Автор статьи: Евгения Матапова
Способы управления многоквартирным домом
Даем базу об обязанностях управляющей организации и способах управления МКД
Воспользуйтесь демодоступом к платформе Doma.ai бесплатно
Существуют три формы управления многоквартирными домами. На общем собрании жители выбирают одну из них. Расскажем, какие существуют способы организации управления, а также раскроем обязанности и ответственность каждого из них. Рассмотрим минимальный перечень работ и услуг по содержанию МКД и установление размера платы за содержание жилья.
Определяемся со способом
Управление многоквартирным домом регламентировано законом и обеспечивает:
Выбор способа управления многоквартирным домом происходит на общем собрании собственников. Всего существует три способа:
Рассмотрим каждый способ управления.
- надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию и текущему ремонту;
- решение вопросов пользования общим имуществом;
- готовность инженерных сетей к непрерывному предоставлению коммунальных услуг.
Выбор способа управления многоквартирным домом происходит на общем собрании собственников. Всего существует три способа:
- Непосредственное управление собственниками.
- Управление ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом.
- Через управляющую организацию.
Рассмотрим каждый способ управления.
Управляем непосредственно
При непосредственном управлении жители самостоятельно без создания ТСЖ и без привлечения УО решают вопросы содержания и ремонта дома.
Такой способ управления возможен только в тех МКД, в которых не более 30 квартир.
При такой форме все жители по решению общего собрания заключают договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями либо самостоятельно обслуживают дом. При этом каждый собственник заключает договоры на коммунальные услуги. Подчеркнем, что в состав платы за коммунальные услуги также входит плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общедомового имущества — ОДН. При других способах управления плата за ОДН относится к плате за жилищные услуги, а не коммунальные.
На общем собрании жители наделяют полномочиями действовать от их имени с третьими лицами кого-то из своих соседей. Например, с обслуживающей организацией.
На общем собрании жители наделяют полномочиями действовать от их имени с третьими лицами кого-то из своих соседей. Например, с обслуживающей организацией.
Объединяемся в…
...товарищества
Товарищество собственников жилья — это объединение собственников помещений в доме или нескольких домах. Жители объединяются для следующих целей:
ТСЖ может содержать и ремонтировать дом своими силами или привлекать другие организации. Для этого заключают договоры.
Товарищество собственников недвижимости — это добровольное объединение собственников разных видов недвижимости. В ТСН объединяются не только собственники жилых помещений, а также соседи по дачам или рядом стоящих жилых домов, владельцы парковочных мест, гаражей и других строений.
ТСЖ — это вид ТСН. Товарищества — это некоммерческие организации. Жители проводят общее собрание собственников, чтобы выбрать форму управления в виде товарищества, создать ТСЖ, определить лицо, которое займется регистрацией товарищества, а также принять его устав.
Для создания ТСЖ или ТСН нужно пройти государственную регистрацию как юридического лица и получить соответствующие документы. После того как товарищество зарегистрировано, необходимо собрать заявления о вступлении в члены ТСЖ. Члены товарищества — это собственники, которые обладают более, чем 50% от общего числа всех голосов в доме.
- управлять общим имуществом;
- содержать и сохранять общее имущество;
- предоставлять коммунальные услуги;
- использовать и распоряжаться общим имуществом.
ТСЖ может содержать и ремонтировать дом своими силами или привлекать другие организации. Для этого заключают договоры.
Товарищество собственников недвижимости — это добровольное объединение собственников разных видов недвижимости. В ТСН объединяются не только собственники жилых помещений, а также соседи по дачам или рядом стоящих жилых домов, владельцы парковочных мест, гаражей и других строений.
ТСЖ — это вид ТСН. Товарищества — это некоммерческие организации. Жители проводят общее собрание собственников, чтобы выбрать форму управления в виде товарищества, создать ТСЖ, определить лицо, которое займется регистрацией товарищества, а также принять его устав.
Для создания ТСЖ или ТСН нужно пройти государственную регистрацию как юридического лица и получить соответствующие документы. После того как товарищество зарегистрировано, необходимо собрать заявления о вступлении в члены ТСЖ. Члены товарищества — это собственники, которые обладают более, чем 50% от общего числа всех голосов в доме.
… кооперативы
Существуют и такие формы, как жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив. Члены жилищного кооператива на свои средства приобретают дом и в последующем его содержат. Люди объединяются в жилищно-строительный кооператив, чтобы накопить деньги и построить многоквартирный дом. После чего ЖСК управляет домом.
