I'm available for business trips to other cities for projects lasting a month or longer.
В мобильном приложении для жителей вы можете оплачивать квитанции, сдавать показания счетчиков и отправлять заявки в вашу управляющую организацию.
Отсканируйте QR-код, чтобы скачать мобильное приложение жителя или загрузите его по ссылке
Я — житель
Мы разработали платформу для управляющих организаций, которая помогает автоматизировать процессы управления МКД. Заполните форму, чтобы бесплатно попробовать возможности платформы.
Я — представитель УК
Автор статьи: Ирина Овчаренко
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
Для управляющей компании работа с апартаментами — это принципиально иная история, чем управление многоквартирным жилым домом. И ключевое отличие кроется в самом статусе: апартаменты — это нежилые помещения, предназначенные только для временного пребывания. Какие нюансы управления апартаментами нужно знать УК, на что обращать внимание при расчете тарифов, разбираем в блоге Домов.
Правовой статус апартаментов
Жилищное законодательство не предусматривает понятия «апартаменты». Определение содержится только в нормативных актах из сферы гостиничного бизнеса:
Апартаментами считается номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат — гостиной или столовой и спальни, с двуспальной кроватью и мини-кухней, оборудованной для приготовления и приема пищи, мытья посуды.
Также апартаменты могут располагаться в гостиницах, санаториях, базах отдыха, кемпингах, а также административно-деловых и торговых центрах вместе с офисами и торговыми объектами.
Внести определенность в правовой статус апартаментов планируется уже давно. В 2017—2018 годах Минстрой предлагал приравнять апартаменты к жилой недвижимости и распространить на них положения ЖК РФ. А в 2021-м законодатели хотели закрепить правовой статус помещений в многофункциональных зданиях, в том числе используемых для проживания граждан. Был подготовлен законопроект, рассмотрение которого в Госдуме долго откладывалось. Но в 2025 году он был отклонен.
Судебная практика
Однако в описаниях судебных решений нередко присутствуют формулировки, указывающие на отсутствие четко выраженной позиции об отнесении апартаментов к нежилым помещениям:
Поскольку до сих пор в отношении апартаментов многие вопросы законодательно не урегулированы, а судебная практика неоднозначна, в установлении тарифов и при управлении такими объектами могут возникать проблемы.
Что нужно знать управляющей компании об апартаментах
Статус нежилого помещения порождает целую цепочку особенностей, о которых УК важно знать до подписания договора.
1. Долевая собственность на общее имущество возникает, но регулируется Гражданским кодексом
Как и в случае с жилыми помещениями, у собственников апартаментов есть доли в праве собственности на общее имущество здания: холл, крыша, ограждающие конструкции, инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Однако если в многоквартирном жилом доме отношения по поводу общего имущества определяет ЖК РФ, то для апартаментов они регулируются Гражданским кодексом.
Поэтому права и обязанности УК и собственников должны быть детально прописаны в договоре управления, хотя сама обязанность нести расходы на содержание общего имущества (соразмерно доле) возникает по закону.
Примеры из судебной практики
Источник: № 33−206/2017
Суть: Собственник не согласен с требованиями УК об оплате услуг за охрану, уборку, предоставление иных услуг по содержанию территории комплекса, в котором расположены апартаменты.
Стороны: Управляющая компания — истец, собственник — ответчик.
УК предоставляла ответчику коммунальные услуги и осуществляла техническое обслуживание общего имущества здания, а также выполняла перед ресурсоснабжающими организациями свои обязательства по договорам. Однако ответчик не выполняет свои обязательства по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества.
УК предоставляла ответчику коммунальные услуги и осуществляла техническое обслуживание общего имущества здания, а также выполняла перед ресурсоснабжающими организациями свои обязательства по договорам. Однако ответчик не выполняет свои обязательства по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества.
Суд, используя принцип аналогии закона, предусмотренный ст. 6 ГК РФ, а также ссылаясь на ст. 36 ЖК РФ, признал требования УК законными на том основании, что владельцам нежилых помещений, в том числе апартаментов, принадлежат права на общее имущество здания, земельный участок и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства.
Чтобы законно взимать плату за содержание мест общего пользования, управляющей компании необходимо:
- Четко прописать в договоре перечень объектов относящихся к общему имуществу.
- Утвердить порядок начисления платы — обычно пропорционально доле в праве общей собственности.
2. Не действуют стандарты для жилых помещений
В апартаментах необязательно соблюдать стандарты, которые разработаны для жилых помещений, например:
- об уровне шума — СП 51.13 330.2011;
- плотности городской застройки — СП 42.13 330.2011;
- обеспечения необходимыми объектами инфраструктуры.
