Автор статьи: Евгения Смирнова
Профилактика всегда выгоднее: как бороться с должниками за ЖКУ
Стандартные и нестандартные способы сократить дебиторскую задолженность
Воспользуйтесь демодоступом к платформе Doma.ai бесплатно
Кто-то платит за коммуналку, как только пришли деньги на карту, а кто-то считает, что управляющая компания легко подождет пару-тройку месяцев. Рассказываем, как мотивировать должников без суда и еще о том, как это делать не надо.
Ведем информационную работу по дебиторской задолженности
Дебиторская задолженность простыми словами — это долги жителей МКД перед управляющей организацией. Если регулярно собирать не все деньги, УК/ТСЖ окажется между двух огней:
Информируем вовремя, чтобы не попасть в замкнутый долговой круг:
Шаг первый — рассказываем и показываем собственникам все расходы управляющей организации.
Очевидное-невероятное — многие копят долги по коммуналке, потому что не понимают, за что именно нужно платить. Сумма в квитанции расстраивает, а на что идут деньги — не понятно.
Делимся информацией через:
- не получится вовремя рассчитаться с ресурсоснабжающей организацией, как итог — можно заработать штраф до 300 000 рублей или потерять лицензию;
- не хватит бюджета — снижается качество обслуживания, и жители тоже недовольны, особенно те, кто платит в срок.
Информируем вовремя, чтобы не попасть в замкнутый долговой круг:
Шаг первый — рассказываем и показываем собственникам все расходы управляющей организации.
Очевидное-невероятное — многие копят долги по коммуналке, потому что не понимают, за что именно нужно платить. Сумма в квитанции расстраивает, а на что идут деньги — не понятно.
Делимся информацией через:
- регулярные прозрачные и понятные отчеты по содержанию общего имущества и акты выполненных работ. Не стоит надеяться, что все и так видно;
- встречи с советом дома и просто инициативными жителями. Всегда полезно заручиться поддержкой.
С помощью функции «Отчет по дому» можно за 5 минут построить демонстрацию расходов для жителей. Обосновывать важные решения об управлении МКД с такой аналитикой станет как никогда проще. Для построения отчета необходимо, чтобы у дома был отдельный расчетный счет.
Шаг второй — сообщаем жителям о долгах и корректно предупреждаем о последствиях:
Какой бы способ не выбрала управляющая организация, обязательно получаем подтверждение доставки.
Шаг третий — разбираемся индивидуально. Всегда стоит сначала узнать, почему собственник не платит, и только потом бить в тревожные колокола.
Возможно, в квартире живет пенсионерка, которая не получила квитанцию или отдала деньги на оплату внуку, а тот забыл. Или человек уехал в длительную командировку. Или у семьи возникли временные финансовые трудности. Пробуем решить дело миром и заключить соглашение с графиком платежей.
Другой вариант — жителю просто неудобно платить. Нужно идти в расчетный-центр или использовать онлайн-приложение с кривым интерфейсом.
- письмом с уведомлением о вручении;
- по телефону с записью разговора;
- sms-сообщениями;
- пуш-уведомлениями в мобильном приложении;
- в электронной почте;
- через личный кабинет жителя в ГИС ЖКХ;
- на сайте УК.
Какой бы способ не выбрала управляющая организация, обязательно получаем подтверждение доставки.
Шаг третий — разбираемся индивидуально. Всегда стоит сначала узнать, почему собственник не платит, и только потом бить в тревожные колокола.
Возможно, в квартире живет пенсионерка, которая не получила квитанцию или отдала деньги на оплату внуку, а тот забыл. Или человек уехал в длительную командировку. Или у семьи возникли временные финансовые трудности. Пробуем решить дело миром и заключить соглашение с графиком платежей.
Другой вариант — жителю просто неудобно платить. Нужно идти в расчетный-центр или использовать онлайн-приложение с кривым интерфейсом.
В этом случае задача управляющей организации — максимально упростить перевод денег. С приложением для жителей оплатить коммунальные услуги можно с мобильного телефона в два клика.
Переходим в наступление — от пеней до отключения услуг
1. Отражаем суммы долга и пени в квитанциях
Рабочий способ показать должнику, что заплатить все равно придется, да еще и с процентами. Пеня начисляется с 31 дня просрочки — и тут помним, что первые десять дней месяца не считаются, статус должника появляется с одиннадцатого дня.
