Автор статьи: Евгения Смирнова
Как устанавливается размер платы за содержание общего имущества МКД
Как рассчитать тариф, чтобы он был выгоден управляющей организации, а жители согласились платить
Воспользуйтесь демодоступом к платформе Doma.ai бесплатно
Собственники с неохотой принимают решение, сколько нужно платить за содержание общего имущества, ведь общее — как будто ничье. Тариф считают завышенным и часто недовольны работой УК или ТСЖ.
И управляющая организация ходит по тонкому льду — надо и все работы и услуги из обязательного перечня выполнить, и по миру не пойти.
Расскажем, как рассчитать размер платы за содержание жилья, которой хватит на все, и согласовать ее с жителями.
И управляющая организация ходит по тонкому льду — надо и все работы и услуги из обязательного перечня выполнить, и по миру не пойти.
Расскажем, как рассчитать размер платы за содержание жилья, которой хватит на все, и согласовать ее с жителями.
Разберемся с терминами: что входит в плату за содержание общего имущества МКД
Согласно ст. 154 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения состоит из двух частей:
Коммуналку оставим в стороне — сегодня обсуждаем, как управляющей компании правильно рассчитать тариф за услуги/работы/содержание/текущий ремонт и как согласовать его с собственниками.
- Содержание и текущий ремонт общего имущества (ОИ) в многоквартирном доме плюс услуги подрядчиков и зарплата сотрудников управляющей организации;
- Коммунальные ресурсы, которые расходуются на содержание общего имущества, те самые — «общие» свет и вода.
Коммуналку оставим в стороне — сегодня обсуждаем, как управляющей компании правильно рассчитать тариф за услуги/работы/содержание/текущий ремонт и как согласовать его с собственниками.
Сколько нужно денег на дом?
Плата за содержание ОИ определяется один раз в год — и минимум на год вперед. Денег обязательно должно хватать на утвержденный Постановлением Правительства минимальный перечень работ и услуг.
Чтобы не пересчитывать тариф каждый год, управляющая организация и собственники должны прописать в договоре управления возможность индексации. И вуаля — УК получает законное право повышать плату без согласования с общим собранием собственников.
Правда, уведомлять жителей об изменении тарифа все равно нужно как минимум за 30 дней до изменений размера платежа. Или в другой срок, если это заранее предусмотреть в договоре управления.
Правда, уведомлять жителей об изменении тарифа все равно нужно как минимум за 30 дней до изменений размера платежа. Или в другой срок, если это заранее предусмотреть в договоре управления.
Первый способ расчета — используем размер платы за содержание МКД, который устанавливает муниципалитет
На эту скользкую дорожку обычно сворачивают, когда что-то пошло не так:
Если собственники не утвердили предложенный тариф, управляющей организации нужно обратиться в муниципалитет и подтвердить это документами. Например, протоколом общего собрания. И уже потом зафиксировать в договоре управления срок действия нового тарифа и реквизиты нормативно-правового акта, на основании которого он принят.
Минусы подобного расчета очевидны — усредненная плата с трудом покрывает запросы новостроек. К тому же к этому муниципальный тариф не пересматривается годами и часто несовместим с рыночными ценами на материалы и услуги подрядчиков. В итоге — денег едва хватает на обязательный перечень, а специфические проблемы дома остаются за бортом.
На эту скользкую дорожку обычно сворачивают, когда что-то пошло не так:
- если собственники не утвердили на общем собрании тариф, предложенный УК, или когда не собрался кворум;
- или если управляющая организация вообще ничего не предложила, а срок действия тарифа закончился.
Если собственники не утвердили предложенный тариф, управляющей организации нужно обратиться в муниципалитет и подтвердить это документами. Например, протоколом общего собрания. И уже потом зафиксировать в договоре управления срок действия нового тарифа и реквизиты нормативно-правового акта, на основании которого он принят.
Минусы подобного расчета очевидны — усредненная плата с трудом покрывает запросы новостроек. К тому же к этому муниципальный тариф не пересматривается годами и часто несовместим с рыночными ценами на материалы и услуги подрядчиков. В итоге — денег едва хватает на обязательный перечень, а специфические проблемы дома остаются за бортом.
Второй способ расчета — работаем с тарифом, который уже прописан в договоре управления
Такой вариант возможен, если дом перешел под крыло управляющей организации по результатам открытого конкурса. Управляющие организации соревнуются, и побеждает тот, кто обещает выполнить конкретный перечень работ и услуг за наименьшие деньги.
Такой вариант возможен, если дом перешел под крыло управляющей организации по результатам открытого конкурса. Управляющие организации соревнуются, и побеждает тот, кто обещает выполнить конкретный перечень работ и услуг за наименьшие деньги.
