о том, как управлять многоквартирными домами

04.10.2024

Что надо знать • Взаимодействие с госорганами

Что надо знать •
Взаимодействие с госорганами

Автор статьи: Евгения Смирнова

Подготовили обзор судебной практики по ЖКХ за июль-август 2024 года.

Источник: Дело №А29−7857/2024

Суть: Служба строительного, жилищного и технического надзора оштрафовала управляющую компанию за ненадлежащую очистку территории МКД от снега и наледи. Но У К с наказанием не согласилась и через суд отменила постановление.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — служба строительного, жилищного и технического надзора.

С чего все началось: недовольный качеством уборки собственник написал жалобу в жилинспекцию. ГЖИ ее приняла, пришла с проверкой и обнаружила, что детская площадка, тротуары и пандус первого подъезда покрыты снегом и наледью.

ГЖИ составила в отношении управляющей компании протокол об административном правонарушении и привлекло ее к административной же ответственности: штраф в 125 000 рублей.

Суд отменил постановление по одной причине — ГЖИ не известила управляющую компанию о рассмотрении дела в установленном порядке:

• инспекция не доказала, что уведомила УК о рассмотрении дела об административном правонарушении;
• предоставленная телефонограмма — это еще не доказательство, потому что неизвестно, кто брал трубку, а представитель управляющей компании отрицал в суде факт уведомления по телефону ;
• и главное, есть извещение о необходимости явки представителя управляющей компании для рассмотрения дела, которое УК получила уже после его рассмотрения.

Какой можно сделать вывод: даже когда штраф выписан правомерно, его можно оспорить. Управляющая компания имеет право присутствовать на рассмотрении дела, и если ГЖИ принимает решение с превышением полномочий, возможно, суд его отменит.

Источник: Определение 7 КСОЮ по делу № 88 — 13 439/2024

Суть: застройщик установил вокруг МКД забор, а ТСЖ — электронные замки на калитках, но некоторым жителям решение пришлось не по вкусу. Они посчитали, что «умный» замок нарушает права на беспрепятственное пользование общедомовым имуществом, и обратились в суд с иском о его демонтаже.

Стороны: истцы — три собственника, ответчик — ТСЖ.

ТСЖ с иском не согласилось, потому что:

• дом был принят в управление уже с забором и калитками;
• председатель ТСЖ получил на общем собрании собственников право выбрать подрядчика и заключить с ним договор на установку электронных замков;
• ключи от замков выданы всем жителям, поэтому собственники, арендаторы и посетители получили свободный доступ на территорию дома.

Районный суд решил, что права истцов не нарушены. Потому как ключи выданы, дополнительно установлен домофон на одной из калиток, а сами замки установлены за счет собственников помещений, а значит, демонтаж нарушит уже их права.

А вот областной и кассационный суды встали на сторону истцов, потому что:

• каждому собственнику принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общедомовым имуществом;
• на общем собрании собственников не принималось решение об установке забора и замков;
• а решение общего собрания о наделении председателя правом производить необходимые работы вообще ничтожно, поскольку отсутствовал кворум.

В итоге суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск — обязал ТСЖ демонтировать электронный замок с калитки и взыскал судебные расходы истцов.

Какой можно сделать вывод: во-первых, все важные решения по МКД принимаем на общем собрании собственников и только при наличии необходимого кворума. Чтобы не тратить впустую время и деньги на установку тех же электронных замков, которые потом суд обяжет демонтировать.

Источник: Дело № 88−16 212/2024

Суть: Собственники утверждали, что общее имущество сдается в аренду без их согласия. Поэтому хотели ознакомиться с договорами по сдаче в аренду, но управляющая компания отказала, и в ГИС ЖКХ тоже договоры не разместила. Собственники обратились в суд, чтобы увидеть документы, взыскать компенсацию морального вреда, потребительский штраф и судебную неустойку.

Стороны: истцы — 10 собственников жилых и нежилых помещений, ответчик — управляющая компания.

Что решил районный суд — требования удовлетворить частично, то есть обязал управляющую организацию предоставить информацию о сдаче в аренду общего имущества и о полученном доходе. Но денежную компенсацию истцам не назначил.

