Автор статьи: Евгения Смирнова
Судебная практика по ЖКХ: март-май 2024
Легитимность общих собраний собственников, контейнерные площадки и другие интересные споры, которые дошли до суда
Воспользуйтесь демодоступом к платформе Doma.ai бесплатно
Мы изучили свежую судебную практику по ЖКХ, подобрали четыре дела и делимся. И самое главное — рассказываем, какими нормами законов и логики руководствовался суд, принимая решения.
1. Кто должен обустроить площадку под мусорные баки: город или управляющая организация?
Источник: Дело № А67−11 347/2023
Суть: Администрация одного из районов Томска обратилась в Арбитражный суд с иском против ТСЖ «Соляной», чтобы обязать товарищество обустроить площадку для ТБО и поддерживать на ней порядок.
Стороны: истец — администрация Октябрьского района города, ответчик — ТСЖ.
В ходе процесса стороны пришли к мировому соглашению — ТСЖ согласилось с требованиями администрации и обещало установить площадку на общем имуществе МКД в течение шести месяцев.
А еще через месяц ТСЖ передумало и обжаловало определение суда. Основание:
Решение: мировое соглашение отменили по трем причинам:
Дело отправили на пересмотр.
Какой можно сделать вывод: Регулярно изучаем нормативную базу по ЖКХ. Привычные вещи далеко не всегда соответствуют законам.
Суть: Администрация одного из районов Томска обратилась в Арбитражный суд с иском против ТСЖ «Соляной», чтобы обязать товарищество обустроить площадку для ТБО и поддерживать на ней порядок.
Стороны: истец — администрация Октябрьского района города, ответчик — ТСЖ.
В ходе процесса стороны пришли к мировому соглашению — ТСЖ согласилось с требованиями администрации и обещало установить площадку на общем имуществе МКД в течение шести месяцев.
А еще через месяц ТСЖ передумало и обжаловало определение суда. Основание:
- мировое соглашение не соответствует п. 24 Обзора судебной практики по делам, связанным с обращением с ТКО (утвержден Президиумом В С РФ 13.12.23);
- на общем собрании собственников не принималось решение, позволяющее создать площадку под ТКО в местах общего пользования.
Решение: мировое соглашение отменили по трем причинам:
- Согласно ФЗ № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» создавать площадки под мусорные контейнеры обязан муниципалитет (ОМСУ).
- Подобную площадку можно разместить на земельном участке под МКД, но только в том случае, если решение приняли собственники на общем собрании. То есть ТСЖ не вправе командовать самостоятельно.
- И даже если собственники решили: «Площадке для ТКО — быть», установить ее можно, только соблюдая требования СанПиНа 2.1.3684−21. Конкретно — расстояние от площадки для ТБО до многоквартирного дома должно быть не менее 20 метров и не более 100 метров.
Дело отправили на пересмотр.
Какой можно сделать вывод: Регулярно изучаем нормативную базу по ЖКХ. Привычные вещи далеко не всегда соответствуют законам.
2. Что будет, если на общем собрании собственников принять решения по вопросам, которых не было в повестке?
Источник: Определение Кассационного суда по делу № 88−5455/2024
Суть: на ОСС приняли размер вознаграждения правлению ТСЖ и ревизионной комиссии, только в повестке собрания этих вопросов не было. Один из жителей подал в суд, чтобы признать решения общего собрания ничтожными. То есть отменить их.
Стороны: истец — житель многоквартирного дома, ответчик — не просто ТСЖ, а лично инициатор общего собрания собственников.
Решение: суды двух первых инстанций жителя не поддержали и с иском отказали, потому что:
А вот кассационный суд согласился с доводами истца, и отправил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Потому что:
Какой можно сделать вывод: чтобы не бегать по судам, включаем все вопросы в повестку ОСС. Особенно те, которые касаются денег.
Суть: на ОСС приняли размер вознаграждения правлению ТСЖ и ревизионной комиссии, только в повестке собрания этих вопросов не было. Один из жителей подал в суд, чтобы признать решения общего собрания ничтожными. То есть отменить их.
Стороны: истец — житель многоквартирного дома, ответчик — не просто ТСЖ, а лично инициатор общего собрания собственников.
