Автор статьи: Антон Гаак
Как узнать, чей колодец МКД: УК или Водоканала
Расскажем, кто отвечает за придомовые колодцы, и как управляющей компании заключить правильный договор на их обслуживание
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
Водоснабжение и водоотведение относятся к категории коммунальных услуг. Чтобы предоставлять такие услуги, между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией заключается договор ресурсоснабжения.
В этом договоре указываются ключевые параметры:
- Объем поставляемых ресурсов;
- Тарифы (цены);
- Точка поставки воды или приема стоков;
- Граница эксплуатационной ответственности на сетях;
- А также характеристики услуги, которые должна обеспечить РСО на точке поставки.
Организацией работы по водоснабжению и водоотведению занимаются местные органы власти. Эксплуатацией водопроводно-канализационного хозяйства занимаются управляющая компания и ресурсоснабжающая организация — каждая в пределах своей зоны ответственности.
Контролируют деятельность:
- Государственная жилищная инспекция;
- Роспотребнадзор;
- Органы прокуратуры.
Аварийно-диспетчерская служба для УК и ТСЖ
Совет для УК: подключите диспетчерскую службу от Doma.ai, которая будет круглосуточно фиксировать заявки жителей. Это поможет снизить риски внеплановых проверок и штрафов.
Договор — основа взаимодействия сторон
Согласно ч. 12 ст. 161 ЖК РФ и пункту 13 Правил предоставления коммунальных услуг, если в многоквартирном доме выбран способ управления через управляющую компанию, то именно УК отвечает за организацию предоставления коммунальных услуг. Для этого она заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на покупку коммунальных ресурсов.
Такие договоры должны включать обязательные условия, установленные законом. Для договоров холодного водоснабжения и водоотведения это прописано в статье 15 № 416-ФЗ. Дополнительные требования к условиям договоров водоотведения указаны в части 5 статьи 13 того же закона.
Правительство РФ также утвердило типовые формы договоров холодного водоснабжения и водоотведения — они содержатся в Постановлении № 645. Отношения между УК и РСО регулируются специальными правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 644. Эти правила определяют зоны ответственности каждой стороны и порядок взаимодействия.
Заключение таких договоров — обязательное лицензионное требование. За его невыполнение органы государственного жилищного надзора могут привлечь УК к ответственности, включая штрафы за нарушение условий лицензии.
С кем управляющей компании заключать договор
Органы местного самоуправления обязаны определить гарантирующую организацию, которая будет обеспечивать водоснабжение и водоотведение на территории муниципалитета. Именно с этой организацией заключаются договоры:
- На холодное водоснабжение;
- На водоотведение;
- Либо единый договор, охватывающий оба вида услуг.
Это установлено п. 6 Правил № 644. Поскольку водоснабжение и водоотведение относятся к сфере естественных монополий, цены на эти услуги регулирует государство. Если управляющая организация — муниципальная, то она может заключить договор ресурсоснабжения напрямую без проведения торгов.
Существенные условия договора
Существенные условия договора между управляющей компанией и РСО включают:
Существенные условия договора между управляющей компанией и РСО включают:
- Установленный тариф;
- Точку поставки ресурса;
- Границы ответственности между УК и РСО.
Для водоснабжения граница ответственности, как правило, проходит по внешней стене многоквартирного дома, что описано в п 31(1) Правил № 644, либо по месту подключения инженерных сетей дома к городской системе.
Для водоотведения граница проходит по внешней стене дома, а если есть общий счётчик — в месте его подключения к трубам внутри дома, если собственники и ресурсоснабжающая организация не договорились иначе. Это указано в Постановление Правительства РФ N 491.
Для водоотведения граница проходит по внешней стене дома, а если есть общий счётчик — в месте его подключения к трубам внутри дома, если собственники и ресурсоснабжающая организация не договорились иначе. Это указано в Постановление Правительства РФ N 491.
Если отдельные элементы системы водоснабжения или водоотведения входят в состав общего имущества многоквартирного дома, то граница ответственности определяется по границе права собственности. В этом случае все, что не входит в общее имущество, например, колодцы за пределами участка дома, находится в зоне ответственности РСО.
Важно: если объекты, не входящие в общее имущество, передаются в зону обслуживания УК без согласия собственников, это считается незаконным. Жители не обязаны оплачивать содержание имущества, которое им не принадлежит.
Частые споры и пути их решения
1. Отсутствие договора с указанием границ ответственности
Частая причина споров — отсутствие договора между УК и РСО, в котором четко прописаны зоны ответственности. Иногда РСО ссылается на так называемый «публичный договор», однако если он не соответствует требованиям пунктов 2 и 4 статьи 426 ГК РФ, то считается недействительным.
Решение: обе стороны обязаны заключить договор с полным перечнем условий, либо урегулировать спор в суде.
2. Некачественное обслуживание сетей и колодцев МКД
Если владелец, обычно РСО или муниципалитет, не выполняет работы по очистке, осмотру и ремонту, это может привести к авариям.
Решение: обращение в РСО или в органы жилищного надзора и Роспотребнадзор, чтобы привлечь к ответственности и обязать к выполнению работ.
3. Неисполнение ремонта в срок
Ремонт колодцев требует вложений, и часто возникает спор — кто должен платить.
- Если объект находится вне зоны ответственности жильцов, ремонт должна выполнять РСО. Затраты при этом могут включаться в тариф;
- Если дренажный колодец — часть общего имущества, то расходы делятся между собственниками пропорционально долям;
- Если собственником выступает муниципалитет, он должен либо передать объект РСО, либо финансировать ремонт сам.
Если собственник колодца или канализационной сети неизвестен, и эти объекты не обслуживаются, муниципалитет обязан внести их в реестр бесхозяйного имущества. После этого администрация проводит мероприятия по поиску владельца, а при его отсутствии — начинает процедуру оформления сети в муниципальную собственность.
Доступ к информации о принадлежности и состоянии инженерных сетей особенно важен для управляющих компаний. Это позволяет:
- Повысить качество обслуживания и удовлетворенность жителей;
- Избежать штрафов от Государственной жилищной инспекции;
- Грамотно обосновывать расходы на обслуживание и ремонт общедомового имущества.
Таким образом, граница ответственности за системы водоснабжения и водоотведения определяется по внешней стене дома. Если установлен общий счётчик, ответственность начинается с места его подключения к трубам внутри дома — если иное не предусмотрено договорённостью с ресурсоснабжающей организацией. Это ключ к пониманию, кто отвечает за обслуживание — управляющая компания, РСО или муниципалитет.
Чтобы избежать конфликтов:
- зафиксируйте границы в договоре;
- отслеживайте состояние сетей;
- защищайте права собственников.
Платформа Doma.ai помогает управляющим организациям упрощать повседневные задачи. Хотите узнать, как сделать вашу деятельность эффективнее и внедрить современные цифровые решения? Попробуйте бесплатный доступ к платформе.
