Должна ли УК возмещать расходы за самовольный ремонт балкона

Балконная плита — это общее имущество многоквартирного дома, за содержание которого отвечает управляющая организация. На практике это означает, что УК обязана следить за состоянием конструкции, то есть ремонтировать плиту, если она разрушается от времени и износа или очищать козырек балкона верхнего этажа от снега.

В представлении жителей балконная плита — только часть балконного блока, и это справедливо. Остекление, утепление, напольное покрытие, стяжка и внутренняя отделка конструкции — уже частное имущество, ответственность за которое несет житель.

Из сказанного выше следует, что статус гидроизоляции балкона можно воспринимать по-разному: сам слой чаще считается элементом отделки или конструкции пола, но его состояние влияет на плиту и соседей снизу. Для решения спорных ситуаций опираться нужно на проектную документацию и технический паспорт дома, но то, что плита — общее имущество, не делает УК автоматически должником перед жителями.

Все работы по общему имуществу выполняет УК в соответствии с договором управления. Они финансируются из платы за содержание и текущий ремонт, а решения по статьям, сметам и планам принимают собственники на общем собрании.

Соответственно, собственники не могут подменять собой управляющую организацию и затем предъявлять расходы за ремонт по своей инициативе и без утверждения общим собранием.

Если балконная плита требует капитального ремонта из-за существенного износа, решение о проведении работ также принимается на общем собрании. Там же обсуждается вопрос о финансировании — региональным оператором капремонта или из средств на спецсчете. В любом случае, если состояние балкона угрожает безопасности, управляющая организация должна принять меры незамедлительно.

Управляющая компания может отказаться от возмещения, если:

По закону переустройством считается установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, требующие изменения технического паспорта объекта. Если меняются границы, площадь помещения или его внутренняя планировка и требуется внести изменения в ЕГРН, это перепланировка. Если меняются параметры самого здания — высота, этажность или площадь, — это реконструкция.

С балконами часто происходит все вышеперечисленное — например, увеличивается площадь за счет выноса плиты, остекление выступает за плоскость фасада здания, на плиту заливается слишком тяжёлая стяжка и т.д.

1. Собственник подаёт заявление и проектные документы через МФЦ.
2. Уполномоченный орган согласует планируемые изменения или отказывает.
3. После завершения работ приемочная комиссия подписывает акт.

Если работы выполнены без согласования или с отступлением от проекта, собственник обязан вернуть помещение в прежнее состояние. Исключение — если суд разрешил сохранить помещение в переустроенном или перепланированном виде, поскольку ни чьи права не нарушены, а изменения не угрожают жизни и здоровью.

Иногда простого согласования переустройства недостаточно — это касается случаев, когда затронуто общее имущество. Например, если собственник демонтировал подоконный блок или затронул несущую стену. В этом случае нужно общее собрание и согласие всех собственников.

В некоторых случаях требования жителя о возмещении расходов могут быть обоснованными. Например, если тот неоднократно направлял в управляющую организацию заявки о том, что плита находится в критическом состоянии, а УК бездействовала.

Еще один кейс — если житель сразу же уведомил АДС, когда из-за аварийного состояния балкона возникла угроза аварии или вреда третьим лицам. А работы правда устранили угрозу, расходы подтверждаются документами, а расходники не превышают по стоимости аналоги.

То есть житель может вернуть деньги за самостоятельный ремонт общего имущества, если доказано ненадлежащее исполнение обязанностей управляющей организацией, причинная связь и размер расходов. То есть должен быть зафиксирован факт неоказания услуги, самостоятельного ремонта после письменного предупреждения управляющей организации, а также сохранены все договоры и чеки.

В таком случае суд квалифицирует расходы жителя как убытки, понесенные из-за неисполнения управляющей компанией своих обязательств. Показательный пример из судебной практики — правда, о ремонте стояков отопления — дело, рассмотренное Восьмым кассационным судом общей юрисдикции. УК игнорировала проблему изношенного оборудования, и собственник за свой счёт устранил её, а затем взыскал расходы с организации. Суд встал на сторону жителя.

Если управляющая компания всё же получила чек от жителя, нужно не скандалить, а действовать последовательно:

1. Проверить журнал диспетчерской на предмет обращений: были ли заявки и с каким содержанием.

2. Организовать осмотр комиссией.

3. Проверить чек: какие работы были оплачены, не завышена ли цена.

4. Дать письменный ответ собственнику с отказом или возместить расходы.

5. Сохранить все документы и письма.

1...Желание жителя возместить расходы на самовольный ремонт балкона не всегда правомерно, но зависит от контекста. Если У К игнорирует проблемы дома и не выполняет свои обязанности, требование о компенсации может быть справедливым.

2...Залог успеха — порядок в заявках и дипломатичность в отношениях с жителями. Вместо категоричного отказа или, наоборот, компенсации расходов без разбора ситуации, лучше четко вести переговоры и действовать с оглядкой на нормы законодательства и ситуацию.

3...Последний рубеж таких переговоров — рассмотрение дела о компенсации расходов в судах общей юрисдикции. Но лучше попробовать решить вопрос мирно.