I'm available for business trips to other cities for projects lasting a month or longer.
В мобильном приложении для жителей вы можете оплачивать квитанции, сдавать показания счетчиков и отправлять заявки в вашу управляющую организацию.
Отсканируйте QR-код, чтобы скачать мобильное приложение жителя или загрузите его по ссылке
Я — житель
Мы разработали платформу для управляющих организаций, которая помогает автоматизировать процессы управления МКД. Заполните форму, чтобы бесплатно попробовать возможности платформы.
Я — представитель УК
Автор статьи: Евгения Матапова
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
В отопительный период обращения в УК из-за холодных стен в помещениях поступают чаще всего от собственников в угловых квартирах и на фасадных стенах. В Блоге Домов разбираем, какие температурные требования действуют в МКД, что УК обязана проверять в первую очередь и в каких случаях суды признают ответственность управляющей организации.
Температурные нормы в МКД: что считается проблемой
В жилых комнатах температура воздуха должна быть не ниже +18 °C,
в угловых комнатах — не ниже +20 °C. Допустимы кратковременные отклонения, но только в пределах, установленных санитарными нормами. Если температура систематически опускается ниже нормы — это уже нарушение.
в угловых комнатах — не ниже +20 °C. Допустимы кратковременные отклонения, но только в пределах, установленных санитарными нормами. Если температура систематически опускается ниже нормы — это уже нарушение.
Важно: оценивается именно температура воздуха, а не субъективное ощущение холода.
В подъездах, на лестничных клетках и в коридорах температура может быть ниже, чем в квартирах. Но она не должна опускаться до значений, которые создают риск промерзания строительных конструкций и инженерных систем.
Ощущение «холодной стены» не равно нарушению температурного режима. Температура воздуха и температура внутренней поверхности стены — это разные показатели, которые оценивают отдельно. Особенно заметна разница в угловых квартирах и на фасадных стенах в морозную погоду. Даже при нормальной температуре воздуха стена может оставаться холодной на ощупь. Само по себе это еще не говорит о проблеме в работе УК.
На восприятие температуры стен влияет множество факторов, не связанных с состоянием общего имущества. Проектные особенности дома, замена окон с нарушением технологии, отсутствие внутреннего утепления откосов или плотная расстановка мебели у наружных стен могут усиливать ощущение холода. В таких случаях температура воздуха остается в пределах нормы, а причина жалобы фактически находится внутри квартиры, а не в зоне ответственности УК.
Тепловые перепады — это разница температур между воздухом в помещении и поверхностью стен или между разными участками одной конструкции. Их выявляют при инструментальных замерах и анализируют не по одному показателю, а в совокупности. Сам по себе перепад еще не считается нарушением. Он становится проблемой только тогда, когда превышает допустимые значения и приводит к ухудшению условий проживания, например к промерзанию стен или образованию конденсата.
Для УК принципиально отделять отклонения от нормативов и субъективные ощущения. На этом этапе понятно, нужно ли техническое вмешательство или достаточно разъяснений жителям. Четкое понимание этих границ снижает конфликтность и позволяет избежать претензий, которые не подкреплены фактическими нарушениями.
Кто отвечает за холодные стены: зона ответственности УК
Вопрос ответственности за холодные стены почти всегда упирается в границу между общим имуществом дома и особенностями конкретной квартиры. Именно здесь чаще всего бывают споры между жителями и управляющей организацией.
УК отвечает за содержание общего имущества МКД в надлежащем состоянии. Это означает, что она обязана обеспечивать сохранность конструкций, герметичность ограждений и исправную работу инженерных систем. Если холод в квартире возникает из-за дефектов, связанных с этим контуром ответственности, претензии к УК обоснованы.
При этом не каждое температурное неудобство автоматически относится к зоне ответственности УК. Управляющая организация не отвечает за индивидуальные особенности планировки, ремонта или эксплуатации конкретной квартиры, если они не затрагивают общее имущество.
