о том, как управлять многоквартирными домами

06.09.2024

Как у других • Платные услуги жителям

Автор статьи: Людмила Ларина

Электромобилей в России с каждым годом становится больше. Судите сами: в первом полугодии 2024 года продажи увеличились на 137% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Пока преимущество все еще на стороне бензиновых двигателей — в стране всего 39 тысяч электромобилей, но это пока. Разбираемся, что делать управляющим организациям в связи с ростом интереса к электротранспорту, и как организовать питание таких устройств на придомовой территории.

Технически заряжать свой электромобиль можно и от обычной розетки, но при таком раскладе «питаться» транспорт будет от 10 часов, а нагрузка на сеть существенно вырастет. Кроме того, в бытовой розетке отсутствуют какие-либо защитные механизмы от утечки тока, перегрузки, перенапряжения. Например, внезапный скачок приводит к тому, что разъем автомобиля перегорает, поскольку не срабатывает защита, и зарядка не предназначена для питания настолько большой батареи.

Специальные устройства делают эту работу быстрее, а также оснащены дополнительными функциями — например, некоторые позволяют управлять зарядкой со смартфона и встраиваются в общее потребление энергии — берут ровно столько электричества, сколько позволяет брать сеть в текущий момент.

Различают три уровня зарядок для электрокаров:
1. Медленные зарядные станции (AC). Такие устройства, которые также называют «домашними», дешевле станций постоянного тока. Они обычно не требуют дорогостоящего технологического присоединения, поскольку работают в более традиционном диапазоне мощностей, чем быстрые зарядные устройства постоянного тока. При установке нескольких станций может потребоваться монтаж прибора учета и устройство для контроля мощности. Их часто выбирают для оборудования парковочных мест во дворах домов.

2. Средне-быстрые зарядные станции. Мощность таких устройств составляет от 20 до 60 кВт. Они пользуются популярностью за счет более низкой цены и в случаях, когда на заряд электрокара можно потратить немного больше времени. Автомобиль на 50−100 км можно зарядить за 45 минут. Отличный вариант для общественного паркинга или бизнес-центра.

3. Профессиональные для общего пользования — от 100 кВт. Быстрые зарядные станции — не бюджетное, но эффективное решение.

К сожалению, специальными устройствами жители пользуются далеко не всегда. Часто зарядкой для электромобиля становится не специальное устройство, а бытовая розетка на паркинге. Жители оставляют свой транспорт на ночь, чтобы пополнить батарею. Зачастую такие зарядные станции устанавливают незаконно, без согласия жителей и ведома УК. В итоге возникает конфликт, и владельца просят убрать зарядное устройство. Более того, некачественные станции могут навредить автомобилю и жителям дома.

Одна из проблем самостоятельно установленных и не согласованных с УК зарядных станций в том, что она относится к общедомовому потреблению.

Еще одно уязвимое место самостоятельно возведенных зарядных станций — они могут быть опасны. Желание электромобилиста сэкономить на станции, подключении, дальнейшем техническом обслуживании оборудования может привести к фатальным последствиям. Запрещать электромобилистам зарядку дома непродуктивно. Намного эффективнее для УК организовать места для зарядки электромобилей и процесс подключения станций на паркингах.

Начнем с того, что организация зарядной станции по всем правилам в нынешних реалиях — головная боль и для управляющей компании, и для жителей, и для электромобилиста.

Случается так: житель, который хочет попросить УК помочь с организацией такой зарядки и установкой отдельного счетчика, получает невнятные ответы от управляющей организации.

В итоге на плечи собственников ложится целый список задач:

1. Проектирование схемы прокладки кабеля зарядного устройства.
2. Поиск и согласование мощности для подключения станции.
3. Проведение общего собрания собственников и обсуждение вопроса использования общего имущества для размещения зарядной станции.
4. Подписание договора о снабжении электроэнергией.

Если углубляться в детали, то законодательных тонкостей еще больше: нужно соблюдать требования к оборудованию стоянок автомобилей и контролировать доступ к устройству. Несоблюдение норм может дорого обойтись потребителю: так, закон предусматривает штрафы за несоблюдение требований пожарной безопасности до 1 млн рублей.

Ходили слухи, что управляющие компании смогут устанавливать специальные зарядные устройства на придомовой территории без согласия жителей и обращения в энергоснабжающие организации, но пока ситуация не изменилась.

Интеграция зарядной инфраструктуры в уже существующие новые дома со временем из тренда превратится в необходимость. По прогнозам аналитиков, спрос на электротранспорт в России в ближайшие 10 лет будет расти в среднем на 38% ежегодно и достигнет 340 000 машин в год в 2033 году.

Кроме того, растет законодательная база, касающаяся зарядных станций для электротранспорта. Выше мы рассказывали об облегчении процесса согласования таких объектов для управляющих организаций. Также известно, что владельцев паркингов собираются обязать оборудовать объекты зарядными станциями. Есть и другие инициативы — например, о требованиях к таким устройствам.