Решение: суды двух первых инстанций жителя не поддержали и с иском отказали, потому что:
- истце не понес убытков, ведь выплата вознаграждения предполалась из уже принятого размера платы за содержание мест общего пользования, то есть доплачивать не нужно;
- все решения принимались при наличии кворума.
А вот кассационный суд согласился с доводами истца, и отправил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Потому что:
- на общем собрании не приняли два важных решения — об источнике финансирования и новую смету расходов, которая включает вознаграждение ТСЖ и членам ревизионной комиссии;
- убытки истца в данном деле не имеют значения. Даже если их не было, любое решение общего собрания может быть признано ничтожным, то есть недействительным, если вопрос не выносился в повестку.
Какой можно сделать вывод: чтобы не бегать по судам, включаем все вопросы в повестку ОСС. Особенно те, которые касаются денег.
3. Как ГЖИ самостоятельно, без суда, отменила решение ОСС и отказало УК во внесении в реестр лицензий
Источник: Определение Верховного Суда Р Ф от 20.05.2024 N 302-ЭС24−2268 по делу N А33−3908/2023
Суть: После общего собрания собственников по выбору новой УК часть собственников, которые не участвовали в собрании, обратились в жилищную инспекцию с заявлением — требовали не вносить свежеизбранную управляющую компанию в реестр.
Почему? Вот цитата из постановления Арбитражного апелляционного суда: потому что, по мнению части жителей, «установлена недостоверность сведений, содержащихся в заявлениях и приложенных к нему документах».
ГЖИ прислушалась к заявлению десяти собственников и отказалась вносить УК в реестр лицензий.
Управляющая компания пошла в суд с требованием признать это решение недействительным.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — ГЖИ.
Решение: Арбитражный суд заявление удовлетворил, и жилищная инспекция пошла дальше — в Апелляционный суд.
Вторая инстанция также согласилась, что в полномочия ГЖИ в принципе не входит самостоятельная отмена решений общего собрания собственников. Их задача — вносить изменения в реестр лицензий на основании поданных документов, но никак не рассматривать законность этих документов.
Тогда ГЖИ обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд.
Определение Верховного суда: оставить решения судов первой и второй инстанций без изменений. То есть признать недействительным решение инспекции об отказе во внесении изменений в реестр лицензий.
Потому что ГЖИ не вправе определять правомерность или неправомерность решений ОСС, это может делать только суд.
Что в итоге?
Дело еще не закончено. Верховный суд определил — «кассационную жалобу Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации» (цитата).
Какой можно сделать вывод: В этом деле кворум общего собрания по выбору новой УК составил 67,6% голосов, и несмотря на это, всего десять собственников одним заявлением в ГЖИ устроили управляющей компании веселую жизнь. И ещё — всегда нужно быть уверенными в достоверности подписей под бюллетенями, чтобы кворум не рассыпался из-за подозрений в подделке.
Суть: После общего собрания собственников по выбору новой УК часть собственников, которые не участвовали в собрании, обратились в жилищную инспекцию с заявлением — требовали не вносить свежеизбранную управляющую компанию в реестр.
Почему? Вот цитата из постановления Арбитражного апелляционного суда: потому что, по мнению части жителей, «установлена недостоверность сведений, содержащихся в заявлениях и приложенных к нему документах».
ГЖИ прислушалась к заявлению десяти собственников и отказалась вносить УК в реестр лицензий.
Управляющая компания пошла в суд с требованием признать это решение недействительным.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — ГЖИ.
Решение: Арбитражный суд заявление удовлетворил, и жилищная инспекция пошла дальше — в Апелляционный суд.
Вторая инстанция также согласилась, что в полномочия ГЖИ в принципе не входит самостоятельная отмена решений общего собрания собственников. Их задача — вносить изменения в реестр лицензий на основании поданных документов, но никак не рассматривать законность этих документов.
Тогда ГЖИ обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд.
Определение Верховного суда: оставить решения судов первой и второй инстанций без изменений. То есть признать недействительным решение инспекции об отказе во внесении изменений в реестр лицензий.
Потому что ГЖИ не вправе определять правомерность или неправомерность решений ОСС, это может делать только суд.
Что в итоге?
Дело еще не закончено. Верховный суд определил — «кассационную жалобу Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации» (цитата).
