Автор статьи: Евгения Смирнова
Оформляем свое: как зафиксировать переход права собственности на земельный участок под домом
Расскажем, что делать, когда участок стоит на кадастровом учете, и когда не стоит
Воспользуйтесь демодоступом к платформе Doma.ai бесплатно
Когда земля на кадастровом учете, управляющая компания получает законное право распоряжаться придомовой территорией. А что будет, если если участок под домом не оформлен? Или если оформлен, но выписку из ЕГРН никто не получал?
Рассказываем, как управляющей организации защитить общую долевую собственность жителей и даже заработать.
Рассказываем, как управляющей организации защитить общую долевую собственность жителей и даже заработать.
Земельный участок под МКД: что в него входит и зачем регистрировать право собственности
К земельному участку относится и сама земля, на которой стоит дом, и пространство вокруг него, — та самая придомовая территория:
- тротуары, пешеходные дорожки, аварийные и сквозные проезды;
- газоны, клумбы и другие участки озеленения и благоустройства;
- парковки для автомобилей и даже гаражи;
- детские игровые и взрослые спортивные площадки;
- объекты хозяйственного предназначения, например, офис управляющей компании, котельная, газгольдер, пункт охраны.
Четыре причины, по которым УК нужно оформлять участок в собственность жителей
Причина № 1 — контроль и возможность распоряжаться общими квадратными метрами по своему усмотрению.
Собственники сами выбирают, чему быть на придомовой территории, а что — не подходит. Такие решения собственники принимают на общем собрании, а управляющая организация воплощает.
Собственники сами выбирают, чему быть на придомовой территории, а что — не подходит. Такие решения собственники принимают на общем собрании, а управляющая организация воплощает.
Причина № 2 — на придомовой территории можно заработать.
Например, сдать часть земли в аренду, пополнить общедомовую копилку и пустить деньги на ремонт. Или разделить прибыль между собственниками и получать дивиденды. Согласно ст. 36 ЖК РФ законны оба варианта.
Например, сдать часть земли в аренду, пополнить общедомовую копилку и пустить деньги на ремонт. Или разделить прибыль между собственниками и получать дивиденды. Согласно ст. 36 ЖК РФ законны оба варианта.
Причина № 3 — если жилье когда-нибудь признают аварийным, размер компенсации для каждого собственника будет больше.
Потому что в расчет идет и общее долевое имущество.
Потому что в расчет идет и общее долевое имущество.
Важный момент — доля каждого собственника в общедомовом имуществе пропорциональна площади помещения, которым он владеет.
Но согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ выделить эту долю «в натуре», то есть оформить только на себя как независимый объект — нельзя. Продать, обменять или другим образом передать на нее права тоже не получится.
Но согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ выделить эту долю «в натуре», то есть оформить только на себя как независимый объект — нельзя. Продать, обменять или другим образом передать на нее права тоже не получится.
В истории с правом собственности на земельный участок есть ложка дегтя, о которой жителей надо предупредить, — вырастет общее имущество, а вместе с ним и расходы на его содержание. И сумма в квитанции станет существенно больше.
Зато дополнительный налог платить не нужно — согласно пп. 6 п. 2 ст. 389 Налогового кодекса земельные участки под МКД им не облагаются.
Немного страшилок — что будет, если пустить на самотек и не оформлять право собственности на земельный участок под многоквартирным домом
С одной стороны, жители в любом случае могут свободно пользоваться придомовой территорией. Из минусов — никаких плюшек в виде контроля, дополнительного заработка и потенциального увеличения стоимости жилья.
И совсем другая ситуация, когда участок вообще не стоит на кадастровом учете. В этом случае земля под МКД остается в собственности города, и он может сдать часть в аренду.
Например, такая ситуация произошла в Москве — в 2020 году московское Управление гражданского строительства заключило договор безвозмездного пользования на часть земельного участка МКД. По договору на этом месте планировали построить новую гимназию. А все потому, что земельный участок не стоял на кадастровом учете и де юре оставался в собственности города.
Собственники обратились в суд и выиграли дело. Правда, не быстро и не сразу, только во второй инстанции.
Зато дополнительный налог платить не нужно — согласно пп. 6 п. 2 ст. 389 Налогового кодекса земельные участки под МКД им не облагаются.
Немного страшилок — что будет, если пустить на самотек и не оформлять право собственности на земельный участок под многоквартирным домом
С одной стороны, жители в любом случае могут свободно пользоваться придомовой территорией. Из минусов — никаких плюшек в виде контроля, дополнительного заработка и потенциального увеличения стоимости жилья.
И совсем другая ситуация, когда участок вообще не стоит на кадастровом учете. В этом случае земля под МКД остается в собственности города, и он может сдать часть в аренду.
Например, такая ситуация произошла в Москве — в 2020 году московское Управление гражданского строительства заключило договор безвозмездного пользования на часть земельного участка МКД. По договору на этом месте планировали построить новую гимназию. А все потому, что земельный участок не стоял на кадастровом учете и де юре оставался в собственности города.
Собственники обратились в суд и выиграли дело. Правда, не быстро и не сразу, только во второй инстанции.
Как узнать, стоит земельный участок на кадастровом учете или нет?
Информация в открытом доступе на сайте Росреестра — раздел Публичная кадастровая карта.
Информация в открытом доступе на сайте Росреестра — раздел Публичная кадастровая карта.
