I'm available for business trips to other cities for projects lasting a month or longer.
В мобильном приложении для жителей вы можете оплачивать квитанции, сдавать показания счетчиков и отправлять заявки в вашу управляющую организацию.
Отсканируйте QR-код, чтобы скачать мобильное приложение жителя или загрузите его по ссылке
Я — житель
Мы разработали платформу для управляющих организаций, которая помогает автоматизировать процессы управления МКД. Заполните форму, чтобы бесплатно попробовать возможности платформы.
Я — представитель УК
Автор статьи: Мирохватова Марина
Прием дома от застройщика
Рассказываем, как управляющей компании принять МКД от застройщика
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
После передачи новостройки в управление могут вскрыться различные дефекты: протечки, неисправные лифты и другие проблемы, которые не выявили на этапе приемки. В блоге Домов собрали практические рекомендации, на что управляющей компании обратить внимание, как принять дом от застройщика и минимизировать риски.
Подключение УК на этапе проектирования: почему это важно
Идеальный вариант начала работы управляющей компании с домом — этап котлована. Тогда У К может напрямую повлиять на проект и сделать его удобным именно с точки зрения будущей эксплуатации: расположение технических узлов, доступность коммуникаций и пр.
Инженеров-проектировщиков вопросы эксплуатации интересуют не так сильно. А вот УК знает, как сделать так, чтобы было удобно в дальнейшем работать с домом. Поэтому застройщики стараются привлекать УК уже на стадии разработки технического задания. Специалисты из управляющей компании могут предложить решения, которые упростят эксплуатацию здания, снизят будущие расходы на содержание, повысят безопасность и надежность инженерных систем.
Любые крупные объекты с подземными паркингами требуют как минимум обслуживания канализации, пожарной системы и системы дымоудаления/вентиляции. Важно понимать, как будет проходить взаимодействие со стилобатной частью в связи с погодными условиями. Существует климатическая разница в температуре стилобата и наземной части, и она всегда вызывает конденсирование. Строители, как правило, не сильно беспокоятся об установке розеток, системе сброса воды, которая необходима, чтобы проверить пожарную безопасность. Эти моменты важны для УК и дальнейшей эксплуатации.
Елена Полякова
руководитель управляющей компании «Аура-Сервис»
Еще один пример: на территории жилищного комплекса перед сдачей проведено благоустройство. На клумбах высажены цветы и декоративные кустарники, но застройщик не предусмотрел момент эксплуатации и не установил поливочные краны на фасаде дома. На этапе подготовки к вводу еще не поздно установить дополнительные пожарные дренажи, розетки и тд.
Управляющая компания приходит на готовый объект и проводит визуальный осмотр всего, чем ей нужно будет управлять. И выявляет для себя огромное количество вопросов, которые уже не исправить. Они либо не сделаны, либо не запланированы, либо запроектированы с нарушениями элементарной эксплуатационной части.
Дом вводится в эксплуатацию: задачи УК
Период ввода дома в эксплуатацию занимает, как правило, два-три месяца. На этом этапе принимаются все коммуникации, заключаются договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями. Управляющая компания может участвовать в процессе как третье лицо, консультировать застройщика и вести протоколы осмотров.
Все выявленные дефекты фиксируют, составляют акты осмотра для предъявления застройщику.
Параллельно сотрудники УК начинают заниматься опломбировкой счетчиков, которые необходимы для того, чтобы передавать объект дольщикам. Это лучше делать сразу, чтобы не добавлять сотрудникам лишней работы потом. Когда жители получают ключи от помещений, попасть в них становится гораздо сложнее. Нужно собрать всех одновременно: монтажника, представителя УК и собственника, чтобы тот предоставил доступ.
Елена Полякова
руководитель управляющей компании «Аура-Сервис»
Переходный период: от застройщика к собственникам
После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию ключевым этапом становится передача управления от застройщика к собственникам. До выбора постоянной управляющей организации застройщик вправе заключить временный договор с выбранной им УК на срок до трех месяцев. Эта компания будет обслуживать дом до проведения открытого конкурса или выбора собственников формы управления многоквартирным домом.
С 2018 года, согласно Жилищному кодексу, провести ОСС могут не только владельцы, но и дольщики, принявшие квартиры по передаточному акту. Таким образом, собрание для выбора УК можно быстрее организовать и жители будут контролировать процесс передачи дома от застройщика.
Приемка дома от застройщика и первое общее собрание — важнейший этап в жизни многоквартирного дома и ключевой для дальнейшей работы управляющей организации. Грамотная организация приемки дома и качественная повестка собрания упростят обслуживание дома и избавят от многих проблем.
Самое главное преимущество в приемке дома от застройщика — присутствие всех собственников на выдаче ключей от помещений на протяжении нескольких месяцев. Такой возможностью нужно обязательно пользоваться для сбора персональных и контактных данных, а также информации об ИПУ. Кроме того, можно лично пообщаться с каждым собственником и рассказать о правилах проживания в доме, о важности платить за ЖКУ и передавать показания счетчиков.
