Как ТСЖ получить управление многоквартирным домом от УК: инструкция

Делимся пошаговым планом, как товариществу собственников жилья присоединить дом

Вы решили отказаться от услуг управляющей компании и образовать товарищество собственников жилья. Первый этап позади: провели общее собрание собственников, назначили председателя, правление и ревизионную комиссию, зарегистрировали ТСЖ в налоговой. Рассказываем, что делать дальше, чтобы полностью получить дом в управление.

После регистрации ТСЖ необходимо рассказать управляющей компании об этом и расторгнуть с ней договор. Председатель должен предоставить документы о законном образовании ТСЖ:

устав;
решение об избрании правления;
документы, которые подтверждают зарегистрированное право общества на управление домом;
требование о передаче необходимой документации от УК.

Этот пакет документов — гарантия вашей безопасной работы, демонстрация, что вы действуете по закону. Управляющая компания не сможет помешать вам осматривать дом, запрашивать документацию, заключать договоры с ресурсоснабжающими компаниями и нанимать персонал.

Приемка дома у управляющей компании

После того, как вы уведомили управляющую компанию о создании ТСЖ, можно переходить к следующему шагу — приемка дома. Эта процедура включает в себя несколько этапов.

Осмотрите дом на наличие недостатков. Составьте дефектную ведомость, в которой перечислите все видимые проблемы дома. А затем вместе с комиссией от УК обойдите дом и укажите на все моменты из списка: протекающую крышу, осыпающуюся штукатурку, сломанный пандус возле подъезда. На обход подвала и техпомещений можно пригласить знакомого слесаря или председателя другого ТСЖ. Такой эксперт поможет увидеть проблемы, которые могут быть незаметны с первого взгляда: засор в лежаках канализации, забитые теплообменники и т. д.

Получите техническую документацию на дом.

УК обязана передать:

технический паспорт дома;
поэтажный план здания;
экспликацию к поэтажному плану;
документы на приборы учета;
документы о приемке результатов работ, сметы и описи работ;
акты осмотра, проверки состояния;
акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
инструкцию по эксплуатации МКД;
кадастровый план земельного участка;
выписку на объекты общего имущества из Росреестра;
градостроительный план земельного участка;
документы о действии сервитута или иного обременения;
проектную документацию;
списки собственников, нанимателей и арендаторов;
договоры об использовании общего имущества МКД;
решения и протоколы общих собраний собственников.

К этому списку могут добавить и другие документы, которые были установлены решением общего собрания собственников.

Вместе с документами управляющая компания должна отдать:

ключи от подвалов, чердаков, котельных и других помещений общего пользования;
электронные коды доступа к оборудованию общедомового имущества;
другие технические средства и оборудование, которые нужны ТСЖ для эксплуатации и управлении МКД.

Срок передачи документов, ключей и кодов — три дня с того момента, когда прекратил действовать договор управления УК.

Иногда управляющая компания мешает работе ТСЖ. Например, не передает документацию. Причины могут назвать разные: что-то потеряли, а каких-то документов якобы никогда и не было. Однако это не освобождает УК от обязанности все отдать. ТСЖ может обратиться в жилищную инспекцию с жалобой или сразу в суд с иском. Если ТСЖ зарегистрировано по закону, то УК должна будет восстановить документацию за свой счет и отдать документы в течение трех месяцев уже по отдельному акту-приему. Однако управляющая организация может доказать, что у нее нужных бумаг никогда не было. Тогда придется обратиться за документами к застройщику и в архив муниципалитета. Также можно вынести вопрос о восстановлении документации на общем собрании собственников.

Некоторые УК пытаются оспорить решение об образовании ТСЖ, кто-то даже может угрожать иском в суд. Отступать в такой ситуации не стоит. Председатель и правление ТСЖ могут запросить иск и узнать статус рассмотрения. Также вы можете обратиться в суд со встречным иском. Если вы зарегистрировали ТСЖ по закону и вовремя уведомили УК об этом, то суд будет на вашей стороне. И управляющая компания в итоге передаст вам дом, пусть и принудительно.

Снимите показания счетчиков. Если жители подписывали договор с УК и передавали все данные по счетчикам ей, то вам нужно забрать эти документы. В другом случае стоит провести обход всего дома вместе с сотрудниками управляющей организации, чтобы составить и подписать списки с показателями.

На первый взгляд, это долгая и ненужная работа. Но на деле это поможет в дальнейшем сберечь ваше время и деньги жителей. Если жители не передавали данные УК, организация могла начислять плату по нормативу. А потом жители указывают свои показатели, и по факту получается либо меньше, либо больше. Приходится проводить перерасчет, объяснять людям, почему им в этом месяце надо заплатить больше, менять стартовые показатели счетчиков.

Если хотите задать вопрос профессионалам ЖКХ в режиме реального времени, пишите его в наше сообщество единомышленников. Эксперты подробно разберут любую задачу и подскажут как поступить.

