Бесхозное имущество во дворе МКД: что можно с ним сделать

Бесхозное имущество — это объект, у которого нет собственника или он неизвестен, или отказался от собственности.

Бесхозяйные инженерные коммуникации во дворе многоквартирного дома — это сети и устройства, которые обеспечивают работу инженерных систем здания, но официально никому не принадлежат. К таким коммуникациям относятся:

Нередко на территории МКД бесхозными становятся уличное освещение и инженерные сети. Они не числятся на балансе в УК, РСО и администрации и не относятся к общему имуществу дома. Чтобы определить владельца такого имущества, нужно признать объекты бесхозными и поставить на учет. Для этого существует процедура, которая помогает определить собственника — кто будет обслуживать и ремонтировать бесхозное имущество.

Составили алгоритмы для УК, если она обнаружила на придомовой территории никому не нужное имущество.

1. Зафиксируйте имущество:

Проведите осмотр и составьте акт о том, что обнаружили бесхозное имущество. Зафиксируйте его состояние и схему расположения. Сделайте фото- и видеофиксацию.

Что нужно указать в акте:

• дата, время и место;
• фамилии, имена и отчества сотрудников УК и их должности, которые осмотрели объекты;
• характеристика и описание бесхозного имущества.

2. Проверьте наличие собственника:
Официальными письмами запросите: 

3. Уведомите органы власти:
Направьте обращение в муниципалитет о выявленном бесхозном имуществе. В заявлении укажите:

4. Определите ответственность за содержание:
Если обнаружены бесхозные инженерные сети, то уведомите также ресурсоснабжающую организацию. После того как сети стали муниципальной собственностью, за ее содержание станет отвечать РСО. Если это не инженерные коммуникации, то содержать бесхозное имущество обязан муниципалитет.

Это тоже недвижимое имущество, но порядок действий УК немного отличается от алгоритма с инженерными коммуникациями.

1. Осмотрите имущество

Проведите осмотр объектов и составьте акт об обнаружении бесхозяйного имущества. Подробно опишите его техническое состояние и расположение, приложите фотографии.

2. Определите, чья земля
Проверьте, какой правовой статус у земельного участка, на котором находятся ливневка и уличное освещение. Для этого можно получить выписку ЕГРН на участок. Он может быть общедомовой собственностью, муниципальной или другого государственного органа.

3. Проверьте документы на объекты
Изучите технический паспорт МКД или выписку из кадастрового учета. Возможно, там есть сведения о ливневке и освещении. Запросите и проанализируйте договоры аренды или сервитута, передачи на баланс, схемы размещения.

4. Попытайтесь установить собственника
Поинтересуйтесь в администрации, кто собственник. А также проверьте в кадастровой карте Росреестра по ориентиру. Если собственник установлен, то обратитесь к нему. Потребуйте, чтобы он содержал и ремонтировал имущество.

5. Обратитесь в администрацию
Если собственник не найден, то необходимо обратиться в муниципалитет. Для этого понадобятся акт, фото- и видеофиксация.

Расчетный центр для УК и ТСЖ

Производим начисление платежей за ЖКУ и консультируем жителей по вопросам расчетов — выгоднее, чем собственная бухгалтерия.

2. Ведомство проверяет документы.

3. Орган регистрации права ставит на учет бесхозное имущество в ЕГРН.

4. Через три месяца администрация обращается в суд, чтобы признать имущество муниципальным. Для городов федерального значения этот срок составляет 12 месяцев.

5. После того как бесхозные коммуникации стали муниципальными, администрация передает их ресурсоснабжающей организации, если это инженерные коммуникации. Если это ливневки и уличное освещение, то администрация содержит их сама.

Если недвижимое имущество — это гаражи, торговые павильоны, ларьки и киоски с фундаментом, то муниципалитет распоряжается ими самостоятельно. В большинстве случаев эти объекты демонтируют или перевозят на склады администрации.

Когда речь идет о бесхозных водопроводах, электрических сетях или теплотрассах, администрация должна сначала поставить их на учет. А затем передать РСО ответственность за обслуживание коммуникаций до тех пор, пока не установят право собственности.

К такому имуществу относятся автомобили, а также ларьки, киоски и гаражи-«ракушки», но если у них нет фундамента. 

2. Выясните, кто собственник

3. Информируйте жителей

4. Инициируйте комиссионный осмотр

Рассмотрим распространенные возражения муниципальных властей, которые не хотят признавать имущество бесхозным. Также приведем контраргументы.

«Это общее имущество многоквартирного дома и земельного участка»
Граница общего имущества — это внешняя стена МКД. Наружные коммуникации и объекты вне стен дома относятся к общему имуществу только тогда, когда собственники решили так на ОСС. На практике современного строительства дома возводят комплексами. Это значит, что внутри двора все имущество общее и сети тоже. Тогда важно уточнить проект и границы участка дома по кадастровой карте.

«Отсутствуют основания, чтобы подать заявление в Росреестр»
Гражданский кодекс прямо предусматривает, что именно органы местного самоуправления обязаны подавать заявления о постановке бесхозяйного имущества на учет.

«Пусть обслуживает управляющая компания»
Закон четко определяет порядок эксплуатации бесхозяйных инженерных коммуникаций. Ответственность за эксплуатацию такого имущества лежит исключительно на гарантирующих поставщиках ресурсов или ресурсоснабжающих организациях. Управляющие компании не могут брать на себя такую ответственность самостоятельно.

Так, например, произошло в Астрахани. ТСН обратилось в администрацию, чтобы она приняла на баланс бесхозные участки наружных сетей водоснабжения и водоотведения от внешней стены МКД. А затем передала их в «Водоканал». Мэрия просьбу товарищества проигнорировала. Тогда ТСН обратилось в Арбитражный суд, что администрация бездействует. Судебные разбирательства длилось три года. По два раза дело рассматривали в первой инстанции, в апелляции и кассации. Но товарищество смогло доказать тот факт, что мэрия бездействует.

На основе вышеуказанных судебных решений составили алгоритм для УК, если администрация игнорирует принятие на баланс бесхозного имущества:

Составление акта, своевременное информирование муниципалитета и привлечение других организаций — обязательные этапы процедуры. Если же администрация бездействует, то необходимо обратиться в Арбитражный суд. Это позволит УК защитить права собственников и не перекладывать на их плечи содержание бесхозного имущества.