Татьяна Штепа
юрист, автор канала «ЖКХ. Заметки юриста УО»
Зачастую временно назначенная УК чувствует себя «временщиком», у нее нет уверенности, что собственники на собрании выберут ее в качестве постоянной управляющей компании. Кроме того, жители начинают массово делать ремонты. Велика вероятность повреждения лифтов и подъездов, нарушения работы инженерных систем, незаконных перепланировок. Устранением последствий чаще всего приходится заниматься УК, если вина жителей и их строителей прямо не зафиксирована, например, камерами видеонаблюдения.
Совет: чтобы защитить общее имущество новостройки в период ремонтов от повреждений, лифты и стены можно закрыть временными щитами.
Разграничение ответственности: кто устраняет дефекты — застройщик или УК
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ застройщик несет ответственность за качество построенного дома в течение гарантийного срока:
- три года — на здание и общее имущество МКД (крыши, фасады, подъезды);
- три года года — на инженерное и технологическое оборудование (лифты, системы отопления, электроснабжения);
- один год — на отделочные работы.
В течение гарантийного срока действует презумпция вины застройщика (ч. 6 ст. 7 № 214-ФЗ). Это значит, что если дефект обнаружен, застройщик должен сам доказать, что проблема возникла не по его вине (например, из-за неправильной эксплуатации).
Расчетный центр для УК и ТСЖ
Производим начисление платежей за ЖКУ и консультируем жителей по вопросам расчетов — выгоднее, чем собственная бухгалтерия.
Управляющая организация не участвует в договоре долевого строительства, но вправе действовать в интересах собственников. Если строительная компания игнорирует претензии, УК может:
- Провести независимую экспертизу (зафиксировать дефекты и их причины).
- Подать иск в суд с требованием устранить недостатки или взыскать затраты на ремонт.
- Обратиться в Госжилинспекцию или прокуратуру (если нарушения угрожают безопасности).
Когда управляющая компания сама устраняет дефекты, она может потребовать компенсацию с застройщика через суд.
Пример из судебной практики
Управляющая компания обнаружила в новостройке неисправные лифты, протечки и нарушения пожарной безопасности. Застройщик отказался ремонтировать, ссылаясь на истекший гарантийный срок. Верховный суд РФ постановил:
- Управляющая компания могла требовать ремонта, так как действовала от имени жителей.
- Застройщик не доказал, что дефекты возникли не по его вине.
- Гарантия на здание еще не истекла, значит, ремонт — обязанность застройщика.
Обобщим сказанное выше в таблице.
Рекомендации для УК:
- Фиксируйте все дефекты при приёмке дома (акты, фото, видео).
- Требуйте от застройщика письменные ответы на претензии.
- Не тратьте деньги жителей на ремонт строительного брака — взыскивайте затраты через суд.
Застройщик обязан исправлять недочеты, пока действует гарантия. УК должна контролировать этот процесс и защищать интересы собственников. Если застройщик уклоняется, нужно обращаться в суд.
Типичные проблемы при сдаче новостройки и как их выявить
Подробнее остановимся на самых распространенных проблемах, на которые нужно обратить внимание, когда УК принимает МКД от застройщика:
1. Лифты: безопасность и документация
Лифтовое оборудование — один из самых проблемных узлов в новостройках.
Что проверять:
- Регистрация в Ростехнадзоре. У каждого лифта должны быть заводской номер и учетный номер, паспорт оборудования, разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Наличие табличек. В лифтовом холле и кабине размещают контакты аварийной службы, грузоподъемность, срок следующего технического осмотра. Согласно Жилищному кодексу за это в период эксплуатации дома отвечает управляющая компания.
- Страхование. Все лифты должны получить страховой полис ОСАГО на случай травм пассажиров. Без такого полиса лифт эксплуатировать запрещено. Он обязателен при вводе новых лифтов в строй. Также для новых лифтов в новостройке желательно оформить полис КАСКО от вандализма, потому что вероятность повреждения из-за ремонтов и перевозки стройматериалов высока.
Управляющей компании следует запросить у застройщика документы на лифты; проверить, когда было произведено техническое обслуживание; осмотреть кабину на предмет повреждений.
2. Паркинг и подвал: гидроизоляция и дренаж
Подземные помещения часто страдают от протечек и подтоплений.
Что проверять:
- Гидроизоляция. Нет ли мокрых пятен на стенах и потолке, плесени, потеков, запаха сырости.
- Дренажная система. Работают ли водоотводные каналы; есть ли насосы; какой уклон пола (вода не должна застаиваться).
Типичные проблемы: трещины и протечки из-за проседания грунта; некачественная гидроизоляция швов, засоры в дренажных трубах.
Чтобы выявить эти проблемы, нужно осмотреть стены и пол после дождя; проверить работу дренажных насосов (если они есть); узнать, проводились ли испытания на герметичность.
