о том, как управлять многоквартирными домами

19.01.2024

Решаем проблемы ЖКХ • Контроль качества коммунальных услуг

Автор статьи: Иван Козлов

К сожалению, вандализм и кражи общего имущества многоквартирных домов знакомы буквально каждой УК или ТСЖ. Это настолько извечная проблема, что «выкрученные лампочки» и «разбитые лавочки» уже давно стали чем-то анекдотичным. Можно ли с этим бороться и как? Делимся советами, как предотвратить порчу имущества и что делать, если она всё-таки произошла.

Нужно ли УК и ТСЖ вникать в тонкости уголовного и административного правонарушений? Будет полезно, потому что с этим знанием проще объяснять жителям о последствиях их действий. Чаще всего правонарушения подпадают под административную ответственность, однако бывают и более серьезные проступки. Разберемся сначала, за какое правонарушение какая ответственность.

Надо помнить и про гражданскую ответственность. Согласно часть 1 статьи 259.4 ГК РФ собственник будет обязан возместить ущерб, который нанес другим жителям. Иными словами: не всегда обязательно привлекать правоохранительные органы – во многих случаях вопрос можно решить мирно и в рамках закона. К примеру, если житель испортил общедомовое имущество и это подтвердили камеры, можно предложить ему возместить ущерб без привлечения правоохранительных органов.

Гражданская ответственность подразумевает не только прямую порчу общедомового имущества, вроде сломанных скамеек. Например, житель не почистил свой балкон от ледяных наростов, и те упали на чужую машину. Если выяснится, что автомобиль не застрахован, то такой нерадивый житель будет обязан компенсировать ремонт.
В подобных случаях донесите до жителей простую систему гражданской ответственности, можно успешно предотвратить множество неприятных инцидентов или хотя бы урегулировать их последствия.

Ситуация: украли личную вещь на общедомовой территории. Например, украли велосипед из подъезда. Должна ли управляющая компания заплатить за это?

Хранить личные вещи в местах общего пользования запрещено – как минимум это противоречит правилам пожарной безопасности. Статья 20.4 Кодекса об административных правонарушениях РФ гласит, что жителю за захламление коридоров грозит штраф до 15 тысяч рублей. Более того, представители УК и ТСЖ сами должны за этим следить и выписывать предписания тем, кто оставляет вещи в подъезде — пожарная инспекция при проверке оштрафует именно управляющую организацию. Для компаний штраф в десять раз больше – до 400 тысяч рублей.

Исключение: специальные зоны, вроде велосипедных или колясочных. Но даже там охрана личных вещей жителей по умолчанию не входит в компетенцию УК. Ведь согласно 2 части статьи 162 Жилищного кодекса, она обязана сохранять общедомовое имущество, но не охранять всё, что находится в доме. То есть, если вы следите за исправностью домофона и камер, но воры выпилили дверь и разбили камеры – вы не виноваты. А если замок на двери в подъезд сломан долгие месяцы, и это можно доказать – житель может требовать компенсацию в суде. С другой стороны, это слишком сложное действие для рядового собственника, при котором он сам может нарваться на штраф за хранение в неположенном месте.

Если сводить ответ к универсальному, хоть и очевидному тезису: вы обязаны выполнять все, что прописано в договоре. Когда что-то происходит в поле зрения камер, но выясняется, что те не работают – вы рискуете, как минимум, получить жалобу в ГЖИ от жителя.

В договоре по управлению МКД можно регулировать пункты, в том числе добавить пункт об охране личного имущества. В таком случае именно ЧОП берет на себя ответственность и за общедомовое имущество, и за вещи жителей в подъезде. При происшествии все компенсации можно требовать с них.

Достаточно часто такие происшествия становятся причиной споров. Жители руководствуются тем, что управляющая компания следит за домом, а значит должна и нести ответственность за кражи и вандализм.

Самые действенные способы предотвращения краж и разрисованных стен строятся на постоянном контроле или хотя бы его иллюзии. Мы составили список рекомендаций от простых и недорогих в реализации до более сложных и затратных. Вот что вы можете сделать:

Не забывайте напоминать об ответственности. Вот тут нам и пригодилась выжимка из законов выше. Распечатайте ее и повесьте в лифтах и на доске объявлений. А еще пришлите в общедомовой чат. Бывает, что люди совершают проступки из-за непонимания ответственности.

Следите за тем, чтобы запасные и пожарные выходы были закрыты на электронный замок. Особенно в первые годы эксплуатации дома. Их регулярно используют, чтобы заносить стройматериалы, не пачкая парадную часть подъезда. Часто такие двери на долгое время остаются открытыми и безо всякого присмотра. Мы не просто так оговорились про тип замка. Он должен открываться от того же ключа, что и основной домофон снаружи и по обычному нажатию кнопки изнутри дома.

1.

2.

В случае пожара все блокирующие системы на выходах из здания должны автоматически отключаться. А вот закрыть дверь на обычный амбарный замок – грубое нарушение правил пожарной безопасности и карается штрафом.

Поговорите с жителями на общем собрании. Объясните, что кражи в подъездах могут перерасти в квартирные проникновения. Это поможет убедить их хотя бы не пускать в подъезд незнакомцев. Кроме того, помогает принцип общей ответственности. Если виновника установить не удалось, а испорченную вещь ремонтировать надо (например, разбита подъездная дверь) – значит средства на починку будут взиматься из средств на содержание дома, а более приятные и эстетические улучшения отойдут на второй план.

