Автор статьи: Людмила Ларина
Кворум: что это и сколько жителей нужно собирать УК
Порядок проведения общих собраний в многоквартирном доме по закону
Воспользуйтесь демодоступом к платформе Doma.ai бесплатно
Определение кворума общего собрания и дальнейший подсчет голосов часто становятся яблоком раздора во взаимоотношениях жителей и управляющих организаций. Во-первых, собрать кворум сложно. Во-вторых, не всегда все происходит в соответствии с законом. Разбираемся, какие требования предъявляет закон к кворуму собрания собственников многоквартирного дома и как управляющие организации могут повлиять на ситуацию.
Что такое кворум
Кворум — это число членов собрания, достаточное для признания его правомочным. Если мы говорим об управлении многоквартирными домами, по закону речь идет о следующих цифрах: в собрании должны принять участие собственники или их представители, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений. Только в этом случае собрание считается состоявшимся, а принятые на нем решения — законными.
Важное уточнение: голоса считаются по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству людей. То есть собрание состоится, если на нем присутствуют собственники, у которых в общей сложности более 50% от доли в общем имуществе. С собранием членов ТСЖ ситуация чуть проще: кворум определяется от общего числа голосов членов этого самого товарищества. Важно: если в ТСЖ проходит собрание собственников, то его нужно проводить по тем же правилам, что и для УК.
Бывает, что управляющие организации и при определении кворума, и при подсчете голосов не учитывают голоса собственников нежилых помещений. Это тоже ошибка: кворум собирается из собственников всех помещений.
Отсутствие кворума — весомый аргумент, чтобы признать и собрание, и принятые на нем решения недействительными. Например, Зеленоградский районный суд города Москвы удовлетворил иск жительницы многоквартирного дома, которая не согласилась с результатами собрания о выборе управляющей организации. Выяснилось, что решение было принято при отсутствии кворума.
Такие сложности связаны с тем, что протоколы собраний подделываются, и в результате принимаются не выгодные собственникам решения. За подделку подписей и документов предусмотрена в том числе уголовная ответственность, но наказать виновных получается не всегда. Сложность процедуры — хоть какая-то гарантия, что механизм демократии сработает должным образом.
Важное уточнение: голоса считаются по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству людей. То есть собрание состоится, если на нем присутствуют собственники, у которых в общей сложности более 50% от доли в общем имуществе. С собранием членов ТСЖ ситуация чуть проще: кворум определяется от общего числа голосов членов этого самого товарищества. Важно: если в ТСЖ проходит собрание собственников, то его нужно проводить по тем же правилам, что и для УК.
Бывает, что управляющие организации и при определении кворума, и при подсчете голосов не учитывают голоса собственников нежилых помещений. Это тоже ошибка: кворум собирается из собственников всех помещений.
Отсутствие кворума — весомый аргумент, чтобы признать и собрание, и принятые на нем решения недействительными. Например, Зеленоградский районный суд города Москвы удовлетворил иск жительницы многоквартирного дома, которая не согласилась с результатами собрания о выборе управляющей организации. Выяснилось, что решение было принято при отсутствии кворума.
Такие сложности связаны с тем, что протоколы собраний подделываются, и в результате принимаются не выгодные собственникам решения. За подделку подписей и документов предусмотрена в том числе уголовная ответственность, но наказать виновных получается не всегда. Сложность процедуры — хоть какая-то гарантия, что механизм демократии сработает должным образом.
Сколько голосов нужно
Это зависит от вопроса, по которому принимается решение. Ответы можно найти в ст. 44 Жилищного кодекса. Главное — не запутаться при подсчете голосов: сначала считаем кворум принявших участие в собрании — их должно быть не меньше 50% собственников + 1 голос; затем считаем голоса по каждому вопросу — в этом случае для кворума нужны разные показатели.
Например, если на повестке вопрос о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой уменьшается площадь общего имущества, требуется согласие всех собственников. Если же в результате реконструкции площадь общего имущества не уменьшится, кворум для принятия решения — ⅔ голосов собственников (66,7%).
Кворум для принятия решений в размере ⅔ голосов нужен и для других случаев. Вот некоторые из них:
Более чем 50% голосов от общего числа собственников требуется, если нужно принять решение о:
Иногда достаточно 50% голосов от числа собственников, принявших участие в собрании. Например, если есть вопрос о переизбрании совета многоквартирного дома, текущем ремонте помещений или о благоустройстве земельного участка.
В теории все не так уж и сложно, но на практике ответить на вопрос «кворум — это сколько?» не могут даже суды. Например, они по-разному оценивают количество голосов, необходимых для принятия решения о закрытии мусоропровода в жилом доме. В одних случаях суды считают, что это вопрос использования общего имущества и требуется ⅔ голосов собственников. В других — что достаточно большинства голосов от участвующих в собрании. Наконец, отдельные суды настаивают, что для принятия таких решений нужно согласие всех собственников дома.