3. Регистрация: только временная, но проблемы остаются
Долгое время в апартаментах нельзя было зарегистрироваться даже временно. Однако 3 февраля 2026 года Конституционный суд РФ разрешил временную регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях, пригодных для проживания.
Это решение не приравнивает апартаменты к жилью для целей налогообложения, регулирования тарифов ЖКХ или градостроительного планирования. А постоянная регистрация (по месту жительства) в апартаментах по-прежнему невозможна.
Как управлять апартаментами
На практике существует два варианта:
1. Застройщик продал апартаменты, а имущество общего пользования стало общим, как в МКД. Собственники на собрании выбрали управляющую компанию и подписали с ней договор.
Такая форма управления похожа на МКД. Но не все статьи Жилищного кодекса РФ действуют по аналогии. Например, ст. 158 о том, что если собственники не установили тарифы, то их должны утвердить органы местного самоуправления, не работает, потому что у ОМС нет обязательств и полномочий на установление тарифов для нежилых помещений.
Такая форма управления похожа на МКД. Но не все статьи Жилищного кодекса РФ действуют по аналогии. Например, ст. 158 о том, что если собственники не установили тарифы, то их должны утвердить органы местного самоуправления, не работает, потому что у ОМС нет обязательств и полномочий на установление тарифов для нежилых помещений.
2. Застройщик продал апартаменты, но остался собственником мест общего пользования. Он сам выбирает управляющую компанию и подписывает с ней договор. УК взаимодействует с застройщиком. Владельцы апартаментов никак не могут повлиять на величину тарифов и прочие решения.
Коммунальные тарифы: коммерческие ставки — это норма, а не исключение
Для собственников апартаментов стоимость коммунальных услуг обычно выше, чем в квартирах. Так, оплата собственниками апартаментов электроэнергии производится по тарифам, установленным для нежилых помещений, которые можно использовать в коммерческих целях. Тарифы, установленные для населения, к ним не применяются.
При этом в одном апарт-комплексе одновременно могут действовать:
- тариф для жилья, если договор с собственником помещения это допускает;
- тариф для нежилых помещений.
Первый вариант опасен для УК тем, что ресурсоснабжающие организации вправе оспорить такой тариф, так как по закону для нежилых помещений применяются коммерческие тарифы. Попытка применить льготные жилищные тарифы без согласования с РСО может привести к тому, что разницу (и возможные судебные издержки) ресурсоснабжающая организация попытается взыскать с самой УК.
По мнению Верховного суда РФ, апартаменты не признаются жилым помещением, поэтому к ним не применяются тарифы и цены, установленные для населения.
Судебная практика
Дело № 33-3958/2017
Собственница апартаментов обратилась в суд с иском к управляющей компании произвести перерасчет платы за потребляемую электроэнергию по тарифной группе «население», обосновывая это тем, что она проживает в этом помещении. И первая инстанция, и апелляция отказали истице. Ссылка на то, что апартаменты используются истцом для проживания, то есть с целью удовлетворения коммунально-бытовых нужд, в связи с чем ответчик должен при расчетах с истцом использовать тариф, установленный для категории «Население», несостоятельна, поскольку использование нежилого помещения для проживания не изменяет статуса такого помещения.
Собственник апартаментов в нежилом здании требовал применять при расчете платы за содержание и ремонт общего имущества муниципальный тариф, установленный для жилых домов. Суд первой инстанции удовлетворил это требование, но ВС РФ отменил такое решение, указав, что:
- Апартаменты не являются объектом жилищных прав.
- Орган местного самоуправления устанавливает размер платы для содержания помещения в жилом МКД; эти нормативные акты не могут применяться для расчета платы в нежилых зданиях.
- Размер платы за содержание общего имущества должен быть экономически обоснованным и утвержден общим собранием собственников апартаментов, а если собрание не приняло решения, суду следует проверять фактическую стоимость оказанных услуг, а не брать «жилищный» тариф.
Управляющей компании необходимо четко определить в договоре, по какой категории тарифицируется каждый конкретный объект, а также фиксировать экономическое обоснование применяемых ставок (калькуляции, договоры с подрядчиками, акты выполненных работ).
Вывод
Управление апартаментами требует от управляющей принципиально иного подхода, чем работа с жилым фондом. Ключевые риски связаны с коммерческими тарифами РСО, отсутствием утвержденного собранием экономически обоснованного тарифа на содержание и высокой долей неплательщиков. Чтобы избежать судебных споров, необходимо детально прописывать в договоре перечень общего имущества и порядок оплаты, а также фиксировать все фактические расходы.
Платформа для управления недвижимостью Doma.ai позволяет настроить разные тарифы для жилых и коммерческих помещений в одном здании, автоматически подставляя нужную ставку в платежные документы. Попробуйте возможности платформы бесплатно — и управление апартаментами перестанет быть головной болью.