Чтобы рассчитать пени, умножаем сумму долга на количество дней просрочки, начиная с 31 дня, и умножаем на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но до конца года действует Постановление Правительства № 474, согласно которому пени в ЖКХ рассчитываются по ставке 9,5%.
Если просрочка больше девяноста дней, то пеня растет — умножаем на 1/130 от ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Чтобы рассчитать пени, умножаем сумму долга на количество дней просрочки, начиная с 31 дня, и умножаем на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но до конца года действует Постановление Правительства № 474, согласно которому пени в ЖКХ рассчитываются по ставке 9,5%.
Если просрочка больше девяноста дней, то пеня растет — умножаем на 1/130 от ставки рефинансирования ЦБ РФ.
2. Показываем должников в общедомовом чате, на сайте УК или на информационном стенде
Проверенный временем способ воззвать к совести — главное, не нарушить ФЗ «О персональных данных». Например, вывесить на подъезде списки должников — спорная практика: шансы на получение денег малы, а вот негатив в сторону УК обеспечен. Но если уж решились, помним — нельзя размещать личные данные — фамилии, имена, а вот номера квартир и суммы долга — можно.
3. Уведомляем, что услуги могут быть отключены, и отключаем, если не помогло
Почти крайние меры, используем, когда за коммуналку накопился долг от 2 размеров платы, рассчитанной по нормативу, а уговоры — не помогают.
УК имеет право приостановить или ограничить подачу ресурсов в том случае, если она исполнитель коммунальной услуги. И не имеет такого права, когда у жителя заключен прямой договор с ресурсоснабжающей организацией. Даже если собственник должен УК десятки тысяч за другие услуги, например, за содержание и ремонт МОП.
Как приостановить/ограничить подачу ресурсов:
И практический момент: прежде чем угрожать отключением, надо подумать, есть ли для этого техническая возможность. Например, электричество отключить несложно. А чтобы перекрыть воду в конкретной квартире, в нее нужно попасть. Как думаете, житель пустит в дом сантехников?
- Обязательно уведомляем должника о намерениях — нельзя что-то отключить в одностороннем порядке. У жителя будет 20 дней, чтобы перечислить деньги.
- Если деньги не поступили, ограничиваем предоставление коммунальных услуг, например, включаем горячую воду только по графику. Но только в том случае, если это можно сделать в отдельной квартире.
- Если через 10 дней денег не дождались, услуги можно вовсе приостановить. Но осторожно: нельзя — отключать холодную воду, отопление и газ, если в доме газовое отопление, повреждать имущество общего пользования и нарушать права и интересы других собственников многоквартирного дома.
И практический момент: прежде чем угрожать отключением, надо подумать, есть ли для этого техническая возможность. Например, электричество отключить несложно. А чтобы перекрыть воду в конкретной квартире, в нее нужно попасть. Как думаете, житель пустит в дом сантехников?
4. Заключаем соглашение о реструктуризации долга
Если должник идет на контакт, предлагаем подписать соглашение о погашении задолженности в определенный срок. Само соглашение не имеет законодательно утвержденной формы, но прекрасно работает с дебиторкой. В документе фиксируем условия и график платежей.
Если все это не помогло, идем в суд
В зависимости от размера долга, это может быть заявление на выдачу судебного приказа о взыскании долга за коммунальные услуги или полноценный иск.
Тут подробнее о том, как взыскать дебиторскую задолженность с помощью судебного приказа.
4 креативных лайфхака в помощь управляющей организации
1. Предложите отработать долг
Такой вариант предусмотрен ст. 409 ГК РФ — заключаем договор и прописываем условия оплаты труда. Форма договора: на оказание услуг, срочный трудовой, договор подряда или взаимозачета.
Например, житель может заменить дворника в отпуске или заняться ремонтным работами на придомовой территории. А, может быть, управляющей организации нужны другие услуги.
2. Поменяйте цвет квитанций
Например, зеленые отправляем тем, кто молодец, желтые — тем, кто играет на грани фола, а красные — жителям, у которых накопился внушительный долг, и в случае неоплаты УК обратится в суд или применит другие карательные методы.
3. Награждайте тех, кто платит вовремя
Идем от противного и включаем положительное подкрепление. Локальные маркетинговые акции с розыгрышем подарков поощрят дисциплинированных жителей. А те, кто задолжал, могут получить приз за погашение долга.