Общее имущество и ограждающие конструкции МКД
К общему имуществу относятся наружные стены, фасады, межпанельные швы, перекрытия, а также элементы теплоизоляционного контура здания. Если в них обнаружены разрушения, разгерметизация или признаки промерзания, то УК обязана устранить эти нарушения.
К общему имуществу относятся наружные стены, фасады, межпанельные швы, перекрытия, а также элементы теплоизоляционного контура здания. Если в них обнаружены разрушения, разгерметизация или признаки промерзания, то УК обязана устранить эти нарушения.
Важно понимать, что управляющая компания отвечает за состояние конструкций, но не за саму проектную схему здания. Если дом изначально спроектирован с повышенными теплопотерями, это не всегда можно устранить текущим содержанием.
Когда проблема — в содержании общего имущества
УК несет ответственность, когда холодные стены связаны с ненадлежащим содержанием дома. Причинами могут быть износ ограждающих конструкций, разрушенные межпанельные швы, нарушенная герметичность фасада или отсутствие ремонта. В таких ситуациях жалобы жителей — сигнал того, что следует провести техническое обследование и принять меры.
УК несет ответственность, когда холодные стены связаны с ненадлежащим содержанием дома. Причинами могут быть износ ограждающих конструкций, разрушенные межпанельные швы, нарушенная герметичность фасада или отсутствие ремонта. В таких ситуациях жалобы жителей — сигнал того, что следует провести техническое обследование и принять меры.
Когда причина — конструктив здания
Отдельная категория споров связана с конструктивными особенностями дома. Угловые квартиры, северные фасады, панельные дома ранних серий изначально имеют более высокий риск теплопотерь. Если при этом температура воздуха в квартире соответствует нормативам, а дефекты общего имущества отсутствуют, суды и надзорные органы, как правило, не возлагают ответственность на управляющую организацию.
Отдельная категория споров связана с конструктивными особенностями дома. Угловые квартиры, северные фасады, панельные дома ранних серий изначально имеют более высокий риск теплопотерь. Если при этом температура воздуха в квартире соответствует нормативам, а дефекты общего имущества отсутствуют, суды и надзорные органы, как правило, не возлагают ответственность на управляющую организацию.
Жалоба на холодные стены — это не повод сразу утеплять фасад. Для У К важнее правильно выстроить первичную проверку и зафиксировать фактическое состояние дома:
1. Проверка температуры воздуха
Провести замеры при корректных условиях и штатной работе отопления. Без отклонений от норм говорить о нарушении преждевременно.
Провести замеры при корректных условиях и штатной работе отопления. Без отклонений от норм говорить о нарушении преждевременно.
2. Осмотр ограждающих конструкций
Оценить состояние наружных стен, фасада, межпанельных швов и примыканий. Важно учитывать не только квартиру, но и конструкцию дома в целом.
Оценить состояние наружных стен, фасада, межпанельных швов и примыканий. Важно учитывать не только квартиру, но и конструкцию дома в целом.
3. Проверка системы отопления
Проанализировать равномерность прогрева, отсутствие завоздушивания и сбоев в работе стояков.
Проанализировать равномерность прогрева, отсутствие завоздушивания и сбоев в работе стояков.
4. Оценка условий в квартире
Зафиксировать факторы, не относящиеся к общему имуществу: замена окон, перекрытие радиаторов, повышенная влажность.
Зафиксировать факторы, не относящиеся к общему имуществу: замена окон, перекрытие радиаторов, повышенная влажность.
5. Фиксация и разъяснения
Составить акт, в котором указаны результаты проверки и дать жителю понятные пояснения по итогам осмотра. Если нужно осмотреть квартиру, а собственник не пустил, то УК фиксирует этот факт. Сотрудники оформляют акт о том, что нельзя провести осмотр. Указывают дату, время и причины, фиксируют попытки согласовать проверку. Если возможно, то осматривают элементы общего имущества без входа в квартиру. Собственнику направляют разъяснение о том, что без осмотра помещения нельзя подтвердить нарушения.
