I'm available for business trips to other cities for projects lasting a month or longer.
В мобильном приложении для жителей вы можете оплачивать квитанции, сдавать показания счетчиков и отправлять заявки в вашу управляющую организацию.
Отсканируйте QR-код, чтобы скачать мобильное приложение жителя или загрузите его по ссылке
Я — житель
Мы разработали платформу для управляющих организаций, которая помогает автоматизировать процессы управления МКД. Заполните форму, чтобы бесплатно попробовать возможности платформы.
Я — представитель УК
Автор статьи: Евгения Матапова
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
Для управляющей компании код ОКВЭД — это не просто запись в ЕГРЮЛ. От него зависит класс профессионального риска и размер страховых взносов «на травматизм». Проблема возникает, когда СФР смотрит на штат и расходы УК и делает вывод, что компания в основном занимается уборкой и обслуживанием домов, а не их управлением. В Блоге Домов разбираем, чем код 68.32.1 отличается от кода 81.10, какие документы помогут подтвердить реальную деятельность УК и что делать, если фонд уже установил завышенный тариф.
В чем разница между управлением домом и обслуживанием
68.32.1 и 81.10: в чем разница
На практике управление домом и его обслуживание тесно связаны. УК и ТСЖ нужны дворники, сантехники, электрики и другие специалисты, чтобы выполнять свои обязательства перед собственниками. Из-за этого деятельность УК может внешне напоминать обслуживание зданий. Но для определения основного вида деятельности важно не только то, какие работы выполняют сотрудники, а то, в рамках каких функций и для какой цели организация их выполняет.
ОКВЭД 68.32.1 — «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе». В рамках этого УК организовывает целый комплекс процессов:
- работает с собственниками;
- содержит общее имущество:
- предоставляет коммунальные услуги и расчеты;
- взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями,
- ведет работу с задолженностью и аварийно-диспетчерской службой.
Именно такой подход подтверждает Минстрой. Он указывает, что управление МКД включает не только управление, но и организацию оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Поэтому услуги и работы по его содержанию и ремонту относятся к ОКВЭД 68.32.1.
ОКВЭД 81.10 — «Деятельность по комплексному обслуживанию помещений». В классификаторе речь идет о сугубо механическом выполнении отдельных работ по содержанию зданий и придомовой территории:
- сухая и влажная уборка подъездов;
- очистка мусоропроводов;
- кошение газонов;
- очистка от наледи.
Эти работы выполняет УК своими силами как часть обязательств по управлению, или полностью передает на аутсорс подрядчикам.
Деятельность по коду 81.10 — это лишь малая часть комплексного процесса управления по договору с собственниками. УК нанимает дворников и уборщиков не для того, чтобы оказывать клининговые услуги, а для того, чтобы выполнить лицензионные требования по договору управления конкретными МКД.
Отсюда важное различие: для УК и ТСЖ уборка, ремонт и другие эксплуатационные работы — это часть управления конкретными МКД, а для организации с ОКВЭД 81.10 эти работы — самостоятельная деятельность по обслуживанию помещений.
Почему наличие рабочих специальностей не определяет основной вид деятельности
УК и ТСЖ нужны дворники, уборщики, слесари, электрики и другие рабочие. Они непосредственно выполняют работы в домах.
Но за каждым таким действием стоит организация процесса. Житель оставляет заявку — диспетчер принимает ее и определяет исполнителя. Слесарь устраняет неисправность. Ответственный сотрудник контролирует результат. Бухгалтер учитывает расходы. Инженер организует технические работы. УК отражает информацию в ГИС ЖКХ и взаимодействует с собственниками. То есть физическое выполнение работы — только часть процесса управления.
Минстрой прямо связал управление МКД с организацией работ по содержанию и ремонту общего имущества. Поэтому собственный штат рабочих не противоречит ОКВЭД 68.32.1.
Какие функции выполняет УК в рамках управления МКД
Управление МКД включает:
- организацию и проведение общих собраний собственников;
- ведение реестров собственников;
- начисление платы за ЖКУ, подготовку платежных документов и расчеты;
- претензионную и исковую работу с задолженностью;
- взаимодействие с РСО, приобретение коммунальных ресурсов в предусмотренных законом случаях и контроль качества услуг;
- прием и диспетчеризацию заявок жителей через круглосуточную АДС;
- раскрытие информации и работу в ГИС ЖКХ;
- организацию содержания и ремонта общего имущества.
Поэтому работу УК нельзя оценивать только по тому, кто непосредственно моет подъезд или меняет трубу. Ведь деятельность УК — это комплексное интеллектуально-организационное сопровождение, а не просто физический труд.