Апелляционный суд отменил решение районного:

• обязал предоставить собственникам информацию в течение 10 рабочих дней;
• взыскал компенсацию морального вреда по 3000 рублей, потребительский штраф по 1500 рублей и установил судебную неустойку в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Главная причина такого решения — информация о сдаче в аренду общего имущества и о полученном доходе должна быть размещена в ГИС ЖКХ, чего управляющая компания не сделала.
Кассационный суд оставил в силе это решение.

Какой можно сделать вывод: размещаем в ГИС ЖКХ все, что необходимо по закону. Главные требования содержит ст. 6 ФЗ № 209 «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» и Приказ № 79/пр. Раскрываем информацию в соответствии с разделом VIII Правил № 416 и рассказываем, где эту информацию можно найти.

С нами вы сократите расходы до 80% и повысите качество обслуживания. Рассчитайте тариф с помощью простого калькулятора.

Источник: Дело №А53−16 696, Дело №А53−17 685.

Суть: ТСЖ заключило договор с региональным оператором на вывоз мусора 2 раза в неделю. Независимо от времени года и температуры. В 2023 году товарищество решило, что пора сотрудничать в соответствии с п. 17 приложения 1 Правил № 354 — то есть вывозить ТКО не реже одного раза в трое суток, когда на улице холоднее +5 °С, и каждый день, когда воздух прогревается выше +5 °С.

Но региональный оператор сослался на график, закрепленный в договоре, и отказался приезжать чаще. ТСЖ обратилось в суд.

Стороны: истец — ТСЖ, ответчик — регоператор по вывозу мусора.

Арбитражный суд быстро вынес решение в пользу истца и обязал ответчика соблюдать нормы закона. И ТСЖ пошло дальше — потребовало, чтобы региональный оператор сделал перерасчет за некачественно оказанную услугу за последние 3 года. Всего ТСЖ хотело вернуть более 777 000 рублей. Региональный оператор отказался возвращать деньги, и тогда ТСЖ снова обратилось в суд.

Суды первых двух инстанций в иске отказали, потому что:

• 3 года ТСЖ подписывало акты без возражений и платило по счетам от регоператора;
• недовольство качеством оказанных услуг нужно фиксировать актами в установленном порядке — в присутствии представителей регионального оператора или не менее двух незаинтересованных лиц.

А вот Арбитражный суд отметил эти постановления и направил дело на пересмотр, потому что:

• Правила предоставления коммунальных услуг № 354 главнее, чем условия договора, и региональный оператор не имел права прописывать график вывоза мусора, который им противоречит;
• даже когда нет актов от ТСЖ, которые фиксируют нарушения, отказывать в перерасчете нельзя, ведь эти нарушения уже установлены вступившим в силу судебным актом.

Какой можно сделать вывод: пересматриваем договоры с региональным операторами, и если график вывоза мусора не соответствует нормам, приводим его в порядок. И, возможно, получаем компенсацию в пользу потребителей услуг. Заодно полезно проверить и свои договоры управления, чтобы обязательства перед жителями закрывали весь перечень минимальных услуг.

Источник: Дело №А54−288

Суть: Собственники создали ТСЖ, которое благополучно управляло домом 13 лет. Пока не узнали, что дом перешел под управление другой компании — согласно протоколу о смене способа управления и выборе управляющей организации. Председатель ТСЖ и собственники, которые не участвовали в общем собрании, подали заявление в ГЖИ — требовали признать действия новой УК незаконным. К заявлению были приложены конкретные расчеты, исходя из которых в голосовании не участвовали более 50 собственников. А значит, кворума не было и решение ничтожно. Но ГЖИ все равно внесла изменения в реестр лицензий и тем самым признала законной деятельность новой управляющей компании. После чего ТСЖ обратилось в суд.

Стороны: истец — ТСЖ, ответчик — ГЖИ.

Суд поддержал истца и решил, что действие ГЖИ не соответствуют требованиям добросовестности и осмотрительности, потому что:

• ТСЖ трижды направляло заявления, в котором указывало на ничтожность решения собрания о смене способа управления;
• массово в ГЖИ обращались и сами собственники, как коллективно, так и по одному;
• инспекция информацию проверять не стала.