Третий способ расчета — принимаем тот минимальный тариф, на который согласились жители
УК выносит на общее собрание тариф, жители не соглашаются, сбивают цену и управляющая организация зачем-то соглашается.
Это замкнутый круг, хотя на первом этапе собственники довольны, ведь цифра в квитанции стала меньше. На деле дефицит бюджета вылезает быстро. А если управляющая компания не справляется с минимальным перечнем работ, ждем административную ответственность и предписание об устранении нарушений.
Общедомовые деньги снова расходуются не по плану, а на штрафы. В итоге — жители негодуют, УК рискует лицензией.
УК выносит на общее собрание тариф, жители не соглашаются, сбивают цену и управляющая организация зачем-то соглашается.
Это замкнутый круг, хотя на первом этапе собственники довольны, ведь цифра в квитанции стала меньше. На деле дефицит бюджета вылезает быстро. А если управляющая компания не справляется с минимальным перечнем работ, ждем административную ответственность и предписание об устранении нарушений.
Общедомовые деньги снова расходуются не по плану, а на штрафы. В итоге — жители негодуют, УК рискует лицензией.
Четвертый способ расчета — разрабатываем индивидуальный тариф
Новостройку можно обслуживать, не выходя за скромный перечень обязательных работ и услуг. И совсем другая история, когда управляющей компании достается дом, разменявший несколько десятков лет. С изношенными коммуникациями, протекающей крышей и лифтами, в которых страшно ехать.
Такой дом — индивидуальный организм со своими проблемами и уязвимыми местами. Чтобы понять, сколько нужно денег на содержание общего имущества МКД, разбираемся, в каком оно состоянии. Для этого осматриваем каждый дом, составляем индивидуальный перечень работ и услуг и считаем, во сколько это обойдется.
Рассказываем, как это сделать.
Новостройку можно обслуживать, не выходя за скромный перечень обязательных работ и услуг. И совсем другая история, когда управляющей компании достается дом, разменявший несколько десятков лет. С изношенными коммуникациями, протекающей крышей и лифтами, в которых страшно ехать.
Такой дом — индивидуальный организм со своими проблемами и уязвимыми местами. Чтобы понять, сколько нужно денег на содержание общего имущества МКД, разбираемся, в каком оно состоянии. Для этого осматриваем каждый дом, составляем индивидуальный перечень работ и услуг и считаем, во сколько это обойдется.
Рассказываем, как это сделать.
Шаг № 1 — вместе с подрядчиками осматриваем общее имущество
Все, что касается, технической эксплуатации МКД, регламентирует постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Согласно постановлению, плановый осмотр проводим два раза в год — весной, чтобы оценить, как дом пережил зиму, и осенью, перед тем как запустить отопление.
Конкретный график принимаем:
Конкретный график принимаем:
- на общем собрании собственников, если дом относится к управляющей компании;
- решением членов или правлением ТСЖ, ЖСК или ЖК, если позволяет устав.
На любые осмотры приглашаем жителей или совет дома — так мы покажем «товар лицом», продемонстрируем тонкие места и получим поддержку инициативной группы. По результатам осмотра оформляем техническую документацию — акт, в котором фиксируем недочеты. Подписать документ должны все присутствующие.
Шаг № 2 — на основании акта составляем перечень работ и услуг для конкретного дома
В него входят услуги по управлению домом, минимальный список работ по текущему ремонту и содержанию ОИ, дополнительные работы и услуги.
Заодно можно решить острые вопросы. Например, если жители считают, что придомовая территория и подъезды недостаточно чистые, вносим в перечень работ дополнительные часы уборки.
Заодно можно решить острые вопросы. Например, если жители считают, что придомовая территория и подъезды недостаточно чистые, вносим в перечень работ дополнительные часы уборки.
Шаг № 3 — обязательно рассказываем и показываем собственникам проблемы дома
Привлекаем жителей, вместе с которыми осматривали ОИ, и дублируем информацию в чат дома, на сайт управляющей организации или по старинке, на доски объявлений.
Возможно, коммуникации МКД требуют срочного ремонта, а собственники об этом и не догадываются.
Например, управляющая компания взяла в управление дом и обнаружила незаметные со стороны слабые места. Если снять видеоролик и отправить в общедомовый чат, жители оценят дотошность новой управляющей организации. Получаем плюс к лояльности — тогда и согласовать предложенный тариф на содержание общего имущества будет проще.
Возможно, коммуникации МКД требуют срочного ремонта, а собственники об этом и не догадываются.
Например, управляющая компания взяла в управление дом и обнаружила незаметные со стороны слабые места. Если снять видеоролик и отправить в общедомовый чат, жители оценят дотошность новой управляющей организации. Получаем плюс к лояльности — тогда и согласовать предложенный тариф на содержание общего имущества будет проще.