Почему форма 22-ЖКХ и штатное расписание могут создать у СФР неверное представление
Представим типичную УК или ТСЖ: в штате 30 человек. 20 из них — дворники, уборщики, сантехники и электрики. В форме 22-ЖКХ отражены расходы на оплату их труда.
Если посмотреть только на эти документы, может показаться, что основная деятельность компании — обслуживание зданий и дворов. Но штатное расписание показывает только структуру персонала. Оно не отвечает само по себе на вопрос, в рамках какой деятельности этот персонал работает.
Для УК расходы на дворников и слесарей — это обычные затраты на содержание общего имущества МКД. Источник этих средств — плата за содержание жилого помещения по договору управления, а не отдельная деятельность по оказанию клининговых услуг сторонним заказчикам.
Поэтому форму 22-ЖКХ и штатное расписание важно рассматривать вместе с договорами управления, протоколами ОСС, документами ГИС ЖКХ, договорами с РСО, актами и другими материалами.
68.32.1 и 81.10: главное различие
Почему при определении тарифа важна фактическая деятельность, а не только код в ЕГРЮЛ
Запись в ЕГРЮЛ важна, но она не отменяет необходимости подтверждать, чем занимается организация на самом деле. С 1 сентября 2025 года для обычных юридических лиц отменили ежегодное подтверждение основного вида экономической деятельности. В 2026 году СФР определяет тариф по сведениям об основном виде деятельности в ЕГРЮЛ на 15 апреля. Исключение — отдельные обособленные подразделения, для которых действует специальный порядок при изменении вида деятельности.
При этом при проверке фонд может сопоставлять сведения реестра с фактической деятельностью. Поэтому У К важно следить не только за записью в ЕГРЮЛ, но и за тем, какие данные о работе компании отражаются в бухгалтерской, статистической и иной отчетности.
Если СФР увидит в документах прежде всего содержание и ремонт, а управленческую часть деятельности — нет, он может применить другой ОКВЭД.
Анализ судебной практики и выводы
Что делать УК, если СФР применил тариф 0,5%
С 2026 года СФР берет основной вид деятельности для определения тарифа из ЕГРЮЛ по состоянию на 15 апреля. Ежегодно подтверждать его в СФР уже не нужно. Исключение — обособленные подразделения, если у них изменился основной вид деятельности за предыдущий год.
Но СФР вправе проверить соответствие сведений фактической деятельности. Если фонд установит несоответствие, он может определить тариф исходя из фактически осуществляемого вида деятельности.
Если фонд уже применил 81.10, УК стоит действовать последовательно:
1. Проверить основание для изменения тарифа
Нужно понять, что именно СФР посчитал деятельностью по 81.10: штат, расходы на зарплату, договоры с подрядчиками, бухгалтерские данные, статистическую отчетность или другие документы.
2. Собрать документы, которые показывают деятельность УК целиком
Важно не просто доказать наличие договоров управления, а связать их с фактической работой компании.
3. Дать фонду возражения с конкретными доказательствами
Если УК считает тариф ФСС неверным, нужно подать в СФР заявление на пересмотр с документами, подтверждающими фактический вид деятельности. Важно показать не отдельные работы, а деятельность компании в целом.
4. Оспорить решение Соцфонда в суде
Отказ СФР не означает, что позицию УК нельзя защитить.
Если фонд не учел представленные документы или сохранил завышенный тариф, решение можно обжаловать в арбитражном суде.
Если фонд не учел представленные документы или сохранил завышенный тариф, решение можно обжаловать в арбитражном суде.
Что говорят суды
Судебная практика показывает, что обе стороны спора могут найти аргументы в документах УК. В одном случае суд увидит компанию, которая управляет МКД, а содержание и ремонт выполняет в рамках этих обязательств. В другом — организацию, у которой именно обслуживание и ремонт формируют основную часть деятельности и доходов. Поэтому защищать нужно не сам код, а связь между кодом и реальной работой компании.
ООО «Евгриф» из Самарской области — управляющая организация с кодом ОКВЭДа 68.32.1. СФР по итогам проверки решил, что фактическая деятельность компании соответствует коду 81.10: собственные сотрудники УК выполняли техническое обслуживание, текущий ремонт и уборку. Фонд доначислил компании взносы, пени и штрафы. Общая сумма требований составила более 341 тыс. рублей. Тогда У К обратилась в суд. Три инстанции не согласились с переквалификацией СФР и обязали его установить за 2020−2022 годы страховой тариф по коду 68.32.1 — 0,2% — и вернуть излишне уплаченные суммы.