Перейти в сообщество

Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями

Помимо документов, перечисленных выше, надо собрать список всех компаний, с которыми работала управляющая организация и перезаключить с ними договоры на поставку ресурсов. Обычно предстоит договориться с организациями теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, газовой и электроснабжающей компаниями. Также нужно заключить договор на вывоз ТКО с региональным оператором.

Первым делом необходимо уведомить государственную жилищную инспекцию, чтобы она исключила из реестра лицензий УК и внесла в ГИС ЖКХ сведения о том, что дом теперь в управлении ТСЖ. Без этой информации РСО может посчитать, что ТСЖ не управляет МКД и отказать в заключении договора.
Жители дома могут заключить прямые договоры с РСО на предоставление коммунальных услуг. Однако это относится только собственникам нежилых помещений и к тем услугам, которые потребляются индивидуально в жилом помещении. Ресурсы на содержание общедомового имущества оплачивать должна управляющая организация — УК или ТСЖ. При переходе на новый тип управления необходимо перезаключить договор, в котором важно прописать пункты и условия, отражающие процедуру покупки ресурса только на СОИ.

Для каждой организации необходимо собрать пакет документов:

свидетельство о госрегистрации юридического лица;
свидетельство о постановке на учет в налоговой;
документы, подтверждающие полномочия представителя;
копия протокола общего собрания собственников о выборе способа управления;
копия устава ТСЖ;
документы об установке и приеме в эксплуатацию общедомовых приборов учета, если они есть;
документы, подтверждающие факт подключения МКД к центральным инженерным сетям. Они точно должны быть, если дом подключали после 13 февраля 2006 года. Если это произошло раньше, то таких документов может не оказаться;
документы, в которых указаны площадь каждого жилого и нежилого помещения в МКД, а также общая площадь всех помещений, включая общедомовое имущество.

Помимо этого, необходимо предоставить еще ряд документов, для каждого вида РСО это будет свой пакет. Перечень документации для водоснабжения-водоотведения можно найти в Постановлении №644, для электроэнергии — в Постановлении №442, а для газоснабжения — в Постановлении №549.

Также необходимо заполнить и отправить заявку на заключение договора ресурсоснабжения (в течение семи дней со дня регистрации ТСЖ). Найти шаблон заявки можно на сайте РСО. В ней необходимо указать:

вид ресурса;
дату начала поставки, она может отличаться от даты подписания;
требования к качеству;
порядок определения объема;
порядок определения цены: как именно оплачивается ресурс, равными долями или по счетчику;
порядок оплаты: какого числа пришлю счет, до какого числа надо оплатить, как подписываются акты;
иные условия: кто принимает заявки от жителей по качеству, как разграничивается ответственность — по стене, по счетчику, по определенному устройству. Такие вопросы могут возникнуть, например, в водоотведении, когда колодцы располагаются в нескольких метрах от дома, и часть трубы оказывается на улице. В договоре нужно прописать, кто будет отвечать за потери на этом участке трубы и за его ремонт.

Документы можно отправить заказным письмом или отнести в компанию лично с пометкой о вручении вместе с требованием заключить с ТСЖ новые договоры на поставку ресурсов. После этого в течение 30 дней РСО должна подписать и поставить печать на договоре, а после отправить в ТСЖ.
Когда вы получите документы, внимательно с ними ознакомьтесь. Что стоит проверить при заключении договора:

тарифы на ресурсы;
наличие в договоре субабонента. В случае с МКД такое возможно, если одна тепловая труба проходит через несколько домов.

Если все условия договора вас устраивают, поставьте подпись и печать на двух экземплярах договора. Один вы оставите себе, а второй возвращаете в РСО с сопроводительным письмом. Но если вы не согласны с пунктами договора, составьте протокол разногласий в двух экземплярах вместе с подписью и печатью. Договор при это все равно надо будет подписать, но обязательно оставить на нем пометку «С протоколом разногласий».

Вам стоит обратиться в суд, когда РСО не присылает договор спустя 30 дней или не принимает протокол разногласий.

Когда у вас на руках будут подписанные договоры со всеми РСО, передача дома в управление ТСЖ завершится.

Вы можете обратиться за помощью к бухгалтеру, юристу или председателю другого ТСЖ, которые помогут вам правильно оформить и собрать все нужные документы. Чем быстрее вы пройдете все этапы, тем раньше заберете управление МКД в свои руки и начнете решать проблемы в доме.

Список дел при управлении ТСЖ огромен: ведение бухгалтерии, управление аварийно-диспетчерской службой, прием заявок и жалоб, решение юридических вопросов. Со всем этим можно разбираться самостоятельно или делегировать компании Домá

Как ТСЖ получить управление многоквартирным домом от УК: инструкция

Ещё рекомендуем