Например, если на повестке вопрос о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой уменьшается площадь общего имущества, требуется согласие всех собственников. Если же в результате реконструкции площадь общего имущества не уменьшится, кворум для принятия решения — ⅔ голосов собственников (66,7%).
Кворум для принятия решений в размере ⅔ голосов нужен и для других случаев. Вот некоторые из них:
- изменение размера взноса на капитальный ремонт, если он превышает установленный субъектом минимальный размер взноса на капитальный ремонт;
- получение кредита или займа на капитальный ремонт управляющей организацией;
- переустройство или перепланировка помещения в составе общего имущества многоквартирного дома;
- использование общего имущества собственниками или иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций и т. д.
Более чем 50% голосов от общего числа собственников требуется, если нужно принять решение о:
- выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
- наделении совета дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества;
- выборе или смене управляющей компании, а также выборе способа управления МКД — до сентября 2022 года требовалось получить «за» от 50% принявших участие в собрании, теперь нужно чтобы в пользу УК проголосовали 50% всех собственников дома;
- создании ТСЖ в многоквартирном доме и т. д.
Иногда достаточно 50% голосов от числа собственников, принявших участие в собрании. Например, если есть вопрос о переизбрании совета многоквартирного дома, текущем ремонте помещений или о благоустройстве земельного участка.
В теории все не так уж и сложно, но на практике ответить на вопрос «кворум — это сколько?» не могут даже суды. Например, они по-разному оценивают количество голосов, необходимых для принятия решения о закрытии мусоропровода в жилом доме. В одних случаях суды считают, что это вопрос использования общего имущества и требуется ⅔ голосов собственников. В других — что достаточно большинства голосов от участвующих в собрании. Наконец, отдельные суды настаивают, что для принятия таких решений нужно согласие всех собственников дома.
Кворума нет: что делать
Решение на таком собрании принять не получится, однако зафиксировать, что собрание было, все равно придется. Даже в такой ситуации протокол должен составляться хотя бы формально.
Как оформить протокол общего собрания собственников, если нет кворума? В ГИС ЖКХ нужно размещать протоколы всех собраний, даже если отсутствовал кворум. Однако если организация будет размещать протокол собрания, не забудьте упомянуть, что собрание не состоялось из-за отсутствия кворума. Если на очном собрании не удалось собрать кворум, можно проводить голосование с такой же повесткой в заочном формате. Но гораздо проще и быстрее сразу принимать решения на очно-заочных общих собраниях собственников. Так надежнее.
Будьте бдительны: Для заочного голосования можно выбрать специально разработанные системы: ГИС ЖКХ, региональные сервисы и коммерческие инструменты. Но и жители, и власти опасаются, что протоколы таких собраний легко подделать, а потому ужесточают порядок их проведения.
Как оформить протокол общего собрания собственников, если нет кворума? В ГИС ЖКХ нужно размещать протоколы всех собраний, даже если отсутствовал кворум. Однако если организация будет размещать протокол собрания, не забудьте упомянуть, что собрание не состоялось из-за отсутствия кворума. Если на очном собрании не удалось собрать кворум, можно проводить голосование с такой же повесткой в заочном формате. Но гораздо проще и быстрее сразу принимать решения на очно-заочных общих собраниях собственников. Так надежнее.
Будьте бдительны: Для заочного голосования можно выбрать специально разработанные системы: ГИС ЖКХ, региональные сервисы и коммерческие инструменты. Но и жители, и власти опасаются, что протоколы таких собраний легко подделать, а потому ужесточают порядок их проведения.
Как привлечь жителей на собрания собственников
Кворум общего собрания напрямую зависит от инициативы жителей и управляющей организации. В интересах обеих сторон сделать так, чтобы нужное количество голосов набралось. Для этого:
Заранее информируйте жителей о собраниях. Закон требует направлять собственникам уведомление о проведении собрания не менее, чем за 10 дней до предполагаемой даты. Рекомендуем делать это несколько раз: например, за 14, за 7 дней и за два дня до события. Не забудьте обозначить форму собрания, чтобы жители успели подготовиться или освободить время для встречи.
Заранее информируйте жителей о собраниях. Закон требует направлять собственникам уведомление о проведении собрания не менее, чем за 10 дней до предполагаемой даты. Рекомендуем делать это несколько раз: например, за 14, за 7 дней и за два дня до события. Не забудьте обозначить форму собрания, чтобы жители успели подготовиться или освободить время для встречи.
Новости ваших УК и ТСЖ в мобильном приложении СберБанка
Отправляйте новости об МКД любому жителю с приложением СберБанк Онлайн. Революционный инструмент коммуникации через платформу Doma.ai открывает доступ
к 82 миллионам жителей по всей России.
к 82 миллионам жителей по всей России.
Формируйте повестку с умом. Чем важнее вопрос — тем больше кворум. Не факт, что жители охотнее будут приходить на собрания с важной повесткой, но заинтересовать собственников важно. Например, можно простым языком сформулировать вопросы для собрания и повесить на доске объявлений: не забудьте рассказать, как то или иное решение отразится на жизни людей.