Параллельно с делом в арбитражном суде против ГЖИ, собственники подали иск об оспаривании решения общего собрания в суд общей юрисдикции и выиграли спор. ГЖИ подало апелляцию, но решение суда первой инстанции осталось без изменений.

Какой можно сделать вывод: даже когда правда на вашей стороне, доказывать ее можно долго. Сейчас суды неоднозначно оценивают право ГЖИ самостоятельно признавать решения общих собраний собственников ничтожными. Например, в 2024 году Верховный суд выдал два противоречащих определения:

1. первое — о том, что ГЖИ имеет право отказаться вносить изменения в реестр лицензий без суда, если установит, что протоколы общего собрания собственников были подделаны;
2. второе — о том, что ГЖИ не имеет право устанавливать признаки ничтожности общего собрания собственников.

Поэтому рекомендуем доказывать ничтожность решения ОСС не только в инспекции, но и сразу через суд.

Источник: Дело № 88−21 873/2024

Суть: Тариф на содержание мест общего пользования утвердили на общем собрании собственников и там же утвердили тариф за обслуживание лифтов — только не в составе платы за МОП, а отдельной строкой в квитанции. Один из собственников посчитал это незаконным и обратился в прокуратуру, потому что техобслуживание лифтов должно проводиться в рамках текущего тарифа за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Прокуратура согласилась с доводами жителя и потребовала, чтобы управляющая организация устранила нарушения. Но У К не отреагировала и оказалась на скамье ответчиков.

Стороны: истец — прокуратура, ответчик — управляющая компания.
Чего хотела прокуратура:

• признать незаконным выделение платы за ТО и ремонт лифта отдельной строкой;
• обязать управляющую компанию обслуживать лифты в рамках текущего тарифа за содержание и ремонт общего имущества МКД;
• исключить отдельную плату за лифт и сделать перерасчет для всех собственников.

Управляющая компания стояла на своем, потому что не включила обслуживание лифтов в экономически обоснованный тариф за содержание МОП.
Но суды трех инстанций согласились с иском прокуратуры, потому что:

• согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за техобслуживание лифтов входит в плату за содержание и ремонт мест общего пользования и не может рассчитываться отдельно;
• в компетенцию общего собрания собственников вообще не входит изменения структуры и установленного порядка платы за МОП;
• лифты входят в состав общего имущество по закону, поэтому дополнительно передавать их не нужно.

Какой можно сделать вывод: за ремонт и обслуживание всего, что по закону относится к общему имуществу и входит в минимальный перечень работ и услуг, плату начисляем одной строкой, даже если общее собрание собственников поддержало другую инициативу.

Источник: Постановление NФ10−2950/2024 по делу N А09−12 315/2022

Суть: Протекла кровля нежилого помещения. По словам собственника, управляющая компания не реагировала на обращения, поэтому пришлось ремонтировать самому. А после собственник обратился в суд, чтобы УК компенсировала стоимость ремонта — больше 250 000 рублей.

Стороны: истец — ИП, собственник нежилого помещения, ответчик — управляющая компания.

Суды всех трех инстанций встали на сторону управляющей компании, потому что истец:

• не доказал, что сделал все возможное, чтобы УК отремонтировала кровлю, например, он не обращался в контролирующие организации;
• ничем не подтвердил экстренную необходимость ремонта;
• не уведомил управляющую компанию о том, что собирается чинить кровлю самостоятельно;
• и вообще не составил акты осмотра кровли с участием третьих лиц, которые зафиксировали факты протечки и повреждения имущества;
• а из расчетов, которые получил суд, неясно, на что пошли деньги, то ли на кровлю, то ли что-то другое.

Поэтому не удалось однозначно определить, был ли нанесен ущерб.

Какой можно сделать вывод: по сути, управляющая компания выиграла дело только потому, что истец не смог доказать ущерб. Если бы он сразу обратился к оценщикам и грамотным юристам, фиксировал все обращения в УК, состояние кровли и подготовил нужные акты выполненных работ, а не просто чеки и счета, дело могло бы принять совсем другой оборот.

Можно подстелить соломку — застраховать любую деятельность управляющей организации по содержанию обслуживанию и ремонту дома. Оставьте номер телефона, обсудим детали.