Рассказывать новости и делиться проблемами дома удобно с помощью приложения для жителей. Общаться, а значит, понимать и взаимодействовать, легче и эффективнее.
Определяем тариф для каждого собственника
Сначала стоимость годового объема работ и услуг делим на 12 месяцев.
Плату рассчитывают за каждый квадратный метр МКД, который находится в собственности.
Среднемесячную стоимость содержания общего имущества делим на общую площадь всех помещений в собственности = ставка в рублях на каждый кв. метр.
Плату рассчитывают за каждый квадратный метр МКД, который находится в собственности.
Среднемесячную стоимость содержания общего имущества делим на общую площадь всех помещений в собственности = ставка в рублях на каждый кв. метр.
Финишная прямая — согласуем тариф с жителями
Готовим предложение о размере платы — его подкрепляем сметой и обоснованием размера платы.
Работать начинаем с лояльными собственниками — обсуждаем цифры и перечень с советом дома, старшими по подъезду и просто активными жителями, чтобы заручиться их поддержкой на ОСС.
Расчет размера платы в МКД делаем максимально подробно и прозрачно — управляющей организации нужно показать: мы на стороне собственников, и хотим не только уложиться в требования СанПина и законов, но и следить за здоровьем дома.
Работать начинаем с лояльными собственниками — обсуждаем цифры и перечень с советом дома, старшими по подъезду и просто активными жителями, чтобы заручиться их поддержкой на ОСС.
Расчет размера платы в МКД делаем максимально подробно и прозрачно — управляющей организации нужно показать: мы на стороне собственников, и хотим не только уложиться в требования СанПина и законов, но и следить за здоровьем дома.
Таблица с обоснованием работ и услуг
Знакомим жителей с этим предложением — размещаем на информационных стендах не позднее, чем за 30 дней до проведения общего собрания.
Пример предложения УК о размере платы за содержание общего имущества
Выносим предложение на ОСС
Если кворум состоялся и предложение приняли, остается соблюсти требования закона и внести данные в ГИС ЖКХ.
О том, что делать, если ОСС отказывается принимать предложение УК о повышении ставки платы, читайте в статье «Обоснование размера платы за содержание МКД».
Если кворум состоялся и предложение приняли, остается соблюсти требования закона и внести данные в ГИС ЖКХ.
О том, что делать, если ОСС отказывается принимать предложение УК о повышении ставки платы, читайте в статье «Обоснование размера платы за содержание МКД».
Как внести размер платы в ГИС ЖКХ
- Заходим в личный кабинет на сайте ГИС ЖКХ.
- Открываем вкладку «Договоры управления» и выбираем нужный дом.
- Открываем вкладку «Информация о размере платы на жилое помещение».
- Указываем, на каком основании принят тариф. Например, на основании конкурса или протокола общего собрания собственников.
- Выбираем период действия тарифа и прописываем сумму за один квадратный метр.
- Сохраняем и размещаем информацию.
Главное
1. Содержать общее имущество в порядке собственники обязаны по закону, поэтому просто отказаться платить — не могут. Но и управляющая организация отвечает за качество работ и услуг деньгами, лицензией и деловой репутацией.
2. Муниципальный тариф едва покрывает потребности беспроблемных домов. Часто его не хватает, чтобы уложиться в обязательный перечень.
3. Обращаем внимание на детали — за 30 дней сообщаем жителям дату проведения общего собрания и принимаем сам тариф, его длительность и периодичность оплаты.
4. Работать по индивидуальному тарифу, рассчитанному для конкретного дома, — самый рентабельный и безопасный вариант. А чтобы жители его приняли, оплачивали без задержек и не присматривались к другим компаниям или способам управления, показываем — содержание и ремонт общедомового имущества нужны МКД как человеку — своевременная медицинская помощь.
2. Муниципальный тариф едва покрывает потребности беспроблемных домов. Часто его не хватает, чтобы уложиться в обязательный перечень.
3. Обращаем внимание на детали — за 30 дней сообщаем жителям дату проведения общего собрания и принимаем сам тариф, его длительность и периодичность оплаты.
4. Работать по индивидуальному тарифу, рассчитанному для конкретного дома, — самый рентабельный и безопасный вариант. А чтобы жители его приняли, оплачивали без задержек и не присматривались к другим компаниям или способам управления, показываем — содержание и ремонт общедомового имущества нужны МКД как человеку — своевременная медицинская помощь.
Ежедневно Дома́ стараются упростить жизнь управляющих компаний. Если вы хотите узнать больше о том, как оптимизировать свою работу и внедрить цифровые технологии, рекомендуем ознакомиться с возможностями платформы Doma.ai и заказать консультацию.
