I'm available for business trips to other cities for projects lasting a month or longer.
В мобильном приложении для жителей вы можете оплачивать квитанции, сдавать показания счетчиков и отправлять заявки в вашу управляющую организацию.
Отсканируйте QR-код, чтобы скачать мобильное приложение жителя или загрузите его по ссылке
Я — житель
Мы разработали платформу для управляющих организаций, которая помогает автоматизировать процессы управления МКД. Заполните форму, чтобы бесплатно попробовать возможности платформы.
Я — представитель УК
26.06.2026
Автор статьи: Марина Мирохватова
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
Взыскивать долги за ЖКУ в новостройках, пока право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, — проблема для управляющей компании. В этом случае кадастровый учет может отсутствовать, а данных о собственниках в Росреестре еще нет.
В блоге Домов разбираем юридические основания, альтернативные источники информации и пошаговый алгоритм действий управляющей компании.
В блоге Домов разбираем юридические основания, альтернативные источники информации и пошаговый алгоритм действий управляющей компании.
Юридическое основание: кто и с какого момента обязан платить
Обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги в новостройке возникает не с момента регистрации права в ЕГРН, а при передаче квартир по акту. То есть как только собственник подписал акт приема-передачи и получил ключи, он должен платить за содержание жилья и коммунальные услуги. Это главный аргумент УК при работе с должниками и в суде.
А с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи с дольщиком оплачивать ЖКУ должен сам застройщик.
Рассмотрим на примере. Собственник купил квартиру в новостройке в начале 2025 года. В июне дом сдан в эксплуатацию, а акт приема-передачи подписан 3 сентября. Собственник обязан оплачивать коммуналку с сентября. А расходы на оплату услуг ЖКХ с июня по август лежат на застройщике.
Где брать данные, если нет выписки из ЕГРН
Если в Росреестре данных нет, УК для формирования реестра собственников может использовать альтернативные источники информации.
1. Застройщик
Застройщик обязан передать управляющей компании реестр лиц, принявших помещения по актам. Это основной документ для начислений на начальном этапе.
Застройщик обязан передать управляющей компании реестр лиц, принявших помещения по актам. Это основной документ для начислений на начальном этапе.
По 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта. Требуйте этот реестр в письменном виде — он станет доказательной базой для суда при возникновении неуплаты.
2. Личное общение
Период выдачи ключей, если УК пришла на этом этапе, удобен для сбора персональных данных и копий передаточных актов напрямую у собственников. Чем раньше вы получите информацию, тем быстрее сможете начислять оплату за услуги.
Период выдачи ключей, если УК пришла на этом этапе, удобен для сбора персональных данных и копий передаточных актов напрямую у собственников. Чем раньше вы получите информацию, тем быстрее сможете начислять оплату за услуги.
3. ГИС ЖКХ
Застройщики многоквартирных домов должны передавать информацию в систему ГИС ЖКХ. Карточка дома содержит реквизиты разрешения на ввод в эксплуатацию.
Застройщики многоквартирных домов должны передавать информацию в систему ГИС ЖКХ. Карточка дома содержит реквизиты разрешения на ввод в эксплуатацию.
4. Электронный паспорт МКД
С 1 марта 2026 года в ГИС ЖКХ введены электронные паспорта домов. По новостройкам, согласно закону 180-ФЗ, информацию обязаны предоставлять застройщики. Электронный паспорт МКД размещается застройщиком в системе сразу после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
С 1 марта 2026 года в ГИС ЖКХ введены электронные паспорта домов. По новостройкам, согласно закону 180-ФЗ, информацию обязаны предоставлять застройщики. Электронный паспорт МКД размещается застройщиком в системе сразу после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Проверьте, чтобы в карточке дома были указаны реквизиты разрешения на ввод — без них заполнение системы считается некорректным.
Что нового появилось в правилах регистрации прав
Законодательство существенно ужесточило требования к застройщикам, что должно облегчить жизнь управляющим компаниям.