Составить акт, в котором указаны результаты проверки и дать жителю понятные пояснения по итогам осмотра. Если нужно осмотреть квартиру, а собственник не пустил, то УК фиксирует этот факт. Сотрудники оформляют акт о том, что нельзя провести осмотр. Указывают дату, время и причины, фиксируют попытки согласовать проверку. Если возможно, то осматривают элементы общего имущества без входа в квартиру. Собственнику направляют разъяснение о том, что без осмотра помещения нельзя подтвердить нарушения.
Даже если нет нарушений, жалоба на холодные стены может перерасти в конфликт из-за ошибок в действиях УК. Чаще всего проблемы появляются, когда организация дает формальные ответы без осмотра и замеров. Игнорирует состояние ограждающих конструкций или заранее обещает утепление фасада без подтвержденной необходимости.
Ситуацию усугубляют сухие отписки и отсутствие понятных разъяснений для жителей, а также слабая фиксация результатов проверки. Без актов и замеров даже корректная позиция УК становится уязвимой, если жители обратятся в жилищный надзор или суд.
Какую позицию занимает суд в спорах о тепловых перепадах
Суды регулярно рассматривают споры, связанные с промерзанием фасадных и угловых стен. Общий подход сформировался достаточно устойчивый: решающим фактором становится причина теплопотерь и действия управляющей организации.
Когда суды признают ответственность УК
Если в ходе разбирательства установлено, что промерзание связано с дефектами ограждающих конструкций, суды, как правило, возлагают ответственность на УК.
Пример из судебной практики
Собственник квартиры в Вологде пожаловался на промерзание наружных стен. Проверка жилищной инспекции выявила переохлаждение стен в кухне и угловой комнате, а также появление влаги и конденсата. ТСЖ обязали устранить нарушения и выполнить ремонт.
ТСЖ оспорило предписание, но суды всех инстанций, включая Верховный, признали его законным. Экспертиза подтвердила, что тепловая защита стен не соответствует нормативам, а причиной холода — ненадлежащее содержание общего имущества.
Для УК это означает: дефекты фасада и межпанельных швов — зона повышенного риска, даже если жалоба поступает только от одного собственника.
Когда холодная стена не считается нарушением
Иногда суды занимают противоположную позицию. Обязанность по утеплению фасада на УК не возлагается, если:
- температура воздуха в квартире соответствует нормативной;
- система отопления работает исправно;
- промерзание не подтверждено экспертизой и связано с конструктивными особенностями здания.
Такую позицию занял Свердловский областной суд. Он отметил, что нормативы устанавливают требования именно к температуре воздуха в жилом помещении, а не к субъективному ощущению холода от поверхности стены. Если нет отклонений по температуре воздуха, то требования собственника необоснованные.
Важно для УК: ощущение «холодной стены» само по себе не доказывает нарушение, если замеры показывают нормативные значения.
Жалобы на тепловые перепады во внешних стенах МКД требуют от управляющей компании не эмоциональной реакции, а четкого соблюдения нормативов и процедур. Холодная поверхность стены сама по себе не означает нарушение — ключевое — это замеры температуры воздуха и состояние общего имущества.
Если причина в дефектах фасада или межпанельных швов, ответственность лежит на УК, а бездействие может привести к судебным спорам. Грамотный осмотр, корректные замеры и правильно оформленные акты помогают управляющим организациям защитить свою позицию и снизить конфликтность с жителями.
Если причина в дефектах фасада или межпанельных швов, ответственность лежит на УК, а бездействие может привести к судебным спорам. Грамотный осмотр, корректные замеры и правильно оформленные акты помогают управляющим организациям защитить свою позицию и снизить конфликтность с жителями.
Платформа для управления МКД Doma.ai помогает упростить работу с заявками, снизить дебиторскую задолженность и выстроить отношения с жителями. Бесплатной версии хватит, чтобы закрыть большинство задач управляющей компании.