Такой вариант предусмотрен ст. 409 ГК РФ — заключаем договор и прописываем условия оплаты труда. Форма договора: на оказание услуг, срочный трудовой, договор подряда или взаимозачета.
Например, житель может заменить дворника в отпуске или заняться ремонтным работами на придомовой территории. А, может быть, управляющей организации нужны другие услуги.
2. Поменяйте цвет квитанций
Например, зеленые отправляем тем, кто молодец, желтые — тем, кто играет на грани фола, а красные — жителям, у которых накопился внушительный долг, и в случае неоплаты УК обратится в суд или применит другие карательные методы.
3. Награждайте тех, кто платит вовремя
Идем от противного и включаем положительное подкрепление. Локальные маркетинговые акции с розыгрышем подарков поощрят дисциплинированных жителей. А те, кто задолжал, могут получить приз за погашение долга.
Чтобы жители не пропускали платежи, мы пришлем пуш-уведомление о новой квитанции. Должников уведомляем два раза в месяц. А после каждой оплаты — предлагаем настроить автоплатеж.
4. Добавьте креатив и снимите видео
С простым сценарием, как сложно УК выжить без денег по коммунальным платежам, и что грозит жителям, которые забывают платить. Напоминаем, откуда возникла обязанность платить, и добавляем немного юмора.
С простым сценарием, как сложно УК выжить без денег по коммунальным платежам, и что грозит жителям, которые забывают платить. Напоминаем, откуда возникла обязанность платить, и добавляем немного юмора.
Как ускорить взыскание долгов за коммунальные услуги
Автообзвон отлично стимулирует жителей платить вовремя и погашать долги. Эффективнее работают, пожалуй, только личные встречи — правда, потребуют от управляющей организации много ресурсов.
Чтобы автообзвон помогал и не раздражал собственников, учитываем правила:
Чтобы автообзвон помогал и не раздражал собственников, учитываем правила:
- разрабатываем скрипт, который вызовет желание заплатить, — говорим и о деньгах, и об ответственности, и о последствиях;
- учитываем время суток и день недели, не навязываемся и повторно звоним только через установленный промежуток;
- актуализируем данные и не беспокоим, когда оплата уже поступила.
И на десерт — как не надо бороться с должниками ЖКХ
- Вывешивать списки с ФИО должников на стендах — нарушаем ФЗ «О персональных данных», штраф от 5 до 10 тыс. для должностных лиц и от 30 до 50 тыс. для юрлиц), и статью 13.11 КоАП — штраф до 10 тыс. рублей для юрлиц.
- Отключать отопление и холодное водоснабжение полностью — это нарушает Постановление Правительства № 354.
- Названивать жителям в режиме нон-стоп в лучших традициях спама. Деликатность сработает лучше навязчивости, а разговаривать лучше по заранее составленному скрипту. Без фраз вроде «если не заплатите, мы обратимся в суд». Зачастую у абонента одна реакция — «обращайтесь!», а это совсем не тот эффект, который нужен УК.
- Использовать сомнительный креатив — плакаты с фото должников, статуи/скульптуры позора на придомовой территории. Во-первых, фото, выставленное на всеобщее обозрение, нарушает закон о персональных данных; а во-вторых, так мы только настроим должника против УК и он махнет рукой на долг.
- Уступать долги физических лиц по ЖКУ коллекторским агентствам — согласно ч. 18 ст. 155 ЖК, взыскивать долги с граждан могут только те компании, которые предоставляют эти услуги. Например, ресурсоснабжающие организации. А вот на юридические лица это требование не распространяется. При этом управляющая организация может привлечь коллекторов как агентов по взысканию долгов.
Коротко — алгоритм работы с должниками
Сначала разбираемся, почему собственник не платит, потом показываем, куда идут деньги, и отражаем в квитанции сумму долга и пени. И только после этого приостанавливаем или ограничиваем подачу ресурсов.
Не сработало — обращаемся в суд.
Не сработало — обращаемся в суд.
Ежедневно Дома́ стараются упростить жизнь управляющих компаний. Если вы хотите узнать больше о том, как оптимизировать свою работу и внедрить цифровые технологии, рекомендуем ознакомиться с возможностями платформы Doma.ai и заказать консультацию.
