о том, как управлять многоквартирными домами

11.07.2024

Что надо знать • Ознакомление собственников с разной информацией

Что надо знать •
Ознакомление собственников с разной информацией

Автор статьи: Евгения Смирнова

Скачать первый попавшийся шаблон в интернете — так себе идея. Рассказываем, зачем вообще нужен договор управления, какие положения в нем обязательны и что еще можно добавить, чтобы облегчить работу УК.

Сначала справка — по закону, управлять многоквартирным домом можно тремя способами:

• если в доме не больше 30 квартир, то собственники могут справиться самостоятельно;
• с помощью ТСЖ, ЖСК, ЖК или другого потребительского кооператива;
• с помощью лицензированной управляющей организации.

Если собственники выбрали третий способ, между ними и управляющей организацией заключается договор управления многоквартирным домом. Чтобы его заключить, требуется согласие более 50% от общего числа голосов собственников помещений.

Управляющая организация по договору обязуется — выполнять работы, оказывать услуги по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений. Плюс в договоре прописывается порядок оплаты услуг.

Технически подписать документ могут как сами собственники, так и по доверенности председатель совета дома.

Срок действия договора управления зависит от того, как была выбрана управляющая организация:

• если это временная УО, назначенная застройщиком, то не более трех месяцев;
• если в результате открытого муниципального конкурса, то от одного года до трех лет;
• если на общем собрании собственников или по решению большинства членов ТСЖ, то можно сразу установить более длительный срок, от одного года до пяти лет.

Договор управления МКД с управляющей компанией регламентируют:

• Постановление Правительства № 491
• ст. 162 ЖК РФ
• Правила предоставления коммунальных услуг № 354
• Минимальный перечень работ и услуг
• Постановление Правительства № 416

1. Адрес многоквартирного дома и состав общего имущества
Рекомендуем подробно описать общее имущество и особенности технического состояния, чтобы уже на этапе заключения договора донести собственникам необходимость работ по его содержанию, обслуживанию и ремонту. А еще сразу, на берегу, очертить зону ответственности управляющей организации.

2. Предмет договора
Перечень работ и услуг (в том числе коммунальных) по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и порядок изменения такого перечня. Если не прописать порядок изменения, придется заключать дополнительное соглашение на каждую новую работу/услугу или менять текст договора.

Не экономим буквы — в перечне прописываем подробно, что, когда, в каком количестве или как часто обязуется делать УО. И помним, что взять на себя меньше, чем утверждено минимальный перечнем, не получится. А вот больше — можно. Но для этого нужно два раза в год проводить плановые осмотры общего имущества, составлять акты и на их основе добавлять дополнительные работы/услуги.

3. Как определяется цена договора
Обязательно прописываем порядок определения платы за содержание и ремонт общего имущества. Цена договора напрямую зависит от стоимости выполненных работ и услуг — поэтому закрепляем алгоритм формирования цены и порядок расчетов.

И правила индексации стоимости услуг за содержание и ремонт МОП и услуг самой управляющей организации. Можно привязать тарифы к уровню инфляции.

Чтобы УК и ТСЖ было проще работать, попробуйте сервис «Расчетный центр» платформы Дома́. Мы готовим платежные документы, оперативно реагируем на запросы управляющих организаций и жителей и стоим меньше, чем штатный бухгалтер.

4. Как жители могут контролировать, что УК выполняет свои обязательства
Часть очень важная для обеих сторон договора. Потому что досрочное расторжение возможно только, когда доказано его ненадлежащее выполнение

Прописываем:

• состав, порядок, случаи и сроки предоставления информации. УК обязана информировать жителей о предоставляемых работах и услугах согласно Постановлению Правительства № 416;
• сроки предоставления годового отчета, а саму форму можно зафиксировать в приложении;
• порядок разрешения разногласий.

5. Срок действия и условия расторжения
Если не прописано, на какой срок заключен договор управления МКД, он не имеет никакой юридической силы. Даже если обе стороны голосовали за «бессрочность».
Договор управления считается публичным, поэтому УО не может расторгнуть его в одностороннем порядке — просто по своему желанию, пока не истек срок действия. Но и тут есть варианты прекращения договора:

• по соглашению сторон — можно организовать ОСС и разойтись миром;
• через суд.

А вот когда срок действия закончился, управляющая компания имеет право отказаться от дома, не спрашивая согласия собственников. Но чтобы все прошло гладко, в договоре управления подробно прописываем процедуру отказа — начиная от формы уведомления жителей и заканчивая сроками и способами его доставки.

Скачайте шаблон договора управления МКД, проверенный юристами сервиса Дома, и упростите себе работу.

• Право распоряжаться сэкономленными средствами

Если управляющая компания сэкономила деньги на содержание и ремонт общего имущества, куда они пойдут? Когда экономия не отразилась на качестве услуг, согласно ч.12 ст. 162 ЖК, УК может распоряжаться излишками по своему усмотрению.

• Условия передачи в пользование третьим лицам общего имущества (например, для размещения рекламы в лифтах) и куда пойдут заработанные деньги

В договоре управления можно закрепить право управляющей компании заключать договоры пользования и что заработанные деньги пойдут на общие цели МКД.

• Право привлекать подрядчиков

С одной стороны, это право и так установлено законом — ст. 313 ГК РФ и ст. 161 ЖК РФ — но жители могут оспорить в суде право выбирать подрядчиков без согласования на ОСС. Лучше подстелить соломку и прописать в договоре управления право выбирать исполнителей услуг/работ по содержанию и ремонту общего имущества и заключать с ними договоры.

1. Неправильно указана дата начала срока действия — договор начинает действовать после того, как управляющая организация будет внесена в реестр лицензий ГИС ЖКХ.

2. Указана фиксированная цена договора — и не прописан порядок изменения размера платы. Без этого изменить стоимость работ/услуг можно только на общем собрании собственников, а если ОСС не примет новую цену? Придется работать по старой.

3. Не прописан порядок изменения перечня выполняемых работ и услуг — без этого для каждой новой работы/услуги, которая нужна дому, придется заключать дополнительное соглашение. А это долго и ненадежно.

4. Не приняты обязательные приложения к договору — например, состав общего имущества МКД или порядок обработки персональных данных.

5. Не предусмотрели согласие на обработку персональных данных — политика работы с персональными данными по закону должна быть у любой организации, которая их касается. А в договоре управления можно закрепить согласие жителя на передачу ПД третьим лицам, — например, когда понадобится привлечь сторонних специалистов: юристов для взыскания долгов по ЖКУ или бухгалтера на аутсорсе для расчета платы. Такую возможность подтверждает Конституционный суд.

Чтобы составить хороший договор управления, учитываем особенности конкретного МКД и обязательные положения законов. Так и УО будет работать без лишнего внимания ГЖИ или Роспотребнадзора, и жители будут довольны.

Ежедневно Дома́ стараются упростить жизнь управляющих компаний. Если вы хотите узнать больше о том, как оптимизировать свою работу и внедрить цифровые технологии, рекомендуем ознакомиться с возможностями платформы Doma.ai и заказать консультацию.