о том, как управлять многоквартирными домами

28.04.2024

Решаем проблемы ЖКХ • Контроль качества коммунальных услуг

Решаем проблемы ЖКХ •
Контроль качества коммунальных услуг

Автор статьи: Настя Кузнецова

Далеко не всегда увеличение количества домов под управлением несет за собой плюсы для управляющей организации. Пришедший дом может оказаться настолько проблемным, что работа на нем превратится в настоящий кошмар. В этой статье рассказываем, на что стоит обратить внимание, прежде чем браться за новый дом.

У проблемных домов есть свой список характеристик. Перечислим их, чтобы вы знали на какие пункты нужно сразу обращать внимание.

• Аварийное состояние. Дома, которые признаются аварийными по результатам обследования — опасны. Из-за изношенности конструкций и коммуникаций в таких домах часто случаются аварии. Соответственно, расходы на содержание и обслуживание высокие. Часто жители не готовы платить за это и ждут расселения. Может получиться ситуация, что вы вложились в дом, а его снесли, поставили новостройку. Усилий вложили много, а получилось, что все зря.

• Высокий уровень износа. Обычно в эту категорию входят дома с высоким процентом физического износа, которые требуют капитального ремонта или реконструкции. Проблемы могут касаться как отдельных элементов: кровли или фасада, так и инженерных систем: отопления и водоснабжения.

• Социальные проблемы. В эту проблему входит: частые конфликты между жителями и нарушение покоя. Если вы готовы взяться за наведение порядка, то со временем ситуация может измениться в лучшую сторону.

Проблемы с управлением. Дома, где управляющие компании меняются слишком часто — это повод задуматься. Возможно, собственники слишком требовательны и при этом не готовы платить обоснованную цену за обслуживание.

Иногда проблемный дом появляется в управлении и не всегда есть ресурсы его обслуживать. Если сохранение дома еще и угрожает лишением лицензии, то остается только отказаться. Сейчас расскажем, какие для этого меры нужно предпринять.

Отказ от управления проблемным домом – это сложный процесс, который включает в себя несколько ключевых шагов. Важно помнить, что действия управляющей компании должны быть юридически обоснованными и соответствовать законодательству.

Оцените ситуацию
До того, как вы принимаете решение отказаться, проведите проверку. Она включает в себя: оценку технического состояния здания, финансовое состояние дома, уровень платежей жителей и их взаимодействие с управляющей организации

Проведите юридическую проверку
Подписанный договор управления домом можно расторгнуть только по нормам Жилищного кодекса. Причины расторжения договора:

• Закончился срок управления, и вы не собираетесь его продлевать;

• Нарушение обязательств и доказательство нарушений. Например, собственники не выполняют обязательства по оплате. При этом нужно учесть, что неплательщики — это точно собственники, обладающие 50% +1 голоса. В таком случае это будет веский аргумент для суда;

• Расторжение договора происходит по соглашению сторон. Где инициатором ОСС будет УК. Далее нужно провести собрание с этой повесткой и расторгнуть договор обслуживания.

Проконсультируйтесь у юриста, чтобы правильно оформить все необходимые документы и избежать рисков в будущем

Проведите собрания с жителями дома
Этот пункт актуален, если вы решили выходить на досрочное расторжение договора по соглашению сторон.

В течение пяти рабочих дней нужно передавать документы в ГЖИ. Этот шаг потребуется после расторжения договора, чтобы дом исключили из реестра лицензий. Также нужно закрыть договоры поставки коммунальных ресурсов с РСО.

В ГЖИ необходимо подать заявление об исключении дома из реестра лицензий, а также документы, которые это подтверждают. Например: копия соглашения о расторжении или копии уведомлений о том, что УК не продлевает договор.

Передайте предметы и техдокументацию
В течение трех дней с момента исключения дома из реестра лицензий передайте ключи, коды и техническую документацию новой управляющей организации, а если она к этому моменту не появилась — совету дома или любому из собственников.

Закройте все финансовые и расчетные операции, связанные с домом. Выставите долговые платежи тем, кто должен. А также рассчитайтесь с РСО и подрядчиками.

Если решили не отказываться от проблемного дома, то как его вернуть к жизни
Допустим, вы решили не отказываться от проблемного дома. Посмотрим, какие работы нужно провести, чтобы улучшить состояние дома.

• Проведите диагностику состояния дома. Поднимите результаты прошлых сезонных и плановых осмотров и обновите план работ. Выделите приоритетные точки зрения безопасности, остальные пункты вынесите на обсуждение с собственниками.

Автоматизируйте работу в штате с помощью «Расчетного центра» — это большая команда готовых специалистов, которая может стать отличной подмогой в подготовке финансовых документов, обработке заявок, принятии и записи телефонных звонков.

Дома́ ежедневно трудятся над тем, чтобы сделать жизнь управляющих компаний проще. Чтобы узнать подробнее, как оптимизировать работу и цифровизировать процессы, получите доступ к возможностям платформы Doma.ai