I'm available for business trips to other cities for projects lasting a month or longer.
В мобильном приложении для жителей вы можете оплачивать квитанции, сдавать показания счетчиков и отправлять заявки в вашу управляющую организацию.
Отсканируйте QR-код, чтобы скачать мобильное приложение жителя или загрузите его по ссылке
Я — житель
Мы разработали платформу для управляющих организаций, которая помогает автоматизировать процессы управления МКД. Заполните форму, чтобы бесплатно попробовать возможности платформы.
Я — представитель УК
28.08.2026
Автор статьи: Ольга Гладких
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
С 1 сентября 2026 года управляющие компании будут по-новому оформлять акты выполненных работ. Порядок подписания, сроки и детализация теперь жестко закреплены, а нарушения грозят судебными спорами и штрафами до 300 000 рублей. В Блоге Домов разберем, что изменилось, и как составить акт без ошибок.
Где утверждена форма акта, и в каких случаях она обязательна
Сама форма акта не меняется. С 1 сентября 2026 года УК должны использовать прежний шаблон — он утвержден приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр.
Если заполнить акт с нарушениями, работы в нем могут не подтвердить. А это грозит УК проверками, судами и штрафами. Полученные от жителей деньги признают неосновательным обогащением и заставят вернуть на счет МКД. Компания потеряет не только финансы, но и доверие собственников.
Кто подписывает акт и что изменится с 1 сентября 2026 года
Жители имеют право участвовать в приемке работ и контролировать их качество. Обычно со стороны собственников акт подписывает председатель совета МКД или другой житель, выбранный общим собранием. Акт оформляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.
С 1 сентября 2026 года вступает в силу приказ Минстроя от 22.05.2026 № 318/пр. По решению общего собрания председатель сможет действовать не один, а совместно с другими членами совета. В этом случае УК придется согласовывать работы и подписывать акт с несколькими представителями.
Перед подписанием УК обязана убедиться, что у представителя собственников есть на это полномочия. Их дает решение общего собрания или доверенность от жителей. Нет одного из этих документов — нет и права подписывать акт. В случае спора суд встанет на сторону жителей: раз акт подписал человек без полномочий, то и приемки работ не было. Тогда У К придется доказывать факт выполнения по-другому: фото, журналами, нарядами.
Приказ Минстроя также устанавливает жесткие сроки:
- УК должна оформить акт в сроки, предусмотренные договором управления, но не позднее 30 дней со дня выполнения работ;
- в течение пяти дней два подписанных экземпляра акта нужно направить представителю собственников;
- у представителя есть десять дней, чтобы подписать акт или представить УК письменный аргументированный отказ;
- если в течение 30 дней со дня получения акта председатель или члены совета не предоставили УК подписанный экземпляр или мотивированный отказ, акт считается оформленным со стороны заказчика;
- если отказ поступил в течение 30 дней, стороны оформляют новый акт.
Важно: новые правила касаются не всех домов, а только тех, которые отвечают одновременно трем условиям:
— управляются УК;
— есть совет МКД;
— председатель совета наделен полномочиями подписывать акты выполненных работ.
— управляются УК;
— есть совет МКД;
— председатель совета наделен полномочиями подписывать акты выполненных работ.
Если дом управляется ТСЖ или кооперативом либо управляется УК, но совет не избран (либо избран, но у председателя совета нет права подписывать акты), применять приказ № 318/пр необязательно. Порядок подписания актов определяется договором управления или разумными сроками.
Как действовать, если председатель отказывается подписывать акт
Разберем две ситуации, когда представитель собственников не подписывает акт.
Ситуация 1. Отказ без оснований
Если представитель не подписывает акт без причины, УК необходимо:
- Составить акт в одностороннем порядке — так же, как при фиксации качества коммунальных услуг (п. 110(1) Правил № 354).
- Сделать в акте отметку об отказе, например: «Председатель совета МКД (Ф.И.О.) от подписи отказался, акт подписан в одностороннем порядке в присутствии двух свидетелей». Желательно указать причину отказа. Свидетели — это минимум два других собственника, которые подтверждают факт отказа представителя.
Ситуация 2. Мотивированный отказ
Если представитель собственников аргументированно пояснил, почему не подписывает акт, УК должна попытаться уладить разногласия:
- Провести с заказчиком встречу с осмотром общего имущества.
- Согласовать реальный объем и качество работ.
- Составить новый акт приемки — он может отличаться от первоначального.
Если договориться мирно не получилось и дело дошло до суда, УК необходимо иметь на руках доказательства, что работы выполнены качественно и в срок. Понадобятся:
- фото- и видео результатов (до и после);
- записи в журнале регистрации заявок АДС с отметкой о выполнении;
- копии уведомлений председателю о дате и времени приемки.
