о том, как управлять многоквартирными домами

Оплачивать квитанции за нежилые помещения обязательно? И нужны ли счетчики в ожидании капремонта? Ответы Верховного суда на важные вопросы о коммунальных платежах

10 минут
В управлении домом множество переменных: поставщики, управляющие компании, жители и.. законы. Дома́ отобрали свежие экономические споры, в которых управляющие компании добиваются выплаты долга, доказывают, что выставленные счета необоснованны, и несут ответственность за неосмотрительно составленные документы. Эти судебные решения выдержали оценку Верховного суда — на них можно ориентироваться в ежедневной работе УК.
Отсутствие документа между ресурсником и управляющей компанией — не повод не платить. Это подтверждает Верховный суд. Энергоснабжающая организация в Пермском крае поставляла жителям многоквартирных домов тепло и горячую воду, однако на протяжении некоторого времени договора между ними не было. В итоге УК отказалась оплачивать услуги за этот период. В ответ ресурсник обратился в суд.

Арбитражный суд напомнил, что если потребители пользовались услугами, по закону их отношения с поставщиком услуг уже договорные. Отсутствие документа этому не помеха: за полученные тепло и воду все равно нужно заплатить. В конце 2022 года Верховный суд утвердил эту позицию. Кстати, дел с подобными обстоятельствами рассмотрено немало.

Главный вывод
Может показаться, что если договор не заключен, то платить за услуги необязательно. Однако в Гражданском кодексе такие случаи прописаны прямо, поэтому манипуляции с документами не выдерживают критики в суде.

Если жители потребляют услуги, которые им поставляют — тепло, воду, электроэнергию, газ — то даже без оформленного договора соответствующие отношения уже существуют. А значит, услуги придется оплачивать.

Если такая ситуация произошла с вверенным вам домом, но жители отказываются платить и приводят эти аргументы, можно показать им свежие судебные решения по похожим делам. И напомнить о пени, которая растет день за днем и которую придется уплатить.
Будьте готовы заплатить за полученные тепло и воду — даже если не заключили договор
У собственников регулярно возникают вопросы о начислениях в квитанциях. «Расчетный центр» Домов поможет тратить на эти коммуникации меньше сил. Если у жителей будут вопросы о начислениях, мы ответим на них или передадим сформированный запрос в адрес управляющей компании. Если понадобится справка об отсутствии задолженности — поможем и с этим.
В Самарской области поставщик теплоэнергии потребовал от управляющей компании возместить задолженность — 6,5 миллионов рублей за теплоснабжение. Поскольку не были установлены общедомовые приборы учета, итоговые счета поставщик выставлял с повышающим коэффициентом. Он руководствовался правилами заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Однако управляющая компания не согласилась с расчетами поставщика. Областной арбитражный суд согласился с ее доводами: счетчики в данном случае ставить необязательно, так как речь идет о ветхом и аварийном жилье, которое ожидает сноса или капитального ремонта: это прямо прописано в законе. В итоге иск поставщика не удовлетворили. Верховный Суд утвердил это решение.

Главный вывод
Если дом включили в программу капитального ремонта или есть доказательство, что нельзя установить общедомовые приборы учета (например, потому что дом слишком изношен), поставщик не может устанавливать повышающий коэффициент. Если же счетчики есть, расчет производится по фактически полученным ресурсам.

Если вы увидели повышающий коэффициент в выставленном счете, есть смысл выяснить разногласия до суда, сэкономив друг другу время, нервы и деньги.
Если дом ветхий или ждет капитального ремонта, необязательно устанавливать общедомовые счетчики
До сих пор собственники нежилого оспаривают в суде свою обязанность оплачивать коммунальные услуги — и доходят до высшей инстанции. Вот свежее определение, в котором Верховный суд утвердил эту обязанность на примере предпринимателя, снимавшего подвальное помещение многоквартирного дома: ни он, ни собственник не оплачивали коммунальные услуги, поэтому поставщик подал иск.

Суд первой инстанции уточнил, что арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги, но на нежилые помещения закон не распространяется. И постановил взыскать долг с собственника подвала. Вышестоящие инстанции, в том числе Верховный суд, это решение поддержали: «Заключение договора аренды не освобождает собственника помещения (арендодателя) от обязательств перед третьими лицами». В итоге управляющая компания взыскала задолженность с собственника — администрации муниципального района.

В обзоре судебной практики в декабре прошлого года Верховный суд уточнил, что ответственность за взносы на капитальный ремонт — удел собственников. Даже  если помещение передано кому-либо в безвозмездное пользование.

Главный вывод
Собственник оплачивает коммунальные услуги за содержание нежилых помещений — неважно, переданы они в аренду или безвозмездное пользование. Если он их не оплачивает, УК вправе взыскать задолженность через суд.
Напомните собственникам нежилых помещений оплачивать коммунальные услуги и взносы на капремонт
Иногда споры по задолженностям заканчиваются мировым соглашением, но дьявол — в деталях. Так, в одном из декабрьских определений ВС есть пример, как управляющая компания оставила за собой право погасить задолженность перед Барнаульским водоканалом несколькими способами.

В мировом соглашении водоканал согласился на рассрочку. За 44 месяца управляющая компания должна полностью выплатить долг и судебные издержки истца. Однако парой пунктов ниже в мировом соглашении УК также прописала, что возвращать долг можно и через городскую систему обработки и сбора платежей. В этом случае платежи от потребителей будут идти напрямую поставщику, минуя счет управляющей организации.

В итоге долг перед водоканалом закрыли досрочно: одну половину управляющая компания выплатила ежемесячными платежами, вторую часть задолженности погасили жители, через переводы в городской системе платежей. Водоканал посчитал, что УК полностью не расплатилась — и дошел до Верховного суда. Последний поддержал позицию нижестоящего суда: оплату можно было производить двумя способами, зафиксированными в соглашении — чем и воспользовалась управляющая компания. Отдельно суд подчеркнул, что УК является посредником в отношениях между поставщиком услуг (водоканалом) и потребителями услуг (жителями), то есть деньги жителей управляющей компании не принадлежат.

Главный вывод
При работе с задолженностями полезно обсудить разные способы их погашения.
Управляющая компания как исполнитель коммунальных услуг не имеет собственного экономического интереса в приобретении коммунальных ресурсов.
Оставляйте место для маневра в мировых соглашениях
Для управляющей компании перевод жителей на прямые договоры с ресурсниками — способ выключить себя из цепочки ответственности. Но часто собственники не хотят переходить на прямые договоры, потому что боятся сложностей в учете и оплатах. Мобильное приложение Doma помогает справиться с этим страхом: все платежные документы собраны в едином личном кабинете. Это упрощает процесс оплаты и повышает собираемость. Бумажные квитанции больше не нужны: жители могут оплачивать ЖКУ прямо в приложении.
Остались вопросы?
С радостью ответим на них:
+7 800 101 04 78
sales@doma.ai
Дома́ ежедневно трудятся над тем, чтобы сделать жизнь управляющих компаний проще. Чтобы узнать подробнее, как оптимизировать работу и цифровизировать процессы, получите доступ к возможностям платформы Doma.ai:
В telegram-канале регулярно появляются полезные посты об эффективной работе управляющих компаний, а в блоге мы делимся успешными кейсами участников рынка. Подписывайтесь, чтобы заимствовать эффективные решения и применять дельные советы на практике.