о том, как управлять многоквартирными домами

03.10.2024

Решаем проблемы ЖКХ • Как сократить дебиторскую задолженность

Решаем проблемы ЖКХ •
Как сократить дебиторскую задолженность

Автор статьи: Евгения Матапова

Управляющие компании или ТСЖ не застрахованы от того, что им выставят неустойку. Это может сделать и РСО, и собственник. Разъясняем, как начисляют штрафные санкции, их виды, что такое несоразмерность неустойки, и в каких случаях стоит обращаться в суд.

Неустойка — это дополнительная сумма, которую нужно заплатить, если вовремя не выполнить обязательства по закону или договору. То есть одна сторона договора — кредитор использует неустойку как обеспечительную меру выполнения обязательств другой стороны — должника.

По способу начисления неустойка бывает:

• штрафы — твердая сумма, которая указана в договоре в рублях или в процентах, за сам факт нарушения;
• пени — платежи, которые начисляют за каждый день просрочки от суммы задолженности.

По способу возникновения неустойка бывает:

1. Законная (нормативная) — Гражданский кодекс к законной относит только неустойку, предусмотренную в федеральными законами. Другие нормативно-правовые акты не могут устанавливать неустойку.
2. Договорная (добровольная) — это неустойка, которую устанавливают две стороны своим соглашением. Основанием ее возникновения выступает договор.

Отметим, что стороны заключают соглашение о неустойке только в письменном виде. В противном случае это соглашение недействительно.

Приведем примеры, когда кредиторы выставляют неустойку:

1. Ресурсоснабжающая организация применила санкции к управляющей компании, ТСЖ и ЖСК за то, что они несвоевременно или не в полном объеме оплатили коммунальные услуги.
2. Житель подал иск на УК о возмещении не только ущерба, штрафа и морального вреда за залитие квартиры, но и неустойки.

Собрали законную неустойку в сфере ЖКХ и указали статьи федеральных законов, на основании которых кредиторы начисляют санкции должникам.

Но чаще всего стороны договора согласовывают расчет неустойки в процентах от суммы неисполненного обязательства в день. Тогда формула выглядит так:

Помимо законной и договорной неустойка может быть соразмерной и несоразмерной. Эти понятия важны для уменьшения размера санкций.
Соразмерность неустойки последствиям нарушения — это когда должник выплачивает кредитору компенсацию его потерь. Она должна быть адекватной и соизмерима с нарушенным интересом. Например, когда управляющая компания или ТСЖ вовремя не заплатили ресурсоснабжающей организации за электроэнергию 500 тысяч рублей. Тогда РСО помимо основного долга требует УК оплатить неустойку в размере 6 тысяч рублей.

На основании ст. 333 ГК РФ снижение неустойки происходит через суд. В таком случае неустойка должна быть несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Приведем пример: УК длительно не оплачивала ресурсоснабжающей организации за отопление. Основной долг составил 1 млн рублей. Тогда РСО выставила УК помимо основного долга еще и неустойку на 2 млн рублей. Неустойка в 2 раза превысила долг и свидетельствует об очевидной несоразмерности.

Согласно Гражданскому кодексу РФ и разъяснениям Верховного Суда РФ уменьшение размера неустойки возможно лишь при одновременном выполнении двух условий:

1. Должник подал заявление в суд об уменьшении неустойки;
2. Неустойка несоразмерна тяжести последствий, а кредитор получит необоснованную выгоду.

Рассмотрим судебные процессы московского регионального оператора по обращению с ТКО и управляющей организации.
Компания «Хартия» подала иск в суд против УК «Олви», требуя выплатить долг в 5 миллионов рублей и штраф в 2 миллиона рублей. Во время суда УК «Олви» выплатила основной долг, но осталась должна штраф. Регоператор снова обратился в суд со снижением штрафа на 193 тысячи рублей. Его иск удовлетворили. Но У К «Олви» попыталась обжаловать все судебные акты, но проиграла. Затем У К «Олви» обратилась в Верховный суд, который посчитал, что суды первой инстанции не учли все обстоятельства дела. Верховный суд отменил решение о взыскании штрафа и отправил дело на повторное рассмотрение.

