Автор статьи: Настя Кузнецова
Как понять, стоит ли брать дом под управление
Оцениваем риски и принимаем взвешенное решение заходить в такой дом или нет
Воспользуйтесь демодоступом к платформе Doma.ai бесплатно
Далеко не всегда увеличение количества домов под управлением несет за собой плюсы для управляющей организации. Пришедший дом может оказаться настолько проблемным, что работа на нем превратится в настоящий кошмар. В этой статье рассказываем, на что стоит обратить внимание, прежде чем браться за новый дом.
Какие дома считаются проблемными
У проблемных домов есть свой список характеристик. Перечислим их, чтобы вы знали на какие пункты нужно сразу обращать внимание.
Проблемы с управлением. Дома, где управляющие компании меняются слишком часто — это повод задуматься. Возможно, собственники слишком требовательны и при этом не готовы платить обоснованную цену за обслуживание.
- Аварийное состояние. Дома, которые признаются аварийными по результатам обследования — опасны. Из-за изношенности конструкций и коммуникаций в таких домах часто случаются аварии. Соответственно, расходы на содержание и обслуживание высокие. Часто жители не готовы платить за это и ждут расселения. Может получиться ситуация, что вы вложились в дом, а его снесли, поставили новостройку. Усилий вложили много, а получилось, что все зря.
- Высокий уровень износа. Обычно в эту категорию входят дома с высоким процентом физического износа, которые требуют капитального ремонта или реконструкции. Проблемы могут касаться как отдельных элементов: кровли или фасада, так и инженерных систем: отопления и водоснабжения.
- Социальные проблемы. В эту проблему входит: частые конфликты между жителями и нарушение покоя. Если вы готовы взяться за наведение порядка, то со временем ситуация может измениться в лучшую сторону.
Проблемы с управлением. Дома, где управляющие компании меняются слишком часто — это повод задуматься. Возможно, собственники слишком требовательны и при этом не готовы платить обоснованную цену за обслуживание.
Читайте реальный кейс из практики
«Как МУП из Карелии внедряет цифровые решения в жилой фонд с 80% аварийных домов»
«Как МУП из Карелии внедряет цифровые решения в жилой фонд с 80% аварийных домов»
Что делать, если уже есть проблемный дом в управлении
Иногда проблемный дом появляется в управлении и не всегда есть ресурсы его обслуживать. Если сохранение дома еще и угрожает лишением лицензии, то остается только отказаться. Сейчас расскажем, какие для этого меры нужно предпринять.
Отказ от управления проблемным домом – это сложный процесс, который включает в себя несколько ключевых шагов. Важно помнить, что действия управляющей компании должны быть юридически обоснованными и соответствовать законодательству.
Отказ от управления проблемным домом – это сложный процесс, который включает в себя несколько ключевых шагов. Важно помнить, что действия управляющей компании должны быть юридически обоснованными и соответствовать законодательству.
1.
Оцените ситуацию
До того, как вы принимаете решение отказаться, проведите проверку. Она включает в себя: оценку технического состояния здания, финансовое состояние дома, уровень платежей жителей и их взаимодействие с управляющей организации
До того, как вы принимаете решение отказаться, проведите проверку. Она включает в себя: оценку технического состояния здания, финансовое состояние дома, уровень платежей жителей и их взаимодействие с управляющей организации
2.
Проведите юридическую проверку
Подписанный договор управления домом можно расторгнуть только по нормам Жилищного кодекса. Причины расторжения договора:
Проконсультируйтесь у юриста, чтобы правильно оформить все необходимые документы и избежать рисков в будущем
Подписанный договор управления домом можно расторгнуть только по нормам Жилищного кодекса. Причины расторжения договора:
- Закончился срок управления, и вы не собираетесь его продлевать;
- Нарушение обязательств и доказательство нарушений. Например, собственники не выполняют обязательства по оплате. При этом нужно учесть, что неплательщики — это точно собственники, обладающие 50% +1 голоса. В таком случае это будет веский аргумент для суда;
- Расторжение договора происходит по соглашению сторон. Где инициатором ОСС будет УК. Далее нужно провести собрание с этой повесткой и расторгнуть договор обслуживания.
