Замена стояков водоснабжения и отопления в МКД

Стояк может быть как частью общедомового имущества, так и входить во внутриквартирное. И этот нюанс напрямую влияет на выбор ответственного.

Общедомовым имуществом считается всё, что предназначено для обслуживания более одного помещения. Полный список приводится в ст. 36 ЖК РФ. Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, а также стояки — вертикальные трубы, проходящие через все этажи и соединяющие квартиры в единую инженерную сеть, относятся к ОДИ.

В обязанности УК по отношению к общему имуществу МКД входит:

При этом управляющая компания отвечает не за все батареи и трубы в доме.

Ответственность управляющей компании распространяется на общий стояк до первой точки его соединения с отводящими трубами. Показали на схеме, какая часть стояка относится к УК, а какая нет.

При этом сам вентиль также считается общим имуществом. Например, если труба холодной воды отходит от общего стояка и на ней сразу стоит вентиль, то участок от стояка до этого вентиля — зона ответственности УК. Все трубы, краны и смесители, которые находятся после по направлению к раковине, — зона ответственности владельца квартиры.

Получается, что если лопнула труба стояка до вентиля или шва, то чинить и оплачивать ущерб должна УК. А если прорвало после вентиля — собственнику квартиры придется ремонтировать за свой счет. А в случае протечки еще и компенсировать соседям снизу расходы на ремонт.

Замена стояков проводится, если есть одно из оснований:

Расчетный центр для УК и ТСЖ

Производим начисление платежей за ЖКУ и консультируем жителей по вопросам расчетов — выгоднее, чем собственная бухгалтерия.

Специалисты УК проводят детальный осмотр стояков в МКД и составляют дефектную ведомость, где указывают объемы работ и конкретные участки для замены. Разрабатывается и утверждается план-график с информацией о сроках начала и окончания работ по подъездам, временем отключения воды/отопления, а также с фамилиями ответственных лиц.

УК согласует с каждым собственником дату и время, когда мастера получат доступ в квартиру. Рекомендуется составлять график посещений и иметь несколько вариантов связи с каждым жильцом.

Представители управляющей компании должны внимательно следить за ходом проведения работ и соблюдением графика, согласованного с жильцами. УК обязательно нужно вести фотоотчет, особенно по «скрытым» работам (проход трубы через перекрытие, состояние ниш). Это застрахует от спорных ситуаций при приемке работ.

После монтажа новых стояков проводится обязательная опрессовка системы. Составляется акт. Подписать его должны подрядчик, УК и, что крайне желательно, собственники квартир, в которых были заменены стояки. 

По окончании всех работ УК обязана внести соответствующие изменения в электронный паспорт в ГИС ЖКХ.

Если на общедомовых инженерных сетях произошла авария и для ее локализации и проведения ремонтных работ сотрудникам управляющей компании нужен доступ в помещение, собственник должен незамедлительно его предоставить. Диспетчер аварийной службы информирует владельца помещения о причине, по которой аварийной бригаде нужно попасть к общедомовому имуществу, согласует время, сообщает контактные данные работников.

Однако УК не всегда удается оперативно связаться с собственником либо он отказывается пустить ремонтную в бригаду в квартиру. В такой ситуации следует действовать так: 

Процесс замены стояков водоснабжения, отопления и канализации затрагивает интересы всех собственников. Даже при очевидной необходимости работ УК и подрядчики часто сталкиваются с непониманием и возражениями со стороны жителей. Грамотные действия в таких ситуациях — ключ к успешному и бесконфликтному выполнению работ.

Мы собрали типичные претензии жителей и подготовили ответы на них:

Последствия: отказ в доступе для замены стояка создает угрозу аварии (прорыв трубы, затопление) не только для квартиры собственника, но и для соседей этажами ниже. В этом случае приходится перекрывать весь стояк, что ущемляет права других жителей. УК имеет право обратиться в суд с иском о принудительном допуске в жилое помещение. Суд, как правило, удовлетворяет такие требования, а также взыскивает с несогласного собственника все судебные издержки.

Правовое обоснование: согласно подп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель обязан пустить представителей управляющей компании в помещение для выполнения необходимых ремонтных работ. В аварийной ситуации доступ должен быть предоставлен незамедлительно.

Это положение подкрепляется решениями судов. Так, управляющая компания (истец) потребовала в судебном порядке обязать собственников квартиры предоставить доступ к инженерным коммуникациям — стоякам холодного и горячего водоснабжения, расположенным в их квартире. Основанием для иска послужила необходимость проведения осмотра, ремонта и замены стояков в квартирах в рамках капитального ремонта МКД, а также факт протечки воды из квартиры ответчиков к соседям. Собственники отказывались предоставлять доступ, несмотря на официальное предписание.

Суд при принятии решения основывался на следующих нормативных актах:

Плановый ремонт стояков, по мнению суда, направлен на обеспечение нормального функционирования всей системы отопления дома и прав других собственников на благоприятные условия проживания.

Иск УК был полностью удовлетворен. Ответчики обязаны в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в силу предоставить истцу доступ к стоякам для их осмотра, ремонта и замены.

Разъяснение: стояки водоснабжения и отопления — общедомовое имущество. Их замена финансируется не из кармана собственника напрямую, а из обязательных платежей: взносов на капитальный ремонт (если дом в региональной программе капремонта) и платы на содержание и текущий ремонт общего имущества (если работы проводятся по плану УК или экстренно для устранения аварии).

Собственник уже вносит эти средства ежемесячно, и они идут на поддержание в исправном состоянии всего дома, включая инженерные коммуникации.

Ответственность: за любой ущерб, причиненный во время работ, несет ответственность исполнитель — либо УК, либо подрядная организация.

Профилактика: до начала работ нужно составить акт осмотра помещения. В нем представитель управляющей компании и собственник детально фиксируют состояние отделки, сантехники, мебели. При наличии повреждений после замены стояков они сверяются с актом. Виновная сторона обязана возместить ущерб.

Дополнительная гарантия: наличие у УК или подрядчика страховки гражданской ответственности является серьезной гарантией для жителей.

Гарантия: на все работы по замене стояков устанавливается гарантийный срок (не менее 5 лет).

Алгоритм действий: при обнаружении недостатка собственник должен незамедлительно сообщить в УК или напрямую подрядчику. Составляется акт о выявленных недостатках, на основании которого исполнитель обязан в кратчайшие сроки устранить все проблемы за свой счет.