Что такое выморочная квартира

Основания для признания имущества выморочным изложены в ст. 1151, 1117 и 1158 ГК РФ:

Выморочная квартира переходит в собственность муниципального образования, в котором находится. Если она расположена в городе федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе) — то в его собственность. При этом:

По закону долги переходят к наследнику вместе с имуществом. Если это выморочная квартира, задолженность за ЖКУ, включая пени, ложится на муниципалитет или субъект РФ. Значит, с него и нужно требовать оплату.

При этом долг растет, плату продолжают начислять и после смерти собственника. Имущественные долги не привязаны к личности человека — платить будет тот, кто вступит в наследство.

Если в квартире никто не живет, а долги по ЖКУ растут, управляющей компании стоит начать процесс взыскания. Основание — ст. 210 ГК РФ и ст. 153 ЖК РФ: собственник обязан содержать свою квартиру и вносить за нее плату.

Важно не тянуть со взысканием. Срок исковой давности — три года по каждому ежемесячному платежу, и на время оформления наследства он не приостанавливается. Если ответчик заявит о пропуске исковой давности, суд может отказать во взыскании платежей за соответствующие месяцы.

Что нужно сделать:

Есть несколько способов установить статус квартиры.

Если к нотариусу обратились наследники, он открывает наследственное дело. Если никто не пришел, дела нет, и это признак, что квартира может быть выморочной.

Проверить это УК может бесплатно через Реестр наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Для поиска укажите:

Если наследственное дело открыто, система покажет номер, дату открытия и какой нотариус его ведет. Если дело не найдено, это еще не значит, что квартира выморочная. Нужно продолжить проверку наследников — квартиру могли принять и фактически.

2...Получить актуальную выписку из ЕГРН

Ее можно запросить на сайте Росреестра или через Госуслуги.

В выписке можно посмотреть, есть ли запись о переходе права к наследникам. Если нет, квартира, вероятно, является выморочной.

3...Обратиться в органы власти

После того как истекут шесть месяцев со дня смерти собственника, направьте запрос в уполномоченный орган муниципалитета (администрацию) или субъекта РФ (департамент или комитет). К запросу приложите претензию с расчетами и требованием оплатить долг.

Если муниципалитет / субъект РФ отказывается выплачивать долг, УК имеет право обратиться в суд. Для суда нужно подготовить пакет документов:

Долг взыскивают с публичного собственника. Возможны два варианта:

Если сумма долга вместе с пенями не более 500 тыс. рублей и требования бесспорны, обращайтесь в мировой суд для вынесения судебного приказа (ст. 121 и 122 ГПК РФ). Этот способ проще и быстрее:

Если должник отменил судебный приказ или сумма долга больше 500 тыс. рублей, долг взыскивают в исковом порядке. Заявление подают в районный или арбитражный суд — в зависимости от состава сторон и требований. Ответчиком указывают муниципалитет/субъект РФ.

Когда исполнительный лист или судебный приказ будет на руках, его нужно передать в соответствующий финансовый орган муниципального образования или субъекта РФ — в зависимости от того, кто указан должником в судебном акте.

Исполнительный лист можно предъявить в течение трех лет со дня, когда решение вступило в законную силу. Судебный приказ — в течение трех лет со дня выдачи. Деньги для оплаты долга спишут с бюджетных счетов.

Распространенная ошибка при расчете долга по выморочной квартире — объединять всё в одну сумму.

Это долг, который накопился при жизни собственника. Муниципалитет отвечает по нему как наследник — только в пределах стоимости перешедшего к нему имущества.

Например, квартира стоит 3 млн рублей. Долг за ЖКУ — 500 тыс. рублей. Муниципалитет заплатит всю сумму, потому что долг меньше стоимости квартиры. Если бы долг был выше стоимости жилья — предположим, 5 млн — муниципалитет заплатил бы только 3 млн

С момента смерти владельца квартира считается собственностью муниципалитета / субъекта РФ, и он несет бремя ее содержания по ст. 210 ГК РФ. Эта часть долга не ограничена стоимостью квартиры — платить придется в полном объеме.

Конституционный суд подтвердил: если наследник не знал о выморочной квартире, это не освобождает его от долгов за ЖКУ.

Поводом стала жалоба администрации города Кодинска. Муниципалитет пытался оспорить ст. 210 ГК РФ вместе с нормами о выморочном имуществе, так как узнал о квартире только через несколько лет после смерти собственника и не закладывал в бюджет эти расходы.

КС отказал в принятии жалобы и разъяснил: наследство считается принадлежащим наследнику со дня смерти наследодателя, даже если он вступил в права позже. С этого же момента возникает и обязанность содержать имущество. Незнание о наследстве и отсутствие денег в бюджете — не оправдание.

Вот короткая памятка, как рассчитывать долг по периодам.

Порядок изложен в ЖК РФ:

Наследники часто пытаются оспорить пени. Например, администрация Сарапула подала апелляцию на решение о взыскании долга и пеней по выморочной квартире. Ответчик ссылался на то, что нарушил сроки не по своей вине — УК не направляла счета на оплату. Апелляция оставила решение без изменений. Позиция суда: обязанность собственника платить возникает в силу закона, и неполучение счета не освобождает от ответственности.

При этом суд может снизить сумму пеней по ст. 333 ГК РФ, если они явно несоразмерны последствиям нарушения. Так поступил Изобильненский районный суд Ставропольского края. Администрация муниципального округа подала ходатайство об уменьшении пени 37 742,72 рубля по долгу за тепло в выморочной квартире. Суд, сославшись на ст. 333 ГК РФ и разъяснения Пленума В С РФ, признал неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения и снизил ее до 5 000 рублей.