о том, как управлять многоквартирными домами

30.12.2023

Решаем проблемы ЖКХ • Бухгалтерия управляющей компании

Решаем проблемы ЖКХ •
Бухгалтерия управляющей компании

Автор статьи: Леся Никитина

Ситуация: управляющая компания не следила за домом и жители с ней попрощались. Пришла новая УК, занялась решением проблем, а денег на счете дома не обнаружила. Что делать — организовывать новый сбор денег или потребовать от старой УК вернуть средства? И как это сделать? Рассказывает Олеся Лещенко, заместитель коммерческого директора в компании Домá.

Эксперт с 20-летним стажем в ЖКХ и энергетике, член комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты Российской Федерации

Управляющая компания отвечает за качественное содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Сюда входят в том числе:

• Проведение регулярных проверок состояния дома.
• Организация текущего ремонта и уборки.
• Поддержание в рабочем состоянии внутридомовых коммуникаций (например, систем водоснабжения и отопления).
• Составление планов работ и отчетов о выполнении услуг.
• Работа с собственниками: организация собраний, подготовка платёжных документов и сбор начислений,
• Контроль за диспетчерской.

И это не весь список.

Собственники квартир платят УК за эти услуги. С 2020 года Верховный суд зафиксировал, что деньги, которые управляющая компания собрала на текущий ремонт и не вернула после расторжения договора, считаются неосновательным обогащением. Если работы по поставленным задачам не выполнены, то и деньги с домового бюджета не могут быть потрачены.

Это значит, что после того, как новая УК начала управлять домом, старая управляющая компания должна передать ей средства, что не были потрачены на содержание и текущий ремонт дома. И если результат работ неудовлетворительный, а старая УК говорит, что к ней претензий быть не может, то нужно решать вопрос в судебном порядке.

Первое, что нужно сделать, — это собрать все доказательства нарушений.
Правильнее всего их собирать до расторжения договора с недобросовестной УК.

Совет: внимательно изучите договор между жителями и управляющей компанией, именно там зафиксированы все права и обязанности двух сторон.

Какие нарушения бывают:

• Невыполнение услуг, указанных в договоре. Если в договоре указано, что уборка придомовой территории должна быть ежедневной, но это не происходит.
• Некачественные работы. Например, если снег не убирается с крыши, и он падает на людей и машины, или если система водоснабжения работает неправильно, и это мешает предоставлять качественные коммунальные услуги.
• Отсутствие реакции на обращения жителей. Если жители сообщают о проблемах, но УК не предпринимает никаких действий для их устранения.
• Несоблюдение плана работ. Если запланированные работы (например, текущий ремонт) не выполняются в установленные сроки.

Важно, чтобы все претензии к старой УК были документально подтверждены.
Это могут быть фотографии, видео, показания свидетелей, акты выполненных работ, составленные совместно с председателем совета дома, если УК отказывается признавать нарушения.

Не забудьте про счета-фактуры и квитанции об оплате услуг. Важно зафиксировать каждый факт недобросовестной работы, будь то некачественный ремонт, отсутствие уборки в подъезде или слабое отопление.

В претензии обязательно нужно прописать реквизиты организации, в которую вы обращаетесь: название, ИНН, ОГРН, юридический адрес. Нужно объяснить, почему старая УК должна выполнить требования, и сформулировать просьбу к ней — перечислить деньги на реквизиты новой управляющей компании.

После того, как доказательства собраны, можно запросить перерасчет платежей за определенный период и с этими данными обратиться в старую УК. Она может признать свою ошибку и вернуть деньги. Или же предоставить доказательства, что на самом деле работы были сделаны, а остаток средств на счёте - это экономия, которая получилась из-за использования, например, новых технологий. Если итог обращения не устраивает или обращение вовсе игнорируется, то действуем дальше.

Обращаемся в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Держите под рукой копию жалобы на старую управляющую компанию и подтверждения, что услуги были плохо оказаны. Жилищная инспекция может проверить ситуацию и потребовать исправить все проблемы. Также можно обратиться в региональную прокуратуру.

