о том, как управлять многоквартирными домами

30.08.2024

Что надо знать • Как сократить дебиторскую задолженность

Что надо знать •
Как сократить дебиторскую задолженность

Автор статьи: Виктория Торновая

Общедомовые площади в МКД обычно выступают для управляющих компаний источниками расходов. Но и эти пространства можно использовать для дополнительного дохода. Рассказываем, как их использовать грамотно и в соответствии с законом, на что разрешается потратить полученную таким образом прибыль.

Общедомовым признается всё, что находится за пределами квартир жителей: лестничные пролеты и площадки, коридоры, лифты, крыша, подвал, технические помещения. Также к этой категории относится придомовая территория, все тротуары и проезды возле дома, игровые площадки, площадки хозяйственного назначения, зеленые зоны и элементы благоустройства, которые закреплены за домом.

Эти пространства можно использовать не только по их прямому назначению, но и в коммерческих целях.

Реклама — размещение конструкций и объявлений на фасаде, крыше, в лифте, коридоре и в других объектах общего имущества МКД.

На жилом здании можно разместить рекламный щит, растяжку, стенд или электронное табло. При этом конструкция не может перекрывать окна, а подсветка не должна мешать жителям дома. Все эти вопросы надо учитывать и обсудить как с рекламодателем, так и с жителями дома.

Вот несколько примеров, как управляющие компании реализуют эту возможность:

• «Мы в лифты поставили мониторы, берем за аренду рекламы».
• «Мы установили рекламные мониторы на первых этажах секций в доме».
• «Площадь стены на входной группе подъезда планируем сдать в аренду под рекламный баннер, думаем, 10 000 рублей в месяц с неё получать».

Аренда пространства для использования частным лицам. Например, установка антенны интернет-провайдера на крыше.

Аренда помещений и территории — передача нежилых помещений дома или часть территории третьим лицам под сферу торговли и услуг. Например, сдать в аренду помещение на первом этаже под кафе или салон красоты или организовать платную парковку. При этом важно соблюдать ряд требований:

• у всех помещений общественного назначения в аренде должен быть собственный вход;
• парковка персонала должна быть за пределами придомовой территории;
• нельзя загружать материалы и продукцию со стороны двора жилого дома;
• необходимо соблюдать гигиенические нормативы по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям;
• запрещено размещать магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел, открывать круглосуточные заведения;
• нельзя открывать магазины ритуальных услуг, склады, специализированные рыбные магазины, бани, сауны, прачечные, химчистки.
• в жилом доме запрещено открывать круглосуточные заведения.

Если УК решает разместить на территории временное сооружение, нужно свериться со списком ограничений. Во дворах жилых домов не могут находиться:

• автомойки и автомастерские;
• предприятия торговли и общественного питания: киоски, ларьки, мини-рынки, кафе, предприятия по мелкому ремонту техники, обуви и т. п.;
• любые объекты, в которых есть шум, неприятные запахи, задымление;
• помещения, где работают с вредными веществами.

Управляющая компания еще может предлагать жителям дополнительные услуги через мобильное приложение. Это приносит доход, а за счет автоматизации процессов затраты на обработку платных заявок снижаются.

Каждому жителю МКД принадлежит часть общего имущества. Без согласия жителей сдавать его под рекламу или аренду нельзя. Поэтому вопросы о сдаче пространств в коммерческое использование решается на общем собрании. Его можно провести разными способами: очно, заочно или очно-заочно.

Важно учесть следующие моменты:

• оповестить жителей о собрании нужно не позднее, чем за 10 дней до мероприятия;
• если в МКД есть государственная или муниципальная собственность, необходимо отправить уведомление о собрании заказным письмом органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления — в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в доме. Можно отправить уведомление заказным письмом, вручить лично или разместить объявление в региональной информационной системе, если есть такая возможность;
• решение считается принятым, если за него проголосовали не менее 2/3 от количества жителей МКД.

Во время собрания нужно решить с жителями минимум четыре вопроса:

• сам факт использования общедомового имущества для определенных целей: аренда, реклама и т. д.;
• кто будет заключать договор от имени собственников — это не обязательно должно быть управляющая компания, поэтому УК важно предложить себя и договориться с жителями;
• условия заключения договора аренды или рекламы;
• кто и в каком порядке получает дополнительный доход и как распоряжается этими средствами: например, УК отвечает за эти договоры и 70% полученного направляет на ремонт и благоустройство, 30% оставляет себе за выполнение этой функции.

