о том, как управлять многоквартирными домами
Автор статьи: Настя Кузнецова

Как понять, стоит ли брать дом под управление

Оцениваем риски и принимаем взвешенное решение заходить в такой дом или нет
Воспользуйтесь демодоступом к платформе Doma.ai бесплатно
Далеко не всегда увеличение количества домов под управлением несет за собой плюсы для управляющей организации. Пришедший дом может оказаться настолько проблемным, что работа на нем превратится в настоящий кошмар. В этой статье рассказываем, на что стоит обратить внимание, прежде чем браться за новый дом.
Какие дома считаются проблемными
У проблемных домов есть свой список характеристик. Перечислим их, чтобы вы знали на какие пункты нужно сразу обращать внимание.

  • Аварийное состояние. Дома, которые признаются аварийными по результатам обследования — опасны. Из-за изношенности конструкций и коммуникаций в таких домах часто случаются аварии. Соответственно, расходы на содержание и обслуживание высокие. Часто жители не готовы платить за это и ждут расселения. Может получиться ситуация, что вы вложились в дом, а его снесли, поставили новостройку. Усилий вложили много, а получилось, что все зря.

  • Высокий уровень износа. Обычно в эту категорию входят дома с высоким процентом физического износа, которые требуют капитального ремонта или реконструкции. Проблемы могут касаться как отдельных элементов: кровли или фасада, так и инженерных систем: отопления и водоснабжения.

  • Социальные проблемы. В эту проблему входит: частые конфликты между жителями и нарушение покоя. Если вы готовы взяться за наведение порядка, то со временем ситуация может измениться в лучшую сторону.

Проблемы с управлением. Дома, где управляющие компании меняются слишком часто — это повод задуматься. Возможно, собственники слишком требовательны и при этом не готовы платить обоснованную цену за обслуживание.
Что делать, если уже есть проблемный дом в управлении
Иногда проблемный дом появляется в управлении и не всегда есть ресурсы его обслуживать. Если сохранение дома еще и угрожает лишением лицензии, то остается только отказаться. Сейчас расскажем, какие для этого меры нужно предпринять.

Отказ от управления проблемным домом – это сложный процесс, который включает в себя несколько ключевых шагов. Важно помнить, что действия управляющей компании должны быть юридически обоснованными и соответствовать законодательству.
1.
Оцените ситуацию
До того, как вы принимаете решение отказаться, проведите проверку. Она включает в себя: оценку технического состояния здания, финансовое состояние дома, уровень платежей жителей и их взаимодействие с управляющей организации
2.
Проведите юридическую проверку
Подписанный договор управления домом можно расторгнуть только по нормам Жилищного кодекса. Причины расторжения договора:

  • Закончился срок управления, и вы не собираетесь его продлевать;

  • Нарушение обязательств и доказательство нарушений. Например, собственники не выполняют обязательства по оплате. При этом нужно учесть, что неплательщики — это точно собственники, обладающие 50% +1 голоса. В таком случае это будет веский аргумент для суда;

  • Расторжение договора происходит по соглашению сторон. Где инициатором ОСС будет УК. Далее нужно провести собрание с этой повесткой и расторгнуть договор обслуживания.

Проконсультируйтесь у юриста, чтобы правильно оформить все необходимые документы и избежать рисков в будущем
3.
Проведите собрания с жителями дома
Этот пункт актуален, если вы решили выходить на досрочное расторжение договора по соглашению сторон.
4.
После расторжения договора разместите информацию об этом в ГИС ЖКХ.
5.
В течение пяти рабочих дней нужно передавать документы в ГЖИ. Этот шаг потребуется после расторжения договора, чтобы дом исключили из реестра лицензий. Также нужно закрыть договоры поставки коммунальных ресурсов с РСО.

В ГЖИ необходимо подать заявление об исключении дома из реестра лицензий, а также документы, которые это подтверждают. Например: копия соглашения о расторжении или копии уведомлений о том, что УК не продлевает договор.
6.
Передайте предметы и техдокументацию
В течение трех дней с момента исключения дома из реестра лицензий передайте ключи, коды и техническую документацию новой управляющей организации, а если она к этому моменту не появилась — совету дома или любому из собственников.
7.
Закройте все финансовые и расчетные операции, связанные с домом. Выставите долговые платежи тем, кто должен. А также рассчитайтесь с РСО и подрядчиками.
Если решили не отказываться от проблемного дома, то как его вернуть к жизни
Допустим, вы решили не отказываться от проблемного дома. Посмотрим, какие работы нужно провести, чтобы улучшить состояние дома.

  • Проведите диагностику состояния дома. Поднимите результаты прошлых сезонных и плановых осмотров и обновите план работ. Выделите приоритетные точки зрения безопасности, остальные пункты вынесите на обсуждение с собственниками.
Автоматизируйте работу в штате с помощью «Расчетного центра» — это большая команда готовых специалистов, которая может стать отличной подмогой в подготовке финансовых документов, обработке заявок, принятии и записи телефонных звонков.
  • Налаживайте взаимодействие с жителями. Можно организовать встречи для обсуждения плана действий и получения их поддержки. Также важно установить прозрачную систему обратной связи, чтобы жители могли высказывать свои предложения и замечания.

  • Сокращайте потери ресурсов. Помочь В борьбе с потерями в тепле поможет установка системы регулировки, чтобы не было «перетопов». Чтобы удостовериться, что вода не протекает зря — нужно провести осмотр труб и установить датчики утечек. Также, хорошей идеей будет пройтись по дому и проверить незаконные врезки, чтобы никто из жителей не воровал мимо счетчиков.

  • Начните работу с долгами. Сюда входит организация планов реструктуризации долгов, консультации и помощь в решении финансовых вопросов.

  • Установите график регулярных технических осмотров и обслуживания всех систем и оборудования дома, чтобы предотвратить возникновение новых проблем.

  • Проведение мероприятий для жителей. Если между прошлой УК и жителями были напряженные отношения, то социальные мероприятия или субботник может помочь вам узнать друг друга получше, а может и вовсе со временем наладить отношения и подружиться.
Дома́ ежедневно трудятся над тем, чтобы сделать жизнь управляющих компаний проще. Чтобы узнать подробнее, как оптимизировать работу и цифровизировать процессы, получите доступ к возможностям платформы Doma.ai

Ещё рекомендуем