Автор статьи: Евгения Матапова
Обоснование размера платы за содержание МКД
Что делать, если ОСС отказывается принимать предложение УК о повышении ставки платы
Воспользуйтесь демодоступом к платформе Doma.ai бесплатно
Размер платы за содержание жилья определяет общее собрание собственников. Жители устанавливают тариф минимум на один год. При утверждении ставки платы должны учитываться предложения управляющей компании. Так выглядит в теории. Но на практике иногда происходит иначе. Рассказываем, как обосновать перед жителями повышение платы за жилищные услуги.
Повышаем ставку платы за жилье правильно
Плата за жилищные услуги устанавливается в таком размере, который позволит поддержать общее имущество в хорошем состоянии. При этом учитываются следующие факторы:
Размер платы состоит из стоимости каждого вида работ и услуг:
Плату нельзя установить произвольно. Приведем алгоритм для утверждения нового размера платы за управление МКД, его содержания и ремонт:
- состав имущества, особенности конструкции дома, степень износа и техническое состояние;
- предложения управляющей организации, а также перечень, объемы и качество работ и услуг.
Размер платы состоит из стоимости каждого вида работ и услуг:
- управление МКД;
- содержание общего имущества;
- текущий ремонт;
- коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества. Отметим, что ОСС не утверждает эту часть платы. Потому что она рассчитывается из фактического потребления ресурсов по общедомовому прибору учета и тарифам, которые устанавливают регионы.
Плату нельзя установить произвольно. Приведем алгоритм для утверждения нового размера платы за управление МКД, его содержания и ремонт:
1.Проведите осмотр дома
Перед расчетом размера платы необходимо провести осмотр многоквартирного дома. Включите в комиссию, которая осмотрит дом, членов совета МКД или активных жителей.
2. Составьте акт
После работы комиссии зафиксируйте результаты в журнале осмотра. Составьте акт осмотра. Укажите в нем осмотренные элементы и их состояние. Занесите в акт данные о выявленных дефектах и неисправностях и информацию о предстоящем ремонте. Подпишите составленный документ.
Можно создать хорошую практику взаимодействия жителей и УК — привлечь совет дома или активистов к совместному осмотру и подписанию документов. Такую форму взаимодействия можно прописать в договоре управления и указать, кто из собственников участвует в осмотре.
3. Подготовьте проект перечня работ и услуг
Внесите в проект минимальный перечень работ, который установлен Постановлением Правительства РФ N 290 — применительно к конструктиву конкретного дома. УО обязана оказывать эти услуги. Например, мытье полов и уборка придомовой территории.
Включите все работы, которые необходимы для устранения указанных в акте неисправностей. Например, обнаружили дефекты при осмотре кровли. Значит, в перечень работ необходимо внести ремонт крыши.
Также можно включить и дополнительные услуги, согласованные с жителями. Например, услуги консьержа.
4. Составьте смету и обоснование новой ставки платы за МКД
После составления проекта перечня работ и услуг оформите предложение нового размера платы. Оно должно включать в себя два документа:
5. Ознакомьте жителей с новым размером платы
УО вносит жителям предложение об увеличении размера платы не позднее, чем за 30 дней до проведения общего собрания.
Предложение об изменении ставки за жилье размещают на стендах в подъездах и в лифтах. Собственники имеют право ознакомиться с расчетами и обоснованием, которые сделала УК.
Не стоит формально подходить к этому вопросу. Проведите информационную кампанию среди собственников:
6. Проведите ОСС
После того, как прошло 30 дней проведите общее собрание. Рекомендуем не относиться формально к порядку проведения ОСС, прописанном в ЖК РФ. Это обязательное требование. Иначе протокол обжалуют в суде и вся ваша работа будет напрасной.
После собрания составьте протокол и ознакомьте с результатами жителей. Также передайте оригинал на хранение в орган жилищного надзора и разместите протокол в ГИС ЖКХ.
Перед расчетом размера платы необходимо провести осмотр многоквартирного дома. Включите в комиссию, которая осмотрит дом, членов совета МКД или активных жителей.
2. Составьте акт
После работы комиссии зафиксируйте результаты в журнале осмотра. Составьте акт осмотра. Укажите в нем осмотренные элементы и их состояние. Занесите в акт данные о выявленных дефектах и неисправностях и информацию о предстоящем ремонте. Подпишите составленный документ.
Можно создать хорошую практику взаимодействия жителей и УК — привлечь совет дома или активистов к совместному осмотру и подписанию документов. Такую форму взаимодействия можно прописать в договоре управления и указать, кто из собственников участвует в осмотре.
3. Подготовьте проект перечня работ и услуг
Внесите в проект минимальный перечень работ, который установлен Постановлением Правительства РФ N 290 — применительно к конструктиву конкретного дома. УО обязана оказывать эти услуги. Например, мытье полов и уборка придомовой территории.
Включите все работы, которые необходимы для устранения указанных в акте неисправностей. Например, обнаружили дефекты при осмотре кровли. Значит, в перечень работ необходимо внести ремонт крыши.
Также можно включить и дополнительные услуги, согласованные с жителями. Например, услуги консьержа.
4. Составьте смету и обоснование новой ставки платы за МКД
После составления проекта перечня работ и услуг оформите предложение нового размера платы. Оно должно включать в себя два документа:
- Смета
- Обоснование расчета
5. Ознакомьте жителей с новым размером платы
УО вносит жителям предложение об увеличении размера платы не позднее, чем за 30 дней до проведения общего собрания.
Предложение об изменении ставки за жилье размещают на стендах в подъездах и в лифтах. Собственники имеют право ознакомиться с расчетами и обоснованием, которые сделала УК.