Установите видеонаблюдение. Как правило, камеры ставят на выходе из подъезда, в лифтах, а также на лестничных клетках. Их количество и установку нужно принять на общем собрании собрании собственников. К слову, совсем не обязательно, чтобы все камеры в доме были настоящими. На этажах и в пролетах вполне сгодятся фальшкамеры. В конце концов, и сами устройства, и их обслуживание стоит денег.

По возможности устройте пропускной пункт с воротами. Это самый действенный способ избавиться от непрошенных гостей: и от хулиганов-подростков, и от профессиональных преступников. Забор с воротами закроет дом и двор от посторонних. Нужно учесть два нюанса: установить ограждения можно только после одобрения на собрании собственников, а также с разрешения службы государственного пожарного надзора. Кроме того, придется обратиться в муниципалитет, так как установка шлагбаума требует изменения плана межевания территории.

Наймите консьержа. В идеале – консьержей нужно познакомить с жителями на собрании, а также выдать список с номерами квартир и фамилиями жителей. На практике – сделать такое практически нереально. Зато консьерж может следить за камерами в режиме реального времени и проводить личные обходы этажей.

Наймите ЧОП и заведите тревожную кнопку. Вопрос охраны снова можно решить при помощи общего собрания собственников. При этом, плата за работу охранной организации будет внесена в платежку отдельной строкой и поделена между жителями. Отметим, что к ЧОПам есть свои требования со стороны Закона.

3.

4.

5.

6.

7.

Пути два: либо разбираться самостоятельно, либо обращаться в полицию. Изначально рекомендуем пообщаться с жителем, которого уличили в воровстве или вандализме. Опять же, мы говорим именно о доказуемой претензии, а не подозрениях. Если же у вас на руках есть видео или другое доказательство – можно решить вопрос мирно. Лампочку попросить вернуть, а за испорченную кнопку лифта заплатить. Тем более, что именно это и предписывает Гражданский кодекс. Порядок действия здесь такой:

Второй вариант – куда радикальнее. По крайней мере, о хороших отношениях с жителем можно будет забыть. Это скорее тот выход, когда дипломатия не помогла или преступление совершил кто-то не из вашего дома. Полицейских вызвать должен уполномоченный представитель УК. Также можно обратиться в районное отделение МВД.

Сотрудники потребуют от вас:

1. Заявление о привлечении к ответственности подозреваемых лиц
2. Письменное уведомление от управляющей компании о происшествиях в многоквартирном доме
3. Копию документов, подтверждающих полномочия управляющей компании на управление МКД (например, договор).
4. Доказательства, если они у вас есть: фотографии или видеозаписи.

Дальше дело уже выходит из-под вашего контроля, и вы официально превращаетесь в «потерпевшую сторону».

Важно, что каждая конкретная ситуация требует отдельного решения. Например, если в подъезде кто-то устроил дебош и ломает перила, предотвратить это могут и работники ЧОПа, если дом под охраной. Согласно закону «Об охране общественного порядка в Российской Федерации». Если у вас уже есть тревожная кнопка, вызвать их будет куда быстрее. Однако стоит учесть, что их обязанности ограничиваются гражданским арестом. Иными словами, им нельзя применять насилие даже в случае сопротивления. К тому же, даже право на арест есть далеко не у всех ЧОПов. Советуем внимательно читать их лицензии и перечень услуг в договоре.

Вне зависимости от того, какой путь вы выбрали в предыдущем пункте, остается решить и еще одну задачу – что делать с теми, чья вина доказана. К сожалению, среди работников управляющих компаний есть распространенная практика публичного порицания. Обычно это публикации в чате соседей или листовки в подъезде.

Скажем так: порицание – рабочий инструмент, на основе которого строятся многие гражданские нормы в западном праве. К тому же, так другие жители будут знать, что не зря потратились на охрану и камеры, ведь нарушитель найден и наказан.

При этом, мы не советуем идти по пути мелочной мести и нарушения этических норм. Такие действия только вредят репутации УК. Возможно, в такой ситуации очень хочется дополнительно отомстить, но помните, что вы делаете это не от собственного имени, а от лица компании, в которой работают и другие люди.

Таким образом, рекомендуем ставить жителей дома в известность о происшествиях и не замалчивать проступки их соседей. При этом не стоит забывать об этике: не разглашайте персональную информацию и избегайте излишней эмоциональной окраски.

Основной вывод, который стоит сделать из этого материала – стройте с жителями отношения, в которых они будут понимать и принимать всю ответственность за дом.

Если с одной стороны регулярно напоминать им об ответственности за преступления, а с другой убеждать стремиться к общей безопасности – процент краж и порчи имущества плавно уменьшится.

Можно выполнить и все остальные действия из списка по предотвращению преступлений, о которых писали выше. Да, они не взаимоисключают друг друга. Следящий за камерами консьерж в огороженном доме с закрытыми дверьми и тревожной кнопкой… Даже звучит безопасно. Однако, это всё – картина из идеального мира. На практике лучше постоянно вести воспитательную работу с собственниками.

Остались вопросы?
С радостью ответим на них:
8 800 700 36 62
sales@doma.ai

Дома́ ежедневно трудятся над тем, чтобы сделать жизнь управляющих компаний проще. Чтобы узнать подробнее, как оптимизировать работу и цифровизировать процессы, получите доступ к возможностям платформы Doma.ai:

В telegram-канале регулярно появляются полезные посты об эффективной работе управляющих компаний, а в блоге мы делимся успешными кейсами участников рынка. Подписывайтесь, чтобы заимствовать эффективные решения и применять дельные советы на практике.