Что взять из этого дела: если УК сама содержит дома, нужно показать, что эти работы выполняются в рамках договоров управления и они составная часть обязанностей управляющей организации.
В деле ООО «УК Прикубанская» из Краснодарского края результат оказался противоположным. Компания ссылалась на договоры управления МКД и ОКВЭД 68.32.1. Но суд установил, что значительную часть доходов организация получала от содержания и ремонта общего имущества. Например, за 2019 год доход по 68.32.1 составлял 8,619 млн рублей, а по 81.10 — 32,340 млн рублей. За 2020 год соотношение также было в пользу 81.10: 11,623 млн против 34,257 млн рублей. Суды двух инстанций поддержали позицию фонда: основным видом деятельности следовало считать 81.10.
Что взять из этого дела: если экономика УК складывается по другому виду деятельности, то опасно делать вид, что ты управляющая организация, если зарабатываешь на подрядах.
В деле ТСЖ «Радиус» из Самарской области фонд тоже опирался на штатное расписание. В товариществе было 14 сотрудников: управляющий, главный бухгалтер, паспортист и юрист — четыре человека; остальные десять — электромонтер, сантехники, дворники и уборщики. Рабочие составляли более 71% штата. СФР решил, что основной деятельности товарищества соответствует ОКВЭД 81, и пересчитал взносы по тарифу 0,5%. Суды с этим выводом не согласились в части тарифа и обязал фонд пересчитать взносы за 2022−2024 годы исходя из 68.32.1 и тарифа 0,2%.
Для УК это полезный аргумент: само по себе преобладание рабочих специальностей в штате не решает вопрос об основном виде деятельности.
Что говорит Минстрой о ТСЖ
Отдельно эту логику подтверждает письмо Минстроя № 4375-ДН/04. Оно касается ТСЖ, поэтому напрямую применять его к УК нельзя. Министерство указало: если ТСЖ управляет МКД и за счет платежей собственников обеспечивает содержание и ремонт общего имущества, для такой деятельности применяется 68.32.1. ТСЖ не оказывает услуги «клиентам» в том смысле, в котором этот термин используется в описании 81.10. Это важно как дополнительное подтверждение разграничения: обслуживание общего имущества в рамках управления домом и самостоятельное комплексное обслуживание помещений — не одно и то же.
В иске, которые составляет УК или ТСЖ, важно разбирать не только размер доначислений, но и сам вывод фонда о виде экономической деятельности. Управляющим организациям нужно показать, какие обстоятельства СФР оценил неправильно и какие документы подтверждают управление МКД. Дело «ЕВГРИФ» показывает, что такая стратегия может привести не только к отмене доначислений, но и к возврату переплаченных взносов, пеней и штрафов.
Документы и аргументы, которые УК должна подготовить для защиты кода 68.32.1
Важно доказать СФР и суду, что у управляющей организации преобладают доходы именно по управлению эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе. То есть УК доказывает, что, например, 75% дохода — это доход от управления МКД и прикладывает подтверждающие документы:
1. Договоры управления МКД. Необходимо показать суду, что все отношения с домами строятся на основании ст. 162 ЖК РФ. В предмете договора должно быть четко прописано «выполнение работ и оказание услуг по управлению многоквартирным домом».
2. Протоколы ОСС. Решения собственников, подтверждающие, что жители выбрали компанию именно в качестве управляющей организации, а не просто наняли ее как подрядчика для уборки.
3. Договоры с РСО: энергоснабжения, водоснабжения и отопления. Они подтверждают, что УК действует как исполнитель коммунальных услуг или приобретает ресурсы на содержание общего имущества. Последнее исключительной функция управляющего.
4. Документы, которые подтверждают работу с ГИС ЖКХ. Скриншоты личного кабинета, отчеты о размещении договоров управления, реестров собственников и годовой отчетности. Обслуживающие организации по коду 81.10 не обязаны вести ГИС ЖКХ в таком объеме.
5. Штатное расписание и должностные инструкции. Важно показать наличие бэк-офиса — бухгалтеров, юристов, инженеров, диспетчеров — который организует и направляет работу линейного персонала.
Если СФР увидит в документах прежде всего содержание и ремонт, а управленческую часть деятельности — нет, он может применить другой ОКВЭД.
Аварийно-диспетчерская служба — пример организационной работы УК
Она принимает обращения жителей круглосуточно, фиксирует заявки, определяет исполнителя и контролирует прохождение обращения. Поэтому документы АДС: журналы, заявки, маршрутизация, история выполнения — могут дополнительно показать, что УК не просто выполняет физические работы, а управляет процессом их организации.