Вариант простой: земельный участок под МКД стоит на кадастровом учете
В этом случае запись о госрегистрации права собственности застройщика погашается одновременно с регистрацией права собственности на первое помещение. Придомовая территория автоматически переходит в общую долевую собственность жителей МКД.
Согласно письму Росреестра достаточно запроса от собственника или представителя по доверенности из УК или ТСЖ, чтобы Росреестр или МФЦ выдало выписку и копии правоустанавливающих документов, на основании которых внесены сведения. Не пугайтесь слова «доверенность» — это разовый документ, который выдается на совершение определенных действий.
Согласно письму Росреестра достаточно запроса от собственника или представителя по доверенности из УК или ТСЖ, чтобы Росреестр или МФЦ выдало выписку и копии правоустанавливающих документов, на основании которых внесены сведения. Не пугайтесь слова «доверенность» — это разовый документ, который выдается на совершение определенных действий.
Вариант посложнее: земельный участок под МКД не сформирован, то есть на кадастровом учете не стоит
Ситуация случается с домами, построенными раньше 2005 года, — в этом году вступил в силу Жилищный кодекс, который прописывает: сначала ставим землю на кадастровый учет, и только потом вводим МКД в эксплуатацию.
1.
Обращаемся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления
Это можно поручить любому собственнику квартиры. А если желающих нет, принимаем решение на общем собрании и дальше и действуем от имени жителей.
В чем сложность?
Чтобы ОСС получило юридическую силу, нужно собрать кворум — то есть участвовать должны собственники помещений, обладающие более чем половиной голосов от общего числа голосов всех собственников. Каждый голос рассчитывается от площади помещения в пропорции к общей площади МКД. То есть, чем больше квадратных метров в собственности, тем весомее голос.
Советуем заранее рассказать жителям цель собрания и подсветить, какую выгоду принесет оформление земли под МКД.
Это можно поручить любому собственнику квартиры. А если желающих нет, принимаем решение на общем собрании и дальше и действуем от имени жителей.
В чем сложность?
Чтобы ОСС получило юридическую силу, нужно собрать кворум — то есть участвовать должны собственники помещений, обладающие более чем половиной голосов от общего числа голосов всех собственников. Каждый голос рассчитывается от площади помещения в пропорции к общей площади МКД. То есть, чем больше квадратных метров в собственности, тем весомее голос.
Советуем заранее рассказать жителям цель собрания и подсветить, какую выгоду принесет оформление земли под МКД.
Рассказать о собрании можно с помощью приложения для жителей. УК может отправлять новости в конкретные дома и доносить нужную информацию до нужных людей. Это увеличивает прозрачность взаимодействия между УК и жителем.
2.
Уполномоченная организация готовит межевой план, ставит земельный участок на учет и выдает кадастровый паспорт.
Сроки устанавливает организация. Органы власти должны рассмотреть будущую кадастровую схему на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.
Сроки устанавливает организация. Органы власти должны рассмотреть будущую кадастровую схему на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.
3.
С кадастровым паспротом обращаемся в Росреестр или МФЦ.
Кроме паспорта нужно собрать пакет документов. Список лучше уточнить в Росреестре.
Обычно это:
Кроме паспорта нужно собрать пакет документов. Список лучше уточнить в Росреестре.
Обычно это:
- заявление;
- протокол ОСС;
- кадастровый и технический паспорта;
- подтверждающие право собственности документы от всех жителей МКД;
- квитанция об оплате госпошлины;
- отдельный документ, который содержит сведения о собственниках и их долях в общей собственности МКД.
4.
Через 30 дней получаем выписку из ЕГРН.
Это может сделать любой собственник или представитель УО по доверенности. Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность жителей сразу же, как только поставлен на кадастровый учет. Отдельного документа, подтверждающего право собственности, закон не предусматривает.
Это может сделать любой собственник или представитель УО по доверенности. Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность жителей сразу же, как только поставлен на кадастровый учет. Отдельного документа, подтверждающего право собственности, закон не предусматривает.
Отличия для УК и ТСЖ
Механизм одинаковый, отличие в деталях: управляющая компания действует по договору управления, и чтобы, например, получить документы на участок под МКД, нужно принять решение на общем собрании собственников и оформить доверенность от любого жителя.
ТСЖ чуть проще. Председателем товарищества по закону может быть один из собственников помещений в доме. Поэтому доверенность не нужна, достаточно принять решение на ОСС.
ТСЖ чуть проще. Председателем товарищества по закону может быть один из собственников помещений в доме. Поэтому доверенность не нужна, достаточно принять решение на ОСС.
Коротко — зачем это нужно и как все оформить
1.
Страхуемся — чтобы никто не поставил около подъезда табачный ларек или не снес любимую детскую площадку во благо озеленения города.
2.
Зарабатываем — чтобы получить возможность самим сдавать в аренду часть общего имущества.
3.
Инвестируем — повышаем стоимость имущества за счет придомовой территории.
4.
Как оформляем:
- если участок стоит на кадастровом учете, права собственности застройщика автоматически прекратились, как только первый житель зарегистрировал право собственности. Остается только получить выписку из ЕГРН.
- а если земля не сформирована, обращаемся в муниципалитет, ставим участок на кадастровый учет и не ждем, когда права будут нарушены.
Ежедневно Дома́ стараются упростить жизнь управляющих компаний. Если вы хотите узнать больше о том, как оптимизировать свою работу и внедрить цифровые технологии, рекомендуем ознакомиться с возможностями платформы Doma.ai и заказать консультацию.
