о том, как управлять многоквартирными домами

22.08.2024

Решаем проблемы ЖКХ • Взаимодействие с госорганами

Решаем проблемы ЖКХ •
Взаимодействие с госорганами

Автор статьи: Евгения Смирнова

По закону предыдущая управляющая организация обязана предоставить всю техническую документацию по дому в течение трех рабочих дней после того, как ГИС ЖКХ внесла изменения в реестр лицензий. А по факту — в руки новой управляющей компании часто попадает не полный пакет документов.

Рассказываем, как восстановить техническую документацию МКД и зачем это делать.

Техническая документация — это достаточно большой перечень документов, в который входят:

• документы технического учета жилищного фонда, в том числе и техпаспорт на дом, если есть;
• документы на общедомовые счетчики и информацию о датах установки и следующей поверки индивидуальных счетчиков;
• описи работы, акты приемки и сметы по содержанию и текущему ремонту общего имущества;
• акты осмотров общего имущества и проверок готовности дома к отопительному сезону;
• инструкцию по эксплуатации МКД от застройщика.

Кроме этого управляющая компания должна хранить:

• кадастровый и градостроительный планы земельного участка;
• выписку из Росреестра о зарегистрированном праве на объект недвижимости;
• и другие документы, например, реестр всех собственников, арендаторов и нанимателей, который нужно обновлять.

Полный перечень документов определяет Постановление № 491 (пп. 24 и 26) и Постановлении Госстроя, а закон обязывает управляющие организации хранить, актуализировать и восстанавливать техническую документацию.

Кроме правовых требований, эти документы пригодятся, чтобы, во-первых:

• рассчитать справедливую цену на содержание и ремонт общего имущества;
• понять, какой текущий и капитальный ремонт нужен зданию;
• определиться с персоналом для обслуживания и ремонта общего имущества;
• сдать часть общего имущества в аренду и пополнить копилку;
• уведомлять собственников, поставщиков ресурсов и органы власти о характеристиках и состоянии дома. Например, о степени износа здания.

А во-вторых, договор управления многоквартирным домом не вечен. И если УК окажется в разряде бывших, она должна передать всю техническую документацию в течение трех дней с даты расторжения договора. Не уложились в срок или предоставили не все — восстановить и передать документы нужно за три месяца.

Иначе можно получить штраф до 200 000 рублей на юридическое лицо или вовсе потерять лицензию, потому что отказ от передачи технической документации относится к грубым нарушениям лицензионных требований.

Для начала направляем официальную претензию. Кстати, если техническую документацию не передала бывшая УК или застройщик, расходы на восстановление можно возложить на них, добровольно или по решению суда.

Никаких звонков и устных сообщений, все контакты в письменном виде. Бумажное заказное письмо с уведомлением — залог успеха. Только так управляющая компания сможет подтвердить, что не сидела сложа руки, а искала документы.

Если письма остаются без ответа, на помощь придет Государственный жилищный надзор, прокуратура или суд. Надзорные органы могут привлечь к ответственности, а если подать иск, то уже по решению суда бывшая УК или застройщик будут обязаны передать документы. Или сначала восстановить их, если были утеряны.

Пример дела, которое дошло аж до Верховного суда. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию в сентябре 2017 года, но застройщик передал УК техническую документацию не в полном объеме. Управляющая компания пыталась решить дело миром и направила претензию строителям, но — безрезультатно.
Тогда УК подала иск, но тоже проиграла в первой инстанции, потому как пропустила срок исковой давности — три года.

А вот Верховный суд решил иначе, потому что:

• застройщик обязан передать техническую документацию сразу, как только УК внесена в реестр лицензий;
• и ссылаться на пропущенные сроки исковой давности тоже незаконно, ведь сам застройщик не имел права хранить чужую документацию.

Восстанавливать и быстро — в течение трех месяцев. Как это делать, зависит от того, какие документы пропали. Расскажем про самые важные.

Инструкция по эксплуатации МКД
Обращаемся к застройщику или в архив муниципалитета. Застройщик должен передать инструкцию в архив в течение месяца после сдачи дома.

Технический паспорт дома
Запрашиваем копию в организации, которая проводила техническую инвентаризацию. Обычно это БТИ.

Градостроительный план
Заверенную копию запрашиваем в муниципалитете.

Кадастровый план и выписка из ЕГРН
Направляем официальные запросы в Росреестр и просим копии планов и выписку из реестра недвижимости. Там же дадут выписку, если на часть земельного участка под МКД оформлен сервитут.

Документы на общедомовые и индивидуальные счетчики
Тут несколько вариантов:

• обращаемся к застройщику или в ресурсоснабжающие организации, которые поставляют коммунальные ресурсы — свет, воду или газ;
• запрашиваем копии паспортов на заводе-изготовителе;
• обращаемся в организацию, которая проводила поверку счетчиков, и берем информацию из копий свидетельств о поверке.

По квартирным приборам учета — просим данные у самих жителей.

Реестр собственников
Получить актуальную информацию о собственнике можно только у него самого. Как это сделать — для этого можно предлагать внести информацию при любом личном обращении в управляющую организацию. Например, если он пришел в офис по вопросу начислений за ЖКУ или перепрошить ключ от домофона. Рекомендуем предлагать при каждом удобном случае и объяснять, для чего это необходимо.

Как УК и ТСЖ работать с персональными данными по закону? Подготовили бесплатное пособие обо всем, что надо знать управляющим организациям в работе с персональными данными. Обезопасьте себя от рисков и штрафов.

Чтобы собирать персональные данные, управляющая компания должна разработать и утвердить:

• документ с политикой в отношении персональных данных;
• внутренние документы с порядком
• обработки и защиты персональных данных;
• шаблон согласия на обработку персональных данных.

Кроме того, нужно попасть в Реестр операторов персональных данных и позаботиться об их безопасном хранении.

Протоколы общих собраний собственников
Тут важный момент — управляющая компания должна хранить оригиналы протоколов тех общих собраний, которые проводились до вступления в силу поправок к Жилищному кодексу от 28.06.2022. Если они утеряны — показываем, что искали. Например, отправляем запрос председателю совета дома, возможно, получится найти оригинал. А если нет, в случае проверки останутся доказательства: сделали все возможное.

Сейчас протоколы собраний должны загружаться в ГИС ЖКХ, а оригиналы — отправляться в Жилинспекцию, а вот хранить оригиналы управляющая организация больше не обязана.

Все запросы сопровождаем копиями — лицензии, договора управления МКД и протокола общего собрания собственников, на котором управляющая компания была выбрана. Так мы сразу доказываем, что имеем право получить нужную информацию.

Управляющая организация по закону отвечает за техническую документацию по МКД, а значит, искать, вносить изменения или делать новые обязана за свой счет. Поэтому вопрос о восстановлении документов выносим на общее собрание собственников, там же принимаем решение о финансировании.

Переговоры с бывшими УК/ТСЖ/ЖСК ведем только в письменном виде, фиксируем все запросы и храним ответы, так в случае проверки получится доказать — сделали все возможное и невозможное. А еще лучше не ждать вопросов от контролирующих организаций и проверить заранее, все ли в порядке с технической документацией по МКД.

Платформа Дома́ помогает управлять МКД легко и без рутины. С нами коммуникация с жителями становится простой, например, функция «Новости» позволяет практически мгновенно оповестить собственников обо всех актуальных работах. Получите бесплатную версию платформы