Жители МКД недовольны арендатором. Что делать УК

Собственники нежилых помещений в МКД имеют право сдавать площади в аренду. Арендаторы могут вести в них профессиональную деятельность при условии, что она не нарушает закон и не ущемляет права остальных жителей. Управляющая компания или ТСЖ не может запретить собственнику нежилых помещений распоряжаться площадями так, как он считает нужным. Но это не значит, что жителям остается только смириться и терпеть неприятное соседство.

Все решения принимаются на общем собрании собственников. На основании многочисленных жалоб УК может инициировать собрание и поднять вопрос о борьбе с неугодным арендатором нежилых помещений. Если большинство проголосовало против сдачи помещения в аренду, можно смело принимать законные меры.

Основные хлопоты ложатся на плечи самих собственников. Обычно в таких случаях выбирают нескольких ответственных лиц, которые занимаются проблемой и держат в курсе остальных жителей. Однако сотрудники управляющей компании должны принимать активное участие: предложить стратегии борьбы; рассказать жителям о том, какие меры они могут принять; посоветовать, как лучше поступить; предоставить необходимую информацию, справки и документы.

План действий зависит от того, законна ли аренда. Есть ситуации, когда собственник изначально не вправе сдавать площади под коммерческую деятельность.

Жилое помещение необходимо сначала перевести в нежилой статус. Собрание собственников вправе не дать согласия на перевод. Дополнительно требуется письменное согласие всех владельцев примыкающих квартир. Если хотя бы один из них будет против, смена статуса невозможна.

Но если помещение изначально нежилое, собрание не может запретить собственнику выбирать арендатора. Например, если это отдельные площади на первом этаже новостроек, предусмотренные проектом.

Другой вопрос — когда для открытия магазина требуется значительное переустройство. Например, надо установить вентиляцию, возвести крыльцо или пристройку. Если перепланировка затрагивает общее имущество, для нее требуется согласие собрания собственников.

В многоквартирном доме разрешено размещать организации, которые упоминаются в Архитектурно-планировочных решениях и утверждены Госстроем РФ. Их учитывают на этапе проектирования. В МКД могут работать магазины, парикмахерские, салоны красоты, ателье по пошиву одежды, стоматологические клиники, медицинские лаборатории, библиотеки, банки, госучреждения и т. д.

Если собственник нежилого помещения выбрал арендатора на законном основании, у жителей остается еще несколько вариантов решения проблемы. Когда нельзя напрямую запретить аренду, можно повлиять на ситуацию косвенно.

Управляющая компания может предложить жителям несколько способов «выселить» неугодного арендатора. Для этого нужно найти правовые основания для ограничений деятельности организации.

Арендатора можно привлечь к ответственности за нарушение:

• санитарно-гигиенических норм;
• правил противопожарной безопасности;
• общественного порядка.

Помимо этого, жители могут предъявить претензии к вывеске на фасаде. Иногда арендатору проще съехать, чем выполнять все требования собственников или бесконечно судиться.

Страхование ответственности УК и ТСЖ

Оформите страховой полис, чтобы обезопасить себя от непредвиденных расходов в чрезвычайной ситуации. Сохраните деньги и репутацию!

Один из способов заставить арендатора задуматься об отказе от аренды — не согласовать рекламные вывески на фасаде. Здесь важно понимать разницу между рекламой и информационной вывеской.

С рекламным баннером ситуация однозначна: чтобы его повесить, требуется согласие собственников. Форма, размер и дизайн должны быть одобрены на общем собрании. Помимо этого, владельцу бизнеса придется заплатить собственникам за аренду места для размещения рекламы.

Информационную вывеску можно установить без согласования с собственниками, если у нее нет признаков рекламы. На такой табличке можно разместить название организации, указать сферу деятельности и режим работы. Нельзя перечислять отдельные товары или услуги, привлекая к ним внимание — это признаки рекламы.

В судебной практике есть примеры, когда информационные таблички размещаются на тех же основаниях, что и рекламные объекты. Как правило, суд встает на сторону собственников, когда вывеска портит архитектурный облик исторического здания или ее конструктивные элементы могут быть опасны. Например, если за вывеской не следят, она может обрушиться, нанести травмы жителям и прохожим, повредить фасад.

Однако часто ситуация обратная, и суд признает, что организация вправе обзавестись информационной табличкой. Жители могут потребовать соблюдения требований к внешнему виду вывески, но не имеют права взимать с арендатора плату за ее размещение.

Если нежеланный арендатор не соблюдает санитарные нормы и требования, его можно привлечь к ответственности. Магазины или иные организации не имеют права пользоваться общей контейнерной площадкой, которая предназначена для сбора ТБО. Однако на деле они часто нарушают это правило, выбрасывают огромное количество мусора и создают хаос.

Каждая организация должна соблюдать нормативы и назначить лицо, ответственное за противопожарную безопасность. Если в магазине нет средств для тушения пожара, планов эвакуации и табличек с номерами экстренных служб, это веский повод для жалобы. Также можно порекомендовать жителям обратить внимание пожарной инспекции на проезды к дому, перегороженные по вине магазина. Оставить жалобу можно онлайн, по телефону или лично обратиться в пожарную инспекцию.

Если магазин или кафе на первом этаже МКД становится источником постоянного шума, особенно в вечернее и ночное время, можно пожаловаться в СЭС. Специалисты должны замерить показатели шума в нескольких квартирах и убедиться, что они превышают максимально допустимые. За нарушение организацию могут привлечь к административной ответственности — назначить штраф или обязать приостановить деятельность на срок до 90 суток.

Несмотря на то что жители не могут напрямую запретить собственнику сдать нежилое помещение в аренду, кому он захочет, они могут бороться другими способами. Часто это эффективно. Чтобы добиться цели, необходимо заручиться поддержкой опытного юриста, собрать релевантную судебную практику, разработать стратегию борьбы, выбрать подходящие способы. Сотрудники управляющей компании могут проконсультировать, предложить варианты решения проблемы. Однако непосредственно обращаться в инстанции должны сами жители, а все решения принимаются на общем собрании собственников.