Не стоит формально подходить к этому вопросу. Проведите информационную кампанию среди собственников:
- подробно объясните в беседе, в домовых чатах, социальных сетях или мессенджерах, почему меняете размер платы, и как это повлияет на жизнь дома;
- убедите жителей в необходимости изменения тарифов, покажите стоимость услуг и объясните, насколько возросли расходы в каждом отдельном случае;
- расскажите, что рассмотрели предложения разных подрядчиков для каждого вида работ;
- покажите результаты технических осмотров дома, которые провели прошлой весной и осенью, статистику по авариям, обращениям, предписаниям.
6. Проведите ОСС
После того, как прошло 30 дней проведите общее собрание. Рекомендуем не относиться формально к порядку проведения ОСС, прописанном в ЖК РФ. Это обязательное требование. Иначе протокол обжалуют в суде и вся ваша работа будет напрасной.
После собрания составьте протокол и ознакомьте с результатами жителей. Также передайте оригинал на хранение в орган жилищного надзора и разместите протокол в ГИС ЖКХ.
Обращаемся в муниципалитет
Если жители на общем собрании проголосовали против повышения размера платы или не собрали кворум, то у вас есть право обратиться в орган местного самоуправления. Для обращения в муниципалитет за установлением тарифа нужно соблюсти условия:
К заявлению приложите журнал осмотра дома, предложение о новой ставке и обоснование ее повышения.
Муниципалитет может утвердить ваш размер платы. Но может установить муниципальный тариф, который применяется на похожих домах. Если этот размер платы вас не удовлетворяет, то вы можете обратиться в суд. Но вы должны доказать два момента:
- прекратился период действия размера платы;
- ОСС не приняло новую ставку.
К заявлению приложите журнал осмотра дома, предложение о новой ставке и обоснование ее повышения.
Муниципалитет может утвердить ваш размер платы. Но может установить муниципальный тариф, который применяется на похожих домах. Если этот размер платы вас не удовлетворяет, то вы можете обратиться в суд. Но вы должны доказать два момента:
- Дом невозможно содержать в надлежащем виде с муниципальным тарифом;
- Размер платы, предложенный муниципалитетом, экономически необоснован.
Оспариваем в суде
Часто между управляющей организацией и собственниками возникают разногласия о размере платы за содержание и ремонт общего имущества. Например, жители выбрали размер платы, который отличается от предложенного УО. Важно помнить, что он должен быть обоснованным.
УО может оспорить в суде решение ОСС. Для этого необходимо наличие двух критериев:
Если собственники произвольно корректируют размер платы, исключая обязательные затраты, то суды встанут на сторону УК.
УО может оспорить в суде решение ОСС. Для этого необходимо наличие двух критериев:
- жители приняли тариф, не учитывая предложения жилищников;
- тариф экономически необоснован.
Если собственники произвольно корректируют размер платы, исключая обязательные затраты, то суды встанут на сторону УК.
Прописываем в договоре индексацию
Существует еще один метод повышения ставки платы за жилье. Для этого нужно внести изменения в договор управления многоквартирным домом.
В договоре управления прописываются не тарифы, а порядок их расчетов и изменения. Это значит, что вы можете внести в договор отдельный пункт об ежегодной индексации платы.
В договоре управления прописываются не тарифы, а порядок их расчетов и изменения. Это значит, что вы можете внести в договор отдельный пункт об ежегодной индексации платы.
К примеру, договор управления заключен на пять лет. Управляющая компания и жители изначально установили определенную ставку. Но при этом решили, что она ежегодно меняется. Необходимо детально указать, с какого месяца и на сколько процентов увеличивается плата. Для увеличения ставки берется информация Росстата об инфляции в конкретном регионе или в целом по стране.
Такие изменения в договор жители утверждают на общем собрании. Поэтому лучший вариант — прописать индексацию при подписании договора управления.
Мы предложили несколько рекомендаций, которые решат вопрос о повышении тарифов, если ОСС отказал утвердить предложенную ставку на МКД. Но каждая ситуация индивидуальна. Для конструктивных решений важно учитывать интересы сторон и следовать нормативно-правовым актам.
Жители не должны думать, что новые ставки — это ваше личное желание или ненужные «прихоти». Также не стоит связывать это с экономическими трудностями, сложным годом или другими внешними факторами — люди не поверят этим объяснениям. Поэтому еще раз повторим рекомендации по повышению размера платы и обоснованию:
В случае, если ОСС отказал утвердить предложенную ставку, то есть три пути:
Мы предложили несколько рекомендаций, которые решат вопрос о повышении тарифов, если ОСС отказал утвердить предложенную ставку на МКД. Но каждая ситуация индивидуальна. Для конструктивных решений важно учитывать интересы сторон и следовать нормативно-правовым актам.
Жители не должны думать, что новые ставки — это ваше личное желание или ненужные «прихоти». Также не стоит связывать это с экономическими трудностями, сложным годом или другими внешними факторами — люди не поверят этим объяснениям. Поэтому еще раз повторим рекомендации по повышению размера платы и обоснованию:
- Обследуйте дом от подвала до чердака.
- Составьте акт осмотра МКД.
- Подготовьте проект перечня работ и услуг.
- Сделайте расчет стоимости и его обоснование.
- Осведомите жителей о новом размере платы.
- Соберите общее собрание собственников.
В случае, если ОСС отказал утвердить предложенную ставку, то есть три пути:
- Обратиться в муниципалитет за установлением тарифов.
- Обжаловать решение ОСС в суде.
- Прописать индексацию в договоре управления МКД.
Ежедневно Дома́ стараются упростить жизнь управляющих компаний. Если вы хотите узнать больше о том, как оптимизировать свою работу и внедрить цифровые технологии, рекомендуем ознакомиться с возможностями платформы Doma.ai и заказать консультацию.