6. Формы 22-ЖКХ. Отражение в этой форме расходов на оплату труда дворников и слесарей показывает лишь структуру фактических затрат на содержание МКД. Если дворник убирает подъезд конкретного дома, а сантехник обслуживает его инженерные системы, это еще не означает, что УК оказывает самостоятельные услуги по комплексному обслуживанию помещений. Источник средств этих услуг — плата за содержание жилого помещения, которую начисляют собственникам в рамках договора управления.
7. Бухгалтерская отчетность. Она дополнительно помогает раскрыть структуру доходов. В споре с СФР особенно важно, чтобы финансовые показатели не противоречили позиции УК.
8. Акты выполненных работ и сметы. Эти документы связывают работы с конкретными МКД и договорами управления. Например, акт по уборке территории или ремонту инженерной системы показывает не просто факт выполнения работы, а ее место в содержании конкретного дома.
Лучше заранее собрать пакет документов, который показывает деятельность компании с разных сторон:
- лицензия подтверждает статус;
- договор управления — отношения с собственниками;
- протокол ОСС — выбор УК;
- договоры с РСО — участие в организации коммунальных услуг;
- ГИС ЖКХ — управленческую и отчетную работу;
- штатное расписание — структуру организации;
- АДС — организацию работы с заявками;
- акты и сметы — содержание конкретных работ;
- бухгалтерские документы — финансовую сторону деятельности.
Вместе они отвечают на главный вопрос: УК управляет МКД или самостоятельно оказывает услуги по обслуживанию помещений? Именно поэтому защищать 68.32.1 только лицензией или записью в ЕГРЮЛ недостаточно.
Чек -лист «Как защитить ОКВЭД 68.32.1»
✅ Проверить ОКВЭД в ЕГРЮЛ
Основной код должен соответствовать фактической деятельности компании.
Основной код должен соответствовать фактической деятельности компании.
✅ Уточнить данные, которые получает СФР
Посмотрите бухгалтерскую и статистическую отчетность: не создают ли они впечатление, что основная деятельность УК — отдельные эксплуатационные услуги.
Посмотрите бухгалтерскую и статистическую отчетность: не создают ли они впечатление, что основная деятельность УК — отдельные эксплуатационные услуги.
✅ Разобрать позицию фонда
Если СФР уже применил 81.10, выясните, на каких документах и показателях основан вывод.
Если СФР уже применил 81.10, выясните, на каких документах и показателях основан вывод.
✅ Показать, что УК действительно управляет МКД
Подготовьте лицензию, договоры управления, протоколы ОСС и другие документы.
Подготовьте лицензию, договоры управления, протоколы ОСС и другие документы.
✅ Связать работу линейного персонала с управлением
Покажите, какие работы выполняют дворники, сантехники и другие специалисты, для каких домов и в рамках каких обязательств.
Покажите, какие работы выполняют дворники, сантехники и другие специалисты, для каких домов и в рамках каких обязательств.
✅ Подтвердить организационную работу УК
Используйте документы по АДС, начислениям, задолженности, ГИС ЖКХ, взаимодействию с собственниками и РСО.
Используйте документы по АДС, начислениям, задолженности, ГИС ЖКХ, взаимодействию с собственниками и РСО.
✅ Представить возражения и документы в СФР
Если фонд проводит проверку направьте дополнительные документы. Не надо ограничиваться общим несогласием с СФР: разберите каждый его аргумент.
Если фонд проводит проверку направьте дополнительные документы. Не надо ограничиваться общим несогласием с СФР: разберите каждый его аргумент.
✅ Обжаловать решение
Если фонд сохранил завышенный тариф, обратитесь в арбитражный суд. Там нужно доказать фактический вид деятельности и показать, почему вывод СФР не соответствует совокупности документов.
Если фонд сохранил завышенный тариф, обратитесь в арбитражный суд. Там нужно доказать фактический вид деятельности и показать, почему вывод СФР не соответствует совокупности документов.
Чтобы защитить 68.32.1, УК нужно показать СФР не отдельного дворника или сантехника, а всю систему управления домами. Рабочие специальности — нормальная часть штата управляющей организации. Они выполняют работы по содержанию и ремонту общего имущества, которые УК должна организовать в рамках договора управления. При этом компания работает с собственниками, РСО, начислениями, задолженностью, ГИС ЖКХ и заявками жителей. Именно совокупность этих функций показывает управленческий характер деятельности.
Наличие единой CRM-системы, автоматизированного биллинга, интеграции с ГИС ЖКХ и удаленной диспетчерской — это прямые доказательства того, что компания занимается именно управлением и цифровой организацией процессов, а не просто физическим обслуживанием.