С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в закон 214-ФЗ, касающиеся регистрации права собственности на объекты недвижимости в новостройках. Теперь застройщики должны самостоятельно направлять в Росреестр заявления о государственной регистрации права собственности дольщика. Ранее это было правом застройщика, теперь — обязанностью.
Это сокращает «серый период» отсутствия данных в ЕГРН. Если данные не поданы, УК может использовать факт нарушения этой нормы застройщиком как дополнительный аргумент в суде для истребования реестра.
Заявление должно быть отправлено не позднее 30 дней с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В документе застройщик указывает все необходимые сведения о дольщике, в том числе его СНИЛС.
Также с 1 марта 2025 года Росреестр принимает заявления на кадастровый учет и государственную регистрацию прав от юридических лиц только в электронной форме. Все документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного лица.
Как УК действовать при взыскании без ЕГРН: пошаговый алгоритм
Если застройщик не передал данные, а кадастра еще нет, следуйте этой процедуре:
Шаг 1. Претензионная работа
Направьте почтой уведомление по адресу фактического нахождения квартиры.
Направьте почтой уведомление по адресу фактического нахождения квартиры.
С 2024 года действует требование направлять копию заявления о судебном приказе должнику до обращения в суд. Это обязательный этап досудебного урегулирования.
С 1 сентября 2026 года обязательным каналом коммуникации станет мессенджер МАХ в соответствии с новыми требованиями к электронному взаимодействию в ЖКХ.
Шаг 2. Формирование иска
В исковом заявлении или заявлении на судебный приказ укажите Ф.И.О. должника на основании передаточного акта.
В исковом заявлении или заявлении на судебный приказ укажите Ф.И.О. должника на основании передаточного акта.
Если УК знает Ф.И.О. из акта приемки, но у нее нет СНИЛС или ИНН, обязательных для суда, в исковом заявлении (или заявлении на судебный приказ) нужно указать, что идентификаторы истцу неизвестны. В этом случае, согласно ГПК РФ, суд самостоятельно запросит эти данные в органах внутренних дел или Социальном фонде (СФР). Это позволяет взыскивать долги даже с тех, кто «скрывается» за отсутствием кадастрового учета.
Шаг 3. Доказательная база
Приложите к иску:
- копию договора управления;
- протокол общего собрания собственников (если было проведено) или решение застройщика о выборе УК;
- документы, подтверждающие фактическое оказание услуг (акты выполненных работ, счета);
- копию передаточного акта (из реестра передаточных актов застройщика);
- расчет задолженности.
Чек-лист для управляющей компании
Проверьте себя:
✅ Есть ли у вас копия реестра передаточных актов от застройщика?
✅ Внесены ли данные о разрешении на ввод дома в эксплуатацию в ГИС ЖКХ?
✅ Собраны ли согласия на обработку персональных данных у жителей при выдаче ключей?
(Хотя для взыскания долгов по закону согласие не требуется, это упрощает коммуникацию)
(Хотя для взыскания долгов по закону согласие не требуется, это упрощает коммуникацию)
✅ Направлена ли копия заявления о судебном приказе должнику перед обращением в суд?
✅ Проверены ли сроки подачи застройщиком документов на регистрацию прав в Росреестр (не позднее 30 дней с момента подписания акта)?
Отсутствие кадастра и данных в ЕГРН не повод откладывать взыскание долгов. Управляющая компания имеет законные основания требовать оплату с момента подписания передаточного акта. Получите информацию в реестре застройщика, данных ГИС ЖКХ и электронном паспорте дома.
Нововведения 2025 года, обязавшие застройщиков регистрировать права собственности и заполнять электронный паспорт домов, постепенно упростят эту задачу. Но уже сегодня у УК есть все инструменты для эффективной работы с долгами в новостройках.
Наладить взаимодействие управляющих компаний с жителями новостроек и сформировать их долгосрочное доверие поможет платформа Doma.ai. Хотите переложить рутинные задачи на цифровые сервисы? Подключайте систему управления жилыми домами.