По итогам собрания составляется протокол. В нем указывают решение, дату и номер, место проведения, сведения об инициаторе, секретаре и лицах, считавших голоса.

Если УК хочет установить рекламную конструкцию на жилом здании или земельном участке, нужно получить разрешение не только жителей, но также от муниципалитета. Это разрешение оформляет уже рекламодатель: он должен подать заявление через «Госуслуги», почту или лично в МФЦ. Также ему нужно заплатить госпошлину — 5000 рублей.

Помимо заявления, необходимо собрать еще пакет документов:

• копия паспорта (для физического лица);
• проект рекламной конструкции, который уже согласован с владельцами инженерных сетей и коммуникаций — если конструкцию размещают на земельном участке;
• эскиз рекламной конструкции с указанием габаритных размеров, материалов изготовления, способа крепления — 2 экземпляра в цвете;
• фотографии места размещения рекламной конструкции — 1 экземпляр в цвете;
• фотомонтаж рекламной конструкции — 1 экземпляр в цвете;
• договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, заключенный по результатам проведения торгов.

Запрещено размещать рекламные конструкции на домах, которые относятся к объектам культурного наследия. Поэтому нужно предоставить ещё два документа, которые доказывают, что нужное здание к ним не относится:

• сведения о включении здания (иного недвижимого имущества) в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
• сведения, содержащиеся в охранном обязательстве на объект культурного наследия федерального, регионального или местного (муниципального) значения, на котором предполагается размещение рекламной конструкции, выданном государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия.

Незаконное размещение рекламы на таких домах грозит крупными штрафами. Так в Москве У К может заплатить от 1 до 60 млн рублей за такое нарушение.

Разрешение выдается на каждую рекламную конструкцию. Если У К планирует разместить на фасаде дома два баннера, то на каждый нужно получить разрешение — даже если рекламодатель один.

Доход от использования общедомового имущества — это доход жителей. Эти средства они могут попросить зачесть в счет ежемесячной платы за содержание жилого помещения. В таком случае нужно рассчитать долю каждого собственника от общего дохода. Эту долю определяют через соотношение площади квартиры собственника к сумме площади всего дома.

Например, площадь МКД — 10 000 кв.м., площадь квартиры — 77 кв.м. Сумма долей собственников всегда равна 100%. Выходит следующее уравнение: 77/10 000*100. Получается 0,77% — такую долю получит собственник от всей прибыли.

Предположим, в этом месяца за коммерческое использование общедомовых пространств удалось получить 50 000 рублей. Тогда житель с долей 0,77% получит 385 рублей.

Также жители могут направлять полученные деньги на нужды МКД. В таком случае доход пойдет:

• на обеспечение безопасности и мероприятия по энергосбережению;
• на оплату текущего ремонта;
• на оплату жилищных услуг.

Доходы от аренды облагаются налогами. Если деньги поступают на счет УК, налоги выплачиваются согласно выбранной системе налогообложения. Если деньги получают сами жители, то они платят НДФЛ. Если в качестве арендатора выступает компания, она может сама удерживать 13% от аренды и отправлять их в налоговую.

Любое несогласованное с жителями использование общедомового пространства незаконно. На практике такие случаи делят на два типа: самовольный и согласованный захват.

Самовольный захват — нарушитель без согласования с кем-либо бесплатно пользуется общим имуществом в личных целях. Например, магазин вешает рекламный баннер на фасаде дома.

Согласованный захват — когда нарушитель использует общее имущество без проведения общего собрания жителей. Часто такое случается, когда предприниматель или компания обращается напрямую в УК, и та получает деньги, которые затем не доходят на жителей и не расходуются на нужды МКД. Так, за установку и эксплуатацию рекламной конструкции без разрешения жителей УК придется заплатить штраф от 500 000 до 1 млн рублей.

Общедомовые пространства можно использовать для получения дополнительной прибыли. Получить деньги можно с размещения рекламы и оборудования или сдачи помещений и территории в аренду. Согласовывать такие решения необходимо с жителями. Только после проведения общего собрания и положительного голосования можно использовать общее имущество в коммерческих целях. При этом жители сами распоряжаются полученными доходами. Для управляющей компании будет удобнее, если вся прибыль будет отчислять на общедомовые нужды.

Есть еще один способ УК заработать — с помощью Маркетплейса для жителей. Добавьте услуги, и жители смогут воспользоваться и оплатить прямо в приложении. Воспользуйтесь бесплатной демонстрацией платформы Doma.ai.