о том, как управлять многоквартирными домами

10.09.2024

Что надо знать • Контроль качества коммунальных услуг

Что надо знать •
Контроль качества коммунальных услуг

Автор статьи: Евгения Смирнова

Управляющие компании часто оказываются между молотом и наковальней: с одной стороны — ограниченный бюджет, а с другой — нужно следить за санитарным состоянием вверенного имущества. Рассказываем, на что обращать внимание в первую очередь.

Начнем с того, почему СанПиНы обязательны — всему виной ФЗ № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Согласно этому старому, но действующему закону, все граждане и предприятия, независимо от форм собственности, должны соблюдать санитарные нормы и правила.

Актуальные СанПины:
1. Основной — новый СанПиН 2.1.3684−21 от 17.05.2021
2. СанПиН 3.3686−21
3. СанПиН 2.1.3684−21

Роспотребнадзор обобщил санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям.

Если площадки под ТКО принадлежат дому и находятся на балансе управляющей организации:

• устанавливаем контейнерную площадку не ближе 20 метров, но не дальше 100 метров от многоквартирного дома, а если отходы сортируются, допустимо сократить минимальное расстояние до 8 метров;
• организуем всепогодный подъезд к площадке, твердое покрытие, чтобы вода не застаивалась, и ограждение;
• проводим уборку, дезинфекцию и дератизацию своими силами или передаем подрядчику, но это не снимает с УК ответственности за качество выполненных работ;
• процесс дезинфекции фиксируем в паспорте контейнерной площадки;
• место для этих работ устанавливает муниципалитет, но ни в коем случае контейнеры нельзя мыть на самой контейнерной площадке;
• частота вывоза несортированного мусора зависит от погоды, если на улице выше +5°С, то каждые сутки, если холоднее, то не реже одного раза в трое суток.

Еще интересный момент — все, что осталось на контейнерной площадке после вывоза ТКО, убирает ее владелец. То есть работники управляющей компании.

Для домов с мусоропроводом — очищаем, промываем и дезинфицируем мусоропровод не реже одного раза в месяц, а убираем отходы — ежедневно.

Следим, чтобы подвалы были сухими, чистыми, хорошо проветривались и освещались и закрывались на ключ. Мусор, хлам, опасные химические вещества, загрязняющие воздух, или вода — это уже серьезное нарушение, как и присутствие грызунов или синантропных насекомых. Например, блох, муравьев, жуков, тараканов.

Управляющая компания должна проводить профилактические мероприятия, чтобы ни грызуны, ни насекомые не появились. Конкретные сроки и периодичность не установлены — главное, чтобы в МКД не заводилось опасной живности.

Рекомендуем прописать периодичность дезинфекции и дератизации в договоре управления или другом документе — в зависимости от способа управления.

Также подвальные помещения нельзя сдавать в аренду под медицинские услуги или для занятий с детьми.

Придомовая территория должна быть:

• благоустроена и озеленена;
• оборудована проездами и тротуарами с твердым покрытием;
• освещена электричеством;
• ежедневно убрана, а проезжая часть и тротуары политы водой — если за окном выше +10°С (пп. 31 и 32 СанПиН 2.1.3684−21);
• обработана антигололедными средства мероприятиям при температуре ниже 0 °C.

Запрещается мыть машины, сливать топливо или масло, регулировать звуковые сигналы, тормоза и двигатели, разгружать материалы, товары или продукцию для торговых точек со стороны подъездов.

Сразу три СанПина про воду 1.2.3685−21, 2.1.3684−21 и 1.2.3.3685−21 регламентируют органолептические и обобщенные показатели качества воды, а СанПиН 2.1.3684−21 — санитарно-эпидемиологические требования к качеству воды. И он же (п. 77) обязывает управляющие организации разработать программу контроля качества и безопасности питьевой и горячей воды.

Плюс к этому весной Роспотребнадзор опубликовал письмо с разъяснениями, согласно которому управляющие организации обязаны:

1. проводить производственный контроль качества проводить производственный контроль качества и безопасности питьевой воды, горячей воды;
2. разработать эту программу производственного контроля и согласовывать с Роспотребнадзором.

Касается всех управляющих организаций, а не только исполнителей коммунальных услуг. Потом что управляющая организация имеет доступ к внутридомовым инженерным системам, а значит, должна проверять воду на соответствие нормама СанПина — в пределах границ эксплуатационной ответственности.