Проконсультируйтесь у юриста, чтобы правильно оформить все необходимые документы и избежать рисков в будущем
3.
Проведите собрания с жителями дома
Этот пункт актуален, если вы решили выходить на досрочное расторжение договора по соглашению сторон.
Этот пункт актуален, если вы решили выходить на досрочное расторжение договора по соглашению сторон.
4.
После расторжения договора разместите информацию об этом в ГИС ЖКХ.
5.
В течение пяти рабочих дней нужно передавать документы в ГЖИ. Этот шаг потребуется после расторжения договора, чтобы дом исключили из реестра лицензий. Также нужно закрыть договоры поставки коммунальных ресурсов с РСО.
В ГЖИ необходимо подать заявление об исключении дома из реестра лицензий, а также документы, которые это подтверждают. Например: копия соглашения о расторжении или копии уведомлений о том, что УК не продлевает договор.
В ГЖИ необходимо подать заявление об исключении дома из реестра лицензий, а также документы, которые это подтверждают. Например: копия соглашения о расторжении или копии уведомлений о том, что УК не продлевает договор.
6.
Передайте предметы и техдокументацию
В течение трех дней с момента исключения дома из реестра лицензий передайте ключи, коды и техническую документацию новой управляющей организации, а если она к этому моменту не появилась — совету дома или любому из собственников.
В течение трех дней с момента исключения дома из реестра лицензий передайте ключи, коды и техническую документацию новой управляющей организации, а если она к этому моменту не появилась — совету дома или любому из собственников.
7.
Закройте все финансовые и расчетные операции, связанные с домом. Выставите долговые платежи тем, кто должен. А также рассчитайтесь с РСО и подрядчиками.
Если решили не отказываться от проблемного дома, то как его вернуть к жизни
Допустим, вы решили не отказываться от проблемного дома. Посмотрим, какие работы нужно провести, чтобы улучшить состояние дома.
Допустим, вы решили не отказываться от проблемного дома. Посмотрим, какие работы нужно провести, чтобы улучшить состояние дома.
- Проведите диагностику состояния дома. Поднимите результаты прошлых сезонных и плановых осмотров и обновите план работ. Выделите приоритетные точки зрения безопасности, остальные пункты вынесите на обсуждение с собственниками.
Автоматизируйте работу в штате с помощью «Расчетного центра» — это большая команда готовых специалистов, которая может стать отличной подмогой в подготовке финансовых документов, обработке заявок, принятии и записи телефонных звонков.
- Налаживайте взаимодействие с жителями. Можно организовать встречи для обсуждения плана действий и получения их поддержки. Также важно установить прозрачную систему обратной связи, чтобы жители могли высказывать свои предложения и замечания.
- Сокращайте потери ресурсов. Помочь В борьбе с потерями в тепле поможет установка системы регулировки, чтобы не было «перетопов». Чтобы удостовериться, что вода не протекает зря — нужно провести осмотр труб и установить датчики утечек. Также, хорошей идеей будет пройтись по дому и проверить незаконные врезки, чтобы никто из жителей не воровал мимо счетчиков.
- Начните работу с долгами. Сюда входит организация планов реструктуризации долгов, консультации и помощь в решении финансовых вопросов.
- Установите график регулярных технических осмотров и обслуживания всех систем и оборудования дома, чтобы предотвратить возникновение новых проблем.
- Проведение мероприятий для жителей. Если между прошлой УК и жителями были напряженные отношения, то социальные мероприятия или субботник может помочь вам узнать друг друга получше, а может и вовсе со временем наладить отношения и подружиться.
Дома́ ежедневно трудятся над тем, чтобы сделать жизнь управляющих компаний проще. Чтобы узнать подробнее, как оптимизировать работу и цифровизировать процессы, получите доступ к возможностям платформы Doma.ai