Совет управляющим компаниям: важно своевременно реагировать на жалобы и претензии жителей, чтобы избежать судебных разбирательств и сохранить репутацию.

Если другие способы не привели к результату, жители и новая УК могут обратиться в суд, чтобы вернуть деньги. Для этого необходимо взять все доказательства, которые были собраны ранее, и подготовить исковое заявление. В этом поможет юрист (который уже есть в УК или приглашенный) — он сформирует претензию, приложит все требования, доказательства и направит документы в нужную инстанцию.

Останется только подождать назначенного судом заседания. Представители жителей дома или новой УК обязательно должны участвовать в судебных заседаниях, чтобы представлять свои аргументы. К сожалению, сам процесс не быстрый, и зал суда придется посетить не один раз.

После первого заседания суд может потребовать провести независимую экспертизу, чтобы подтвердить факт нарушений. Это может быть экспертиза состояния жилого помещения, инженерных систем и так далее. Будьте готовы к дополнительным расходам на этот шаг. Если суд подтвердит обоснованность исковых требований, расходы компенсирует ответчик.

После всех процедур суд вынесет решение. Если оно в вашу пользу, старая управляющая компания будет обязана выплатить компенсацию. Важно помнить, что решение суда может быть обжаловано, УК может представить аргументы и доказательства в свою защиту, и процесс может затянуться.

Поэтому помните:

• Сохраняйте все документы и переписку с УК.
• Знайте права и обязанности, они прописаны в Жилищном кодексе РФ. Особенно внимательно читайте закон 162, глава 5 «Договор управления многоквартирным домом».
• Не затягивайте с обращением в суд, важно быстро вернуть деньги. Если управляющая компания нечестная, она может закрыться, и тогда вернуть средства будет труднее.
• У вас есть право на качественные услуги, и вы можете требовать их исполнения.
• Деньги, что жители платят за ремонт дома, должны идти только на нужды дома. Эти средства — это общая копилка всех владельцев квартир.
• Старая УК обязана передать новой управляющей компании все необходимые документы, связанные с домом. Это включает технический план здания, паспорта на общедомовые приборы учета, ключи от общих помещений и прочее.
• Новой УК следует запросить у предыдущей отчеты о всех проведенных работах. Также целесообразно уточнить у жителей, насколько они удовлетворены качеством и стоимостью этих работ.
• Если выяснится, что старая УК указала некорректные суммы в отчетах или заявила о работах, которые фактически не были выполнены, эти действия можно снова обжаловать в суде.

Важно четко прописать все условия в договоре и точно определить, что считается некачественной работой. Например, можно указать, что если за определенный период (скажем, за месяц) 5 или 10 претензий, оформленных в виде акта, это будет считаться нарушением.

Составление плана работ
Очень важно регулярно составлять план работ. Это могут быть планы аварийных, текущих или постоянных ремонтных задач. Также нужно проводить осмотры общего имущества и фиксировать все наблюдения.

Участие в собраниях
Не стоит игнорировать собрания собственников. Это возможность обсудить текущие проблемы и планы на будущее, а также контролировать расходы.

Отчетность ЖКХ
Важно вести отчетность, которая должна быть понятна и доступна собственникам. И приложение Домá может быть полезным инструментом в этом процессе. Функция «Отчет по дому» помогает жителям отслеживать, куда уходят деньги, сколько средств осталось или было сэкономлено. Приложение делает всю информацию ясной и доступной, так что собственники и управляющая компания могут быстро оценить, насколько хорошо все идет, а при необходимости доказать, что все работы ведутся по договоренности.

Через Домá можно полноценно вести рабочий диалог с жителями и организовать хранение всех данных. УК могут видеть платежи по коммуналке, а жители — как расходуются их платежи благодаря функции «Отчет по дому». Это повышает доверие друг к другу, а бюджет дома идет на действительно важные задачи.

Остались вопросы?
С радостью ответим на них:
8 800 700 36 62
sales@doma.ai