А дальше все сложно.
С одной стороны, есть Письмо Минстроя от 2022 года, в котором прямо указано, что контролировать нормы СанПиН должен только поставщик ресурса. Есть и более свежее, от 2023 года, в котором Минстрой повторяет свои выводы и добавляет, что не во всех домах в принципе есть точки отбора проб воды. А значит, эти пробы нужно брать в квартирах собственников, которые вообще не обязаны никого к себе пускать.

С другой стороны, судебная практика вообще не в пользу управляющих организаций.

Например, дело №АКПИ24−122. Управляющая компания получила предписание от прокуратуры, которая требовала, чтобы компания проводила в домах контроль питьевой воды согласно п. 77 СанПиН 2.1.3684−21. УК не согласилась и подала иск в суд — просила признать недействительным п. 77 этого СанПина, но проиграла в нескольких инстанциях, и даже в Верховном суде. Несмотря на поддержку Минстроя.

Суд посчитал, что Роспотребнадзор вправе разрабатывать и утверждать санитарные правила, а задача управляющих организация — следовать этим правилам.

Как облегчить себе работу?
1. Прописываем в программе производственного контроля примерно следующее: «Промывка и дезинфекция с обязательным лабораторным контролем качества и безопасности питьевой и горячей воды должна проводиться при вводе в эксплуатацию систем водоснабжения и после устранения аварийных ситуаций».
И составляем внутренний документ, который четко фиксирует, что считается аварийной ситуацией. Например, если в МКД отключили воду на сутки. Или на 12 часов. Тогда производственный контроль нужен только в случае аварийной ситуации.

2. Помним, что управляющая организация только отбирает пробы, а сам анализ проводит специализированная компания на основании договора.

3. С 1 сентября вступает в силу Постановление Правительства, которое разрешает использовать системы автоматизации для производственного контроля качества воды.

Большинство жалоб поступает от жителей, которым холодно. Проверяем достоверность по таблице 5.27 СанПиН 1.2.3685−21:

• в квартирах должно быть минимум +18°С;
• в угловых комнатах минимум +20°С;
• в подъездах от +14 до +20°С.

Важный момент — когда слишком тепло, это тоже нарушение. Например, в жилых комнатах столбик термометра не должен подниматься выше +24°С, в кухне и санузле — +26°С.

Параметры шумы утверждены СанПиНом 1.2.3685-21. Когда источник шума находится в местах общего пользования — это проблема управляющей компании.

Нормы — 55 акустических децибел с 7:00 до 23:00 и 45 с 23:00 до 07:00. Все, что громче, нарушает санитарно-эпидемические требования.

Хорошая новость — периодичность уборки можно согласовать:

• на общем собрании собственников, если дом под непосредственным управлением;
• в договоре управления;
• в смете расходов и доходов для ТСЖ или ЖСК, а для проживающих в таком доме не-членов товарищества, — в договоре;
• в договоре на оказание услуг, если управляющая компания выступает как подрядчик;
• для новостроек в решении застройщика.

Важный момент — убирать МОП нельзя реже, чем указано в нормативах п. 3.2.7 Правил:

• сухая уборка и мойка лестничных площадок, обметание подоконников и батарей минимум один раз в пять дней;
• мытье всех поверхностей — минимум один раз в месяц;
• уборка теплых чердаков от мусора и дезинфекция — минимум один раз в год.

Периодичность уборки придомовой территории зависит от интенсивности движения, времени года и температуры. Например, летом 1 класс — один раз в двое суток, 2 класс — один раз в сутки, 3 класс — два раза в сутки.

1. Административная ответственность по статьям 6.3 и 6.4 КоАП — «Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения» и «Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта».

Для юридических лиц наказание по этим статья одинаковое — административное приостановление деятельности на срок до 90 суток или штраф от 10 000 до 20 000 рублей.

А вот для граждан и должностных лиц от предупреждения до штрафа в 2000 рублей.

2. Наказать управляющую организацию может ГЖИ — за нарушение лицензионных требований по ст. 14.1.3 КоАП РФ:
— для должностных лиц штраф от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификацию до трех лет;
— для юридических лиц штраф от 250 000 до 300 000 рублей.

3. Уголовная ответственность по ч. 1 ст. 236 УК РФ — «Нарушение санитарно-эпидемиологических правил» — стартует от штрафа в 500 тыс. рублей и заканчивается лишением свободы на срок до 7 лет.

Используйте возможности сервиса Дома́, чтобы работать в полном соответствии с Жилищным кодексом. Платформа гарантирует соблюдение ЖК РФ и других важных нормативно-правовых актов. Воспользуйтесь бесплатным демонстрационным доступом