На судебных заседаниях УК сообщила, что просрочка в оплате услуг по обращению с ТКО произошла из-за того, что жители, а это военнослужащие, несвоевременно или вовсе не оплачивают коммунальные услуги. Кроме того, она принимала меры по взысканию задолженности с собственников, подав на них иски в суд. Ответчик считал, что в его действиях отсутствует умышленное нарушение договора. Потому что просрочка образовалась из-за обстоятельств, которые от него не зависят.

Верховный суд установил, что УК «Олви», подавая ходатайство о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ, указала на следующие:

• источник дохода — это деньги, собранные с собственников и

нанимателей помещений по статье «Содержание и ремонт»;

• если она оплатит неустойку из этих средств, то это ухудшит качество услуг;
• у нее нет экономической выгоды от договора, заключенного с истцом.

Верховный суд пришел к выводу, что суды не установили необходимые обстоятельства, чтобы правильно применить ст. 330, 333, 401 и 421 ГК РФ. Он отменил решения нижестоящих судов о взыскании неустойки в размере 1 млн 806 тысяч рублей и отправил дело на новое рассмотрение.

Приведем пример, когда управляющая организация не смогла снизить неустойку.

Ресурсоснабжающая организация ООО «ТСК Мосэнерго» обратилась в суд с иском к муниципальному унитарному жилищно-коммунальному предприятию «Котельники». РСО хотела взыскать с УК по договору
поставки тепловой энергии и теплоносителя основной долг в 10 млн рублей и неустойку в 1 млн. Суд первой инстанции решил, что такая неустойка несоразмерна последствиям нарушения и снизил ее в два раза. С чем не согласилась РСО, подала апелляцию и проиграла. В кассации жалоба поставщика теплоэнергии также остался без удовлетворения. Тогда ООО «ТСК Мосэнерго» пошел дальше — в Верховный суд. Ведь РСО считала, нет оснований для уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ. ВС согласился с мнением теплоснабжающей организации и отменил решения нижестоящих судов.

Верховный суд указал, какие доводы ответчика не могут послужить основанием для уменьшения неустойки:

• невозможно оплатить коммунальные услуги из-за трудностей с финансами;
• долги перед другими кредиторами;
• арест на средства или иное имущество ответчика,
• нет бюджетного финансирования;
• собственники помещений не оплачивают ЖКУ;
• добровольное погашения долга полностью или в частично;
• выполнение социально значимых функций;
• оплата процентов по кредитам.

Иск РСО снова рассмотрели в первой инстанции и суд обязал оплатить УК неустойку в размере 2,6 млн рублей.

Подытожим: если управляющая компания, ТСЖ и ЖСК не платят за коммунальные ресурсы поставщику, то РСО начисляет неустойку. Для того, чтобы ее снизить УК необходимо сделать следующее:

1. Подать соответствующее ходатайство во время судебного процесса, который инициировала РСО. Или самому обратиться в суд для снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ.
2. В суде должник должен доказать несоразмерность штрафных санкций.
3. Представитель должника обязан детально изучить материалы дела и грамотно обосновать свою позицию.

Напомним, что доводы должника о тяжелом финансовом положении, долги перед другими кредиторами, неисполнение обязательств контрагентами, выполнение ответчиком социально значимых функций не могут быть основаниями для снижения неустойки.

Doma.ai — это бесплатная программа управления МКД. Прямо на экране отсортированные обращения жителей, шахматка, показания ИПУ, и сколько денег вы получили по платежам. Ваша управляющая организация сможет лучше собирать платежи благодаря напоминаниям на телефон жителей и удобной оплате ЖКУ в приложении. Получите демонстрацию программы.