Кооперативы заключают договоры оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, а также договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы — это потребительские кооперативы. При Ж К и ЖСК управление домом практически не отличается от управления через ТСЖ. Главное отличие в том, что кооператив управляет только одним домом, который приобрел или построил, а товарищество — одним домом или домами, у которых есть общее имущество, например, один земельный участок или котельная.
Кооперативы заключают договоры оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, а также договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы — это потребительские кооперативы. При Ж К и ЖСК управление домом практически не отличается от управления через ТСЖ. Главное отличие в том, что кооператив управляет только одним домом, который приобрел или построил, а товарищество — одним домом или домами, у которых есть общее имущество, например, один земельный участок или котельная.
Выбираем УО
Управляющая организация — это коммерческая организация. На основании лицензии она оказывает услуги по управлению МКД и заключает соответствующий договор с собственниками. ОСС определяет условия договора управления, который заключается на срок от одного года до пяти лет.
Управляющая организации на профессиональной основе занимается нуждами МКД. Для эффективного управления домом необходимы знания в самых разных сферах: в строительстве, юриспруденции, бухгалтерии и других. В УК есть целый штат необходимых специалистов.
Составили таблицу с плюсами и минусами каждого вида управления.
Управляющая организации на профессиональной основе занимается нуждами МКД. Для эффективного управления домом необходимы знания в самых разных сферах: в строительстве, юриспруденции, бухгалтерии и других. В УК есть целый штат необходимых специалистов.
Составили таблицу с плюсами и минусами каждого вида управления.
Таким образом, товарищество удобнее, если планируешь управлять только своим домом. Если есть планы развивать бизнес, то следует создать управляющую организацию. Конечно, существуют риски и бюрократия, но и размер стартовых вложений нужен минимальный, если есть база партнеров и подрядчиков.
Изучаем обязанности
Выбрать способ управления необходимо, чтобы обеспечить жителям:
Требования к этому закреплены в нормативных правовых актах:
Рассмотрим, какие существуют обязанности и ответственность у каждого способа управления.
Независимо от способа управления обязанности по надлежащему содержанию общего имущества должны обеспечивать:
Подробнее обязанности раскрыты в стандартах, которые установило Правительство Российской Федерации в Постановлении от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
Ответственность за надлежащее содержание общего имущества при непосредственном управлении несут сами собственники, а за коммунальные услуги — поставщики ресурсов.
Товарищества или кооперативы несут ответственность за содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Но если ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК заключили договоры управления с УК, то ответственность несет управляющая организация.
УК несет ответственность за оказание всех услуг и выполнение работ. Если у собственников заключены прямые договоры на предоставление коммунальных услуг, то РСО несут ответственность за бесперебойную поставку воды, электричества и других коммунальных ресурсов.
- благоприятные и безопасные условия проживания;
- надлежащее содержание общедомового имущества;
- решение вопросов использования общего имущества;
- предоставление коммунальных услуг;
- постоянную готовность инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг.
Требования к этому закреплены в нормативных правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ.
- Гражданский кодекс РФ.
- Постановление Правительства Р Ф от 15.05.2013 № 416.
- Постановление Правительства Р Ф от 06.05.2011 № 354.
- Постановление Правительства Р Ф от 13.08.2006 № 491.
- Постановление Правительства Р Ф от 03.04.2013 № 290.
- Постановление Госстроя Р Ф от 27.09.2003 № 170.
- Постановление Правительства Р Ф от 21.07.2008 № 549.
- Постановление Правительства Р Ф от 14.05.2013 № 410.
- Постановление Правительства Р Ф от 14.02.2012 № 124.
- Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28 января 2021 № 3.
Рассмотрим, какие существуют обязанности и ответственность у каждого способа управления.
Независимо от способа управления обязанности по надлежащему содержанию общего имущества должны обеспечивать:
- надежность и безопасность многоквартирного дома;
- безопасность жизни и здоровья жителей, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
- безопасное использование и содержание внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме при наличии такого оборудования;
- доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- соблюдение прав и законных интересов собственников;
- постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, которые входят в состав общего имущества, к осуществлению поставок коммунальных ресурсов.
Подробнее обязанности раскрыты в стандартах, которые установило Правительство Российской Федерации в Постановлении от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
Ответственность за надлежащее содержание общего имущества при непосредственном управлении несут сами собственники, а за коммунальные услуги — поставщики ресурсов.
