Автор статьи: Евгения Матапова
Годовой отчет по деятельности УК в рамках договора управления
Составили чек-лист по итоговому отчету УК
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
До 1 апреля управляющие организации готовят годовой отчет перед собственниками МКД об итогах прошедшего года. Часто этот документ вызывает споры между УК и собственниками. Рассмотрим, как управляющим организациям подвести итоги, и на что следует обратить внимание в договоре управления.
Зачем нужен годовой отчет по МКД
Годовой отчет о выполнении договора управления — это документ, в котором содержится информация о выполненных работах и затратах на их проведение за прошедший год:
- общее описание выполненных работ;
- информация о предоставленных коммунальных услугах;
- расходы на содержание и текущий ремонт.
Управляющая компания не обязана раскрывать собственникам детали о приеме на работу сотрудников, их зарплату и прочую информацию.
Срок предоставления отчета — I квартал. Если в договоре управления МКД не указан другой срок. Например, январь или II квартал следующего года или вовсе конец календарного года.
Управляющая организация знакомит собственников с отчетом и размещает его в ГИС ЖКХ.
Способы, которые мы привели, не обязательно выполнять. Но если УК отчитается перед жителями, то покажет свою заинтересованность в дальнейшей работе с собственниками.
У платформы Doma.ai есть аварийно-диспетчерская служба для управляющих компаний. Круглосуточная консультация и обработка обращений жителей под ключ разгружает сотрудников и помогает соблюдать нормы законодательства. С нами управляющие компании сокращают расходы до 80% и повышают качество обслуживания.
Если УК решила отчитаться, то проверьте отчет по следующему чек-листу:
разделили расходы на содержание и ремонтные работы от административных затрат;
проверили соответствие фактических расходов утвержденной смете;
включили полные данные о начислениях и списаниях;
описали текущее состояние дебиторской задолженности;
указали предпринятые меры по взысканию долгов;
подготовили информацию о начислениях, платежах и задолженностях по управлению;
описали проведенные работы;
написали отчет простым и понятным языком;
перечислили поставленные цели, выполненные мероприятия и полученные результаты;
подчеркнули сложности и как их преодолели;
показали усилия, направленные на эффективное решение задач.
Читайте подробнее
«Что рассказать УК на итогах года, чтобы собственники были довольны»
«Что рассказать УК на итогах года, чтобы собственники были довольны»
Публикация отчета в ГИС ЖКХ обязательна. Если У К не разместила в системе отчет или не представила его собственникам, то ее ждет административная ответственность.
В договоре управления можно прописать не только периодичность отчетов, но и объем информации, то есть конкретную форму. Форма годового отчета УК законодательно не установлена.
Депутаты Госдумы приняли в первом чтении проект федерального закона об отчетности управляющих организаций. Если законопроект примут, то у всех УК, ТСЖ и ЖСК будет унифицированная форма отчета и единый срок его публикации в ГИС ЖКХ. Перечень данных в ежегодном отчете установит Минстрой.
Что можно прописать в договоре управления по ежегодному отчету
Это сроки предоставления и способы ознакомления с отчетом. Остановимся подробнее на последнем нюансе.
В договоре управления МКД можно прописать процедуру утверждения ежегодного отчета УК — главное, утвердить договор на ОСС. Для примера пункты могут выглядеть так:
- Жители обязаны в течение первых двух месяцев II квартала на ОСС утвердить или отклонить годовой отчет.
- Если до 10 июня в управляющую организацию не поступил протокол ОСС с отклонением годового отчета, то он считается принятым.
- Если отчет отклонили, то представить протокол в УК в течение 10 дней.
- Чтобы разрешить спор, УК создает специальную комиссию. За 10 дней до окончания июня комиссия утверждает отчет или обращается в суд.
- Если в течение первых 10 дней июля разногласия не переданы в суд, то итоговый документ утвержден.
Также в договоре управления можно прописать, какую информацию в отчете, помимо стандартной, раскрывает УК:
- какие принимались меры, чтобы снизить стоимость выполняемых работ и указать достигнутый эффект;
- какие проводились мероприятия, чтобы повысить энергоэффективность МКД;
- как проходила подготовка общего имущества к сезонной эксплуатации;
- как ведется и хранится техническая документация дома;
- как использовались деньги, полученные от сдачи общего имущества;
- как распорядиться экономией;
- какие были штрафы со стороны надзорных органов и судебные иски;
- другие сведения.
Как жители судятся с УК за отчеты
Когда УК не отчитывается за прошедший год, не размещает отчеты и не предоставляет их по запросу собственников, то последние обращаются в суд. Часто суды выносят решения не в пользу управляющих организаций.
Так, управляющая организация из Омска не опубликовала в ГИС ЖКХ отчеты за 2018 и 2019 годы. Также она не отреагировала на запрос жителя предоставить отчеты. Только во время судебного процесса УК разместила необходимые документы в системе.
Бывают ситуации, когда собственники через суд пытаются заставить управляющую компанию отчитываться в удобной для них форме. В Оренбурге подал иск житель. Он посчитал, что отчеты за 2019−2021 годы не соответствуют требованиям и не содержат нужной информации.
Истец просил суд признать эти отчеты не соответствующими законодательству и договору управления. Потому что отчеты необходимо составлять по форме, который установил приказ Минстроя России № 882/пр. Суды двух инстанций отметили, что этот документ перестал действовать с 1 июля 2019 года. Поэтому У К не обязана была использовать данную форму отчетов в период с 2019 по 2021 годы. Кассационный суд поддержал это решение.
Иногда собственники пытаются оспорить в суде ежегодные отчеты. Во Владимире иск к управляющей организации подал председатель совета дома. Он просил сделать перерасчет за 2017−2020 годы, указанных в отчетах. А также признать их недостоверными и недействительными.
Собственник посчитал, что работы по договору управления выполнялись ненадлежащим образом. Например, УК, рассчитывая стоимость ремонта подъездов, включала в смету расходы на неиспользуемое оборудование, накладные расходы и прибыль. Эти затраты не должны учитываться, потому что, работы выполняли сами сотрудники УК. Также житель отметил, что уполномоченные представители собственников не принимали работы по ремонту. А акты по выполненным работам никто не подписывал. Дело дошло до кассации, проводилась судебная экспертиза. Суд отказал истцу, так как не нашел нарушений.
Управляющим организациям выгодно включать свои требования к отчетности в договор управления. Это поможет избежать споров с собственниками относительно формы, срока и порядка представления отчета.
Платформа Doma.ai помогает управляющим компаниям упростить рабочие процессы и перейти на цифровые технологии. Узнайте больше о том, как оптимизировать вашу деятельность и воспользоваться всеми возможностями платформы.