Какой можно сделать вывод: В этом деле кворум общего собрания по выбору новой УК составил 67,6% голосов, и несмотря на это, всего десять собственников одним заявлением в ГЖИ устроили управляющей компании веселую жизнь. И ещё — всегда нужно быть уверенными в достоверности подписей под бюллетенями, чтобы кворум не рассыпался из-за подозрений в подделке.
4. Расторгнуть договор управления с УК меньше, чем через год? Все возможно
Источник: Дело № А73−1142/2024
Суть: в сентябре 2023 года жители МКД в Хабаровске заключили договор управления с новой УК. Но уже в январе 2024 они обратились в Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края и расторгли договор, которому не было еще и года.
Интересная деталь: районный суд признал решение общего собрания по выбору этой управляющей компании законным (дело № 2−1491/2023 от 16.10.2023 г.).
Новая УК подала на ГЖИ иск в суд.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — Главное управления регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края (ГЖИ).
Решение: и первая инстанция, и апелляционный суд удовлетворили требования УО и признали решение ГЖИ недействительным.
Потому что:
По решению суда ГЖИ не должна была вносить в реестр лицензий управляющую компанию, выбранную в январе 2024 года, потому что поданные документы не соответствуют требованиям п. 9 Приказа Минстроя № 938/пр.
Точка еще не поставлена — дело направлено в Кассационный суд.
Какой можно сделать вывод: 04.08.2023 в ЖК внесены изменения, благодаря которым расторгнуть договор управления без веских причин можно только через год. Причины две: либо УК не выполняет условия договора, либо жители решили создать ТСЖ или вовсе взять дом под самостоятельное управление.
Суть: в сентябре 2023 года жители МКД в Хабаровске заключили договор управления с новой УК. Но уже в январе 2024 они обратились в Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края и расторгли договор, которому не было еще и года.
Интересная деталь: районный суд признал решение общего собрания по выбору этой управляющей компании законным (дело № 2−1491/2023 от 16.10.2023 г.).
Новая УК подала на ГЖИ иск в суд.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — Главное управления регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края (ГЖИ).
Решение: и первая инстанция, и апелляционный суд удовлетворили требования УО и признали решение ГЖИ недействительным.
Потому что:
- для расторжения договора управления нужно доказать, что новая УК работает плохо, то есть условия договора не выполняет. Но таких доказательств суду не предоставили;
- решение общего собрания собственников по очередному переизбранию УК принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, и потому не имеет юридической силы.
По решению суда ГЖИ не должна была вносить в реестр лицензий управляющую компанию, выбранную в январе 2024 года, потому что поданные документы не соответствуют требованиям п. 9 Приказа Минстроя № 938/пр.
Точка еще не поставлена — дело направлено в Кассационный суд.
Какой можно сделать вывод: 04.08.2023 в ЖК внесены изменения, благодаря которым расторгнуть договор управления без веских причин можно только через год. Причины две: либо УК не выполняет условия договора, либо жители решили создать ТСЖ или вовсе взять дом под самостоятельное управление.
Вместо вывода
Нормативная база по ЖКХ постоянно меняется, и даже те нормы, которые вступили в силу, оставляют пространство для маневра. Да, официально в России не прецедентное право. И это не повод списывать со счетов судебную практику по МКД.
Потому что когда доходит до суда, шансы на выигрыш сильно увеличиваются, если управляющая организация ссылается не только на нормативную базу, но и на ее практическое применение. И это, кстати, в 2020 году подтвердил Пленум Верховного суда — рекомендовано принимать во внимание и официальные разъяснения, и конкретные решения по похожим делам.
Потому что когда доходит до суда, шансы на выигрыш сильно увеличиваются, если управляющая организация ссылается не только на нормативную базу, но и на ее практическое применение. И это, кстати, в 2020 году подтвердил Пленум Верховного суда — рекомендовано принимать во внимание и официальные разъяснения, и конкретные решения по похожим делам.
Ежедневно Дома́ стараются упростить жизнь управляющих компаний. Если вы хотите узнать больше о том, как оптимизировать свою работу и внедрить цифровые технологии, рекомендуем ознакомиться с возможностями платформы Doma.ai и заказать консультацию.