Отказ заказчика подписать акт еще не доказывает, что работы не сделаны. К такому выводу, например, пришел Свердловский областной суд в апелляционном определении от 11.09.2019 по делу № 33−14 262/2019. Собственник дома требовал аннулировать лицензию УК, утверждая, что акты составлены с нарушениями и не все работы из минимального перечня выполнены. Но У К представила отчет за год и ежемесячные акты с перечнем работ и расходами.
Суд указал, что собственник должен сам доказать, что работы не сделаны или сделаны некачественно, а для этого нужны акты нарушения качества. В итоге суд не нашел грубых нарушений в работе УК и отказался удовлетворить иск.
Что делать, если председатель отсутствует
Если председатель на время уехал или не живет в доме, у УК есть три пути:
- поставить в акте отметку об отсутствии председателя, а подписи собрать у двух других собственников;
- отправить документы почтой с уведомлением о вручении или по электронной почте;
- подписать акт позже, когда председатель появится.
Порядок действий лучше заранее прописать в договоре управления. Например: «Если председатель отсутствует, акты подписывает член совета. Если нет и его — любой собственник МКД».
Детализация работ как инструмент обоснования экономии
По ч. 12 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания вправе распоряжаться сэкономленными деньгами, но при одном условии: все работы по договору выполнены, а их качество не снизилось. Иными словами, если излишек образовался за счет эффективных действий УК, это экономия. А если за счет того, что работы урезали без согласия жителей или сделали плохо, это уже неосновательное обогащение, которое грозит УК проверками, штрафами и судами.
Примеры эффективной экономии:
- нашли подрядчика, который делает работу дешевле, но по тем же стандартам;
- закупили материалы по акции или оптовой цене;
- оптимизировали внутренние процессы, например, передали бухгалтерию на аутсорс.
Расчетный центр для УК и ТСЖ
На платформе Doma.ai есть Расчетный центр для управляющих компаний и ТСЖ. Он помогает вести начисления за ЖКУ, готовит платежные документы, формирует квитанции, загружает данные в ГИС ЖКХ и консультирует жителей. Это снимает нагрузку со штатного бухгалтера, а стоит дешевле, чем содержание отдельного сотрудника. Плюс база лицевых счетов всегда актуальна, а перерасчеты и корректировки делаются без задержек.
Чтобы у проверяющих и жителей не возник вопрос: «Куда ушли деньги?», экономию нужно правильно отразить в акте приемки. Обязательно указывайте:
- наименование работы или услуги;
- единицу измерения;
- периодичность или количество за период;
- цену за единицу;
- итоговую цену за период.
Главная ошибка — использовать общие фразы вроде «текущий ремонт». Вместо этого указывайте конкретное наименование каждой работы:
То же самое — с графой «Периодичность»:
Детальный акт приемки — главный аргумент в судебных спорах. Если нет разбивки по работам, а указана только итоговая сумма, нельзя доказать, что работы вообще сделаны. Деньги, не подтвержденные актами, придется вернуть на счет МКД.
С 1 марта 2026 года требования к ежегодному отчету управляющих компаний стали строже. Минстрой обязывает указывать в нем реквизиты (дату и номер) всех актов выполненных работ по текущему ремонту. Без этого подтвердить расходы не получится.
Резюме: главное — не форма, а содержание
Новый порядок не означает новую «бумажку». С 1 сентября 2026 года форма акта выполненных работ остается прежней, а вот правила заполнения ужесточаются. В домах с УК, советом МКД и уполномоченным председателем действуют четкие сроки: 30 дней на оформление акта, 5 — на отправку председателю. У того есть 10 дней на подпись или мотивированный отказ. Если в течение 30 дней ответа нет, акт считается принятым. Отказ от подписи должен быть мотивирован, иначе УК вправе оформить акт без председателя. Если возражения обоснованы — провести переговоры и составить новый акт. С 1 марта 2026 года реквизиты (дату и номер) каждого акта нужно обязательно загружать в годовой отчет — без этого УК не сможет доказать, что деньги потрачены по назначению.
Еще один важный нюанс: вместо размытых формулировок делайте детальную разбивку по видам, объемам и стоимости работ — тогда у проверяющих и судов не возникнет вопрос: что именно делали и почему такая сумма? Чем подробнее акт, тем прозрачнее работа УК и выше доверие жителей.
Что нужно сделать прямо сейчас:
- Убедитесь, что используете утвержденный шаблон акта выполненных работ (из приказа № 761/пр) и в нем есть все обязательные блоки.
- Научите сотрудников детализировать работы в актах, чтобы впоследствии избежать проверок и судов.
- Проверьте полномочия подписанта: право подписывать акты должно быть закреплено протоколом ОСС или доверенностью.
- Если в доме не избран совет, инициируйте общее собрание и включите в повестку этот вопрос. Наличие совета поможет УК упорядочить не только работу с актами, но и управление МКД в целом.
Платформа для управления МКД Doma.ai помогает упростить работу с заявками, снизить дебиторскую задолженность и выстроить отношения с жителями. Бесплатной версии хватит, чтобы закрыть большинство задач управляющей компании.