Девелоперам, которые планируют оснастить строящийся жилой комплекс зарядными станциями, важно держать в голове следующие аспекты:

1. Планирование на этапе проектирования. В процессе строительства нужно закладывать достаточные мощности для обеспечения работы станций. Также важно продумать географию размещения, чтобы устройства пользовались спросом и не вызывали конфликт интересов. А еще важно помнить, что со временем зданию может потребоваться больше таких объектов.

2. Выбор технологий. То, какому типу электрозарядок отдать предпочтение, зависит от типа объекта и предполагаемого времени использования. Внедрение систем распределения нагрузки и мощности позволяет оптимизировать расход электроэнергии. Жилым комплексам, которые внедряют системы «умного дома», не лишним будет интегрировать сеть зарядных станций в общую систему дистанционного управления.

3. Создание финансовой модели. Управляющим организациям важно продумать, как монетизировать зарядные станции — например, обустроить место на гостевом паркинге или брать оплату за кВт/ч. Для крупных девелоперов оснащение парковочных мест зарядными устройствами может стать частью сервиса. Также есть смысл подумать об обустройстве инфраструктуры для электромобилей в разрезе существующих субсидий правительства.

4. Юридические аспекты. Законодательство о размещении и эксплуатации зарядных станций для электромобилей постоянно обновляется. Стоит учитывать нормы не только в момент подключения, но и мыслить на перспективу, чтобы оборудование вскоре не пришлось подгонять под новые стандарты.

Для начала — найти надежного подрядчика. Платформа Doma.ai предоставляет эту услугу в рамках продукта «Умный дом». Мы сотрудничаем с компанией Electro.cars, которая создает решения для зарядки электромобилей «под ключ».

Спроектировать сеть станций для зарядки электромобилей можно как для уже построенного дома, так и на этапе проекта. Второе особенно актуально для управляющих организаций, созданных на базе ресурсов застройщика.

При этом УК может управлять сетью комплексно:

• управлять доступами жителей к электрозарядным станциям;
• создать сервис по установке и техническому обслуживанию ЭЗС на парковках жителей;
• регулировать тарифы — например, в зависимости от времени суток;
• следить за состоянием станций в онлайн-режиме;
• формировать отчеты о потреблении энергии, выручке и активности пользователей и т. д.

Кроме того, создание сети электрозарядных станций на придомовой территории — это еще один пункт к репутации управляющей организации и застройщика. Год от года востребованность таких станций будет только расти, а значит оборудованные ими дома будут престижнее.

Общий алгоритм выглядит так:
1. Определить объем необходимой инфраструктуры: места установки, типы станций и бизнес-модель, которой будет придерживаться управляющая компания.

2. Уточнить объем свободной мощности. По мнению экспертов компании Electro.cars, стоит учитывать, что зарядки на частных паркингах чаще востребованы ночью. А значит при дооснащении динамической балансировкой мощности много свободной мощности не понадобится. В основе расчета — планируемое количество станций, которые появятся со временем, их тип и характеристики точки подключения. Если же мощности нет, то нужно делать дополнительное техническое присоединение.

3. Проектирование и оборудование точки установки станции. Сюда также стоит включить закупку оборудования.

4. Интеграция станций в систему умный дом и финальное подключение. На этом и предыдущем этапах также важен профессиональный надзор — управляющим организациям нужно привлекать специалистов, чей основной профиль — организация систем питания электромобилей.

Пока зарядные станции около многоквартирных домов — привилегия в основном крупных городов. Однако успешные кейсы уже есть.

Один из них — жилой квартал бизнес-класса Shagal на территории бывшего завода ЗИЛ в Москве. Зарядные станции размещены возле парковочных мест для электромобилей. Девелопер запланировал их еще на этапе проекта городском квартале.

Другой пример — ЖК «Сириус» в Белгороде. Это пример того, как электромобили появляются даже в небольших городах страны. На гостевом паркинге установлено 2 станции: 60 и 11 кВт, а выручка управляющей организации за месяц — 45 000 рублей. Это не так много, но вот что говорят цифры: если бы электрокары заряжались от розетки на паркинге, то прирост общедомовое потребление энергии увеличилось на 3,3 МВт в месяц. Это неизбежно вызвало бы вопросы со стороны жителей.

Что касается быстрых зарядок, то в разрезе деятельности управляющих организаций и девелоперов в крупных городах они могут принести доход, если установлены в правильном месте — например, в зоне гостевого паркинга крупного жилого комплекса. Обратимся к цифрам: вот пример доходности быстрой зарядной станции в ЖК «Беларусь» г. Сочи — 124 000 рублей в месяц и при 7 МВт энергопотребления:

Зарядные станции компании Electro.cars удобны для жителей: дистанционно можно бронировать станцию на удобные день и время, оплата происходит онлайн или по депозиту. Переходите на страницу Умного дома, чтобы узнать больше или заполните данные в форме ниже — мы с вами свяжемся.

Наши эксперты проведут с вами встречу, обсудят все интересующие вопросы,
и подробно расскажут, как Домá могут помочь с вашими проектами.