3. Мусор: договоры на вывоз ТКО и строительных отходов
В первые 2 года объем мусора в новостройке в 3−5 раз выше из-за ремонтов.
Что проверять:
- Договор на вывоз твердых коммунальных отходов. Должен быть заключен до заселения.
- Отдельный контракт на строительный мусор. Если его нет, жители будут вынуждены платить за вывоз сами.
- Контейнерные площадки. Должны соответствовать нормам СанПиН: достаточное количество баков, твердое покрытие, удаленность от окон.
Типичные проблемы: мусор накапливается, потому что застройщик не заключил договор; Роспотребнадзор выписывает штрафы из-за того, что мусор скапливается; строительный мусор вывозят нелегально и устраивают свалки рядом с домом.
Чтобы выявить проблемы, УК следует запросить у застройщика договоры с региональным оператором; проверить график вывоза; убедиться, что площадка оборудована надлежащим образом.
Риски для УК: как избежать репутационных потерь
Приемка нового дома в управление — это не только новые клиенты и доходы, но и серьезные риски для управляющей компании. Даже если дефекты дома — результат некачественного строительства, жители обращаются с претензиями в УК, потому что управляющая — «лицо» дома, с которым жители контактируют ежедневно. Застройщик после сдачи объекта дистанцируется, а управляющая компания остается ответственной за эксплуатацию. Жители не разбираются в юрисдикции и считают, что любая проблема — зона ответственности УК.
В результате — рост недовольства среди собственников, увеличение количества жалоб в жилинспекцию и прокуратуру; падение доверия к УК и возможный переход дома в другую управляющую компанию или создание ТСЖ.
Перед подписанием договора управления УК должна провести технический и юридический аудит объекта. Следует проверить все технические дефекты, документацию и оценить финансовую нагрузку, то есть сколько средств понадобится на устранение выявленных дефектов. Нужно понять, готов ли застройщик устранять их за свой счет. И уже после этого рассматривать вопрос, стоит ли брать дом с неустраненными дефектами.
УК может отказаться от управления, если застройщик не идет на контакт и не признает проблемы, а масштабные недоработки требуют больших вложений. Взять дом можно, но с условиями, что застройщик готов подписать допсоглашение о совместном устранении дефектов, есть возможность заложить ремонтные работы в тариф.
Как УК защитить себя от репутационных потерь:
- Четко разграничить ответственность. В договоре с жителями прописать, какие работы относятся к гарантийным обязательствам застройщика. Разместить в открытом доступе перечень услуг УК и зон ответственности.
- Наладить прозрачную работу с жалобами собственников. Внедрить электронную систему учета обращений (чтобы жители видели статус заявки). Фиксировать все дефекты фото- и видеоотчетами для предъявления застройщику.
- Работать с застройщиком на опережение. Заключить соглашение о совместном устранении недоделок в первые 2−3 года эксплуатации, требовать финансовые резервы на гарантийный ремонт.
- Информировать жителей. Проводить собрания с разъяснением, кто отвечает за какие проблемы, публиковать отчеты о проделанной работе (например, сколько дефектов устранено по гарантии).
От сомнительного объекта лучше отказаться, чем потом годами разбираться с последствиями и терять репутацию.
История из практики
При строительстве дома инженеры допустили ряд ошибок, которые выявили только в процессе эксплуатации. Из-за неправильно устроенной дренажной системы в подвале постоянно скапливается вода. Кроме того, выяснилось, что там расположен колодец, к которому присоединены ливневки со всего района.
Проблема возникала постоянно, подвал затапливало, но не критично. Жители жаловались в УК, но она лишь разводила руками. А вот по истечении гарантийного срока проблема открылась во всей красе. Из-за резкого таяния снега подвал затопило полностью. Сгорела электропроводка. Встал насос.
Управляющей компании за свой счет, а точнее, за счет жителей, пришлось экстренно устранять последствия. Однако решить проблему полностью невозможно, так как городской колодец остается в подвале. Застройщик по закону уже не обязан решать эту проблему. Работники Водоканала тоже перекладывают всю ответственность на УК. А ей теперь приходится объясняться с жителями и регулярно откачивать воду из подвала.
Такова цена за то, что при проектировании, строительстве и приемке МКД на такое нарушение не обратили внимания.
Грамотная приемка дома от застройщика требует участия управляющей компании на всех этапах: от проектирования до заселения. Чем теснее взаимодействие с застройщиком, тем ниже эксплуатационные расходы и выше качество обслуживания. Ключевые рекомендации:
- Контролируйте стройку — участвуйте в проверках.
- Фиксируйте дефекты — подписывайте акты с застройщиком.
- Минимизируйте ущерб от ремонтов — информируйте собственников о правилах.
- Обеспечьте обратную связь с жителями — используйте цифровые сервисы.
Платформа Doma.ai помогает управляющим компаниям наладить взаимодействие с жителями и сформировать их долгосрочное доверие, что особенно актуально в новостройках. Хотите переложить рутинные задачи на цифровые сервисы? Подключайте систему управления жилыми домами.