Товарищества или кооперативы несут ответственность за содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Но если ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК заключили договоры управления с УК, то ответственность несет управляющая организация.
УК несет ответственность за оказание всех услуг и выполнение работ. Если у собственников заключены прямые договоры на предоставление коммунальных услуг, то РСО несут ответственность за бесперебойную поставку воды, электричества и других коммунальных ресурсов.
Определяемся с минимальным перечнем работ
Независимо от способа управления МКД необходимо содержать в надлежащем состоянии. Услуги и работы, которые обеспечивают такое содержание, прописаны в Постановлении Правительства Р Ф от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». На основании этого нормативно-правового акта УО и собственники составляют минимум по обслуживанию МКД.
Минимальный перечень работ и услуг, а также их периодичность отражены:
Минимальный перечень работ и услуг, а также их периодичность отражены:
- в решение ОСС —при непосредственном управлении;
- в сметах, планах работ и в договоре между ТСЖ и собственниками, которые не члены товарищества и кооператива — для ТСЖ, ЖК и ЖСК;
- в договоре управления — для УО.
Отметим важный момент: собственники вправе своими силами проводить некоторые виды работ и услуг, например, уборку мест общего пользования и придомовой территории.
Минимальный перечень включает в себя три большие группы работ:
Состав перечня работ и услуг зависит от особенностей конкретного дома:
Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества содержит в себе следующие данные:
- Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих и ненесущих конструкций многоквартирных домов. Например, проверка кровли на отсутствие протечек или выявление нарушений отделки фасадов.
- Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения. К примеру, промывка централизованных систем теплоснабжения или проверка работоспособности общедомовых приборов учета.
- Работы и услуги по содержанию иного общего имущества. Например, прочистка ливневой канализации или сухая и влажная уборка тамбуров, холлов и коридоров.
Состав перечня работ и услуг зависит от особенностей конкретного дома:
- конструктивных элементов дома;
- наличия и состава инженерных систем;
- наличия земельного участка с элементами озеленения и благоустройства;
- природно-климатических условий, в которых расположен дом.
Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества содержит в себе следующие данные:
- вид работ;
- периодичность выполнения;
- размер платы.
Устанавливаем размер платы
При непосредственном управлении размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, которые заключены с подрядчиками.
Если домом управляет товарищества или кооперативы, то собственники устанавливают размер платы на ОСС согласно смете доходов и расходов.
Если МКД находится под управлением УО, то размер платы определяется с учетом предложений управляющей компании. Собственники утверждают плату на ОСС не менее чем один год. Подробности о том, как правильно установить размер платы узнаете в нашем материале.
Рассмотрели, какие способы управления многоквартирным домом существуют, их плюсы и минусы, а также обязанности и ответственность. Независимо от формы управления многоквартирный дом должен быть в надлежащем состоянии. Это зависит от перечня работ и услуг по содержанию и ремонту жилья. Минимум для обслуживания МКД прописан в Постановлении Правительства Р Ф от 03.04.2013 № 290.
Общее собрание собственников решает, кто, каким образом и за какую плату будет управлять многоквартирным домом. Оно же в любой момент может изменить способ управления.
Если домом управляет товарищества или кооперативы, то собственники устанавливают размер платы на ОСС согласно смете доходов и расходов.
Если МКД находится под управлением УО, то размер платы определяется с учетом предложений управляющей компании. Собственники утверждают плату на ОСС не менее чем один год. Подробности о том, как правильно установить размер платы узнаете в нашем материале.
Рассмотрели, какие способы управления многоквартирным домом существуют, их плюсы и минусы, а также обязанности и ответственность. Независимо от формы управления многоквартирный дом должен быть в надлежащем состоянии. Это зависит от перечня работ и услуг по содержанию и ремонту жилья. Минимум для обслуживания МКД прописан в Постановлении Правительства Р Ф от 03.04.2013 № 290.
Общее собрание собственников решает, кто, каким образом и за какую плату будет управлять многоквартирным домом. Оно же в любой момент может изменить способ управления.
Ежедневно Дома́ стараются упростить жизнь управляющих компаний. Если вы хотите узнать больше о том, как оптимизировать свою работу и внедрить цифровые технологии, рекомендуем ознакомиться с возможностями платформы Doma.ai и заказать консультацию.
