Возможно ли расторжение договора управления МКД по инициативе УК

Жители многоквартирного дома выбирают управляющую компанию на общем собрании собственников. Выбранная У К не обязана соглашаться на сотрудничество и обслуживать дом, который ей не подходит. Но если обе стороны достигают согласия, они должны заключить договор. В договоре управления многоквартирным домом с собственниками прописаны права и обязанности сторон, порядок оплаты услуг и другие важные положения.

Если УК уже заключила договор с собственниками, она не может отказаться от своих обязательств по собственной инициативе, пока срок действия договора не истечет. Изменить условия договора или расторгнуть его раньше срока можно по соглашению сторон. Расторжение договора управления управляющей компанией в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

УК может обратиться в суд, если жители грубо нарушают условия договора, например, отказываются от оплаты услуг, умышленно портят общедомовое имущество или иначе мешают управляющей компании выполнять обязанности по содержанию МКД. Рассмотрим на примерах из практики, какие способы решения проблемы допускает закон. 

Управляющая компания обслуживает МКД в течение срока, установленного договором. Она может прекратить обслуживать дом, если срок действия договора подошел к концу. Продлевать договор УК не обязана.

УК обслуживала дом с проблемной котельной. За два месяца сотрудники сообщили жителям о том, что договор скоро закончится, продлевать его УК не намерена. Также они уведомили ГЖИ, администрацию и Комитет ЖКХ. За это время собственники провели конкурс и выбрали новую управляющую организацию. При этом если жители не успевают заключить договор с новой УК, действовавший договор продлевается, и старая компания должна продолжать обслуживание в течение еще одного срока. Договор считается расторгнутым за день до того, как новая компания примет на себя управление многоквартирным домом.

Если у управляющей компании закончилась лицензия, она прекращает обслуживать МКД. Но есть условие: просто так бросить дом нельзя. УК должна выполнять все работы до тех пор, пока жители не найдут новую организацию, которая примет дом на обслуживание, или не создадут ТСЖ. Старая компания в течение трех дней должна передать преемнице техническую документацию, ключи от всех помещений общего пользования, коды доступа, оборудование и инвентарь, принадлежащие собственникам.

УК имела лицензию до 2028 года, но прекратила деятельность раньше. Жителей предупредили заранее, но не все дома в управлении успели выбрать новую организацию или создать ТСЖ. Жители обратились в прокуратуру с иском против управляющей компании, которая их покинула, требуя заставить ее по-прежнему выполнять обязанности.

УК отказалась выполнять требования, поскольку у нее уже не было действующей лицензии и штата сотрудников. Кроме того, компания передала техническую документацию на часть МКД другим организациям. Но некоторые дома, бывшие в управлении ранее, не смогли вовремя найти новые УК или создать ТСЖ. Такие решения принимаются на ОСС, поэтому старая УК не собиралась заниматься самостоятельно искать преемника. Однако суд удовлетворил требования жителей и постановил, что компания обязана продолжать работу, пока не найдется новая УК.

Аварийно-диспетчерская служба для УК и ТСЖ

Профессиональная диспетчерская служба под ключ для ЖКХ, которая берет на себя прием заявок и общение с жителями 24/7. Выгодно для вас, удобно для жителей

В этих случаях УК получает возможность расторгнуть договор по своей инициативе через суд. Основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом управляющей компанией в одностороннем порядке могут стать существенные изменения обстоятельств или грубые нарушения условий договора.

Если возникли непреодолимые обстоятельства, которые невозможно было предвидеть в момент заключения договора, УК и жители могут попытаться достичь согласия. Но если договориться мирно не получилось, одна из сторон имеет право обратиться в суд. Управляющая компания вправе предложить расторгнуть договор по соглашению сторон или изменить его условия. Если жители МКД не согласны или не дали ответ в указанный срок, УК получает право подать судебный иск. Если срок в предложении не указан, достаточно подождать 30 дней.

Также УК может обратиться в суд, если собственники нарушили условия договора. Нарушения должны быть серьезными. Поводом для иска может стать злостная неуплата по счетам или действия жителей, которые привели к ухудшению состояния жилого фонда, например, вандализм.

Но судебная практика показывает, что подобные дела редко рассматриваются. Главная причина — невозможность призвать к ответу сразу всех жителей дома. Поэтому, как правило, такой способ расторжения договора неэффективен. Возмещения ущерба или погашения задолженности можно потребовать в суде у отдельных собственников. 

Самый простой и безболезненный для управляющей компании способ расторгнуть договор и снять МКД с обслуживания — дождаться окончания срока действия договора и заранее оповестить собственников о том, что УК не заинтересована в дальнейшем сотрудничестве. Другие способы разрыва договорных отношений с жителями МКД менее эффективны и связаны с многочисленными трудностями.