Мотивируйте жителей приходить на собрания. Обзвоны, мерч, объявления, СМС-рассылки — любые средства хороши. Никогда нельзя сказать, какое из действий УК станет решающим фактором присутствия человека среди голосующих.
Используйте цифровые инструменты. Управляющие организации, которые используют платформу Doma. ai для оптимизации процессов, внедряют и продвигают среди жителей мобильное приложение. Например, с его помощью можно отправлять собственникам новости о предстоящем собрании и информировать о принятых решениях. Это удобно, если нужно собрать кворум для решения важных вопросов по дому.
Мотивируйте жителей приходить на собрания. Обзвоны, мерч, объявления, СМС-рассылки — любые средства хороши. Никогда нельзя сказать, какое из действий УК станет решающим фактором присутствия человека среди голосующих.
Используйте цифровые инструменты. Управляющие организации, которые используют платформу Doma. ai для оптимизации процессов, внедряют и продвигают среди жителей мобильное приложение. Например, с его помощью можно отправлять собственникам новости о предстоящем собрании и информировать о принятых решениях. Это удобно, если нужно собрать кворум для решения важных вопросов по дому.
Сообщение, которое появится в новостной ленте в мобильном приложении жителей, формируется в разделе «Новости» CRM-системы Doma.ai. Адресовать новость можно как всем домам в управлении, так и конкретному подъезду и даже квартирам.
Судебная практика
Приведем еще несколько примеров судебных споров, которые касаются кворума общего собрания собственников. Эти дела — лишнее доказательство тому, какими запутанными или, наоборот, простыми могут быть споры в сфере ЖКХ.
В Тюмени собственники решили обустроить тамбуры и кладовые на этажах. В собрании приняли участие 53% собственников. Управляющая компании не понравилось, что собственники наделили совет дома правом решать, как распоряжаться общим имуществом. В итоге организация отправилась оспаривать его: суд уточнил, что определить порядок пользования общим имуществом могут только все собственники.
Случается, что дела, связанные с вопросом подсчета голосов для кворума, доходят до кассации. Так произошло с делом, которое рассматривал Балашихинский городской суд Московской области. Суды разошлись в подходах, как считать кворум: с опорой на общую площадь дома или площадь его жилых и нежилых помещений. В процессе повторного рассмотрения дела выяснилось, что первоначально суд ошибся в расчетах: согласно протоколу общего собрания, 1 голос собственника приравнивался к 1 м² принадлежащего ему помещения. Общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 9053,1 м², то есть у собственников 9053,1 голосов. В голосовании приняли участие собственники, обладающие 5296,48 голосов, что составляет 58,5% от общего количества. В итоге суд пришел к выводу, что расчет голосов нужно производить исходя из общей площади дома по данным техпаспорта. А это 13 156,5 м² без учета лоджий, балконов, веранд и террас. А значит, кворум отсутствовал, поскольку в голосовании приняли участие собственники с 41% голосов. Кассация уточнила, что площадь общедомового имущества была учтена ошибочно, и отправила дело на новое рассмотрение.
Важно понимать, что признать ничтожным собрание, в результате которого были ущемлены интересы собственников жилого дома, могут и без суда — если событие прошло с нарушениями, признать результаты неправомерными может даже жилищная инспекция, если на то есть основания.
В Тюмени собственники решили обустроить тамбуры и кладовые на этажах. В собрании приняли участие 53% собственников. Управляющая компании не понравилось, что собственники наделили совет дома правом решать, как распоряжаться общим имуществом. В итоге организация отправилась оспаривать его: суд уточнил, что определить порядок пользования общим имуществом могут только все собственники.
Случается, что дела, связанные с вопросом подсчета голосов для кворума, доходят до кассации. Так произошло с делом, которое рассматривал Балашихинский городской суд Московской области. Суды разошлись в подходах, как считать кворум: с опорой на общую площадь дома или площадь его жилых и нежилых помещений. В процессе повторного рассмотрения дела выяснилось, что первоначально суд ошибся в расчетах: согласно протоколу общего собрания, 1 голос собственника приравнивался к 1 м² принадлежащего ему помещения. Общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 9053,1 м², то есть у собственников 9053,1 голосов. В голосовании приняли участие собственники, обладающие 5296,48 голосов, что составляет 58,5% от общего количества. В итоге суд пришел к выводу, что расчет голосов нужно производить исходя из общей площади дома по данным техпаспорта. А это 13 156,5 м² без учета лоджий, балконов, веранд и террас. А значит, кворум отсутствовал, поскольку в голосовании приняли участие собственники с 41% голосов. Кассация уточнила, что площадь общедомового имущества была учтена ошибочно, и отправила дело на новое рассмотрение.
Важно понимать, что признать ничтожным собрание, в результате которого были ущемлены интересы собственников жилого дома, могут и без суда — если событие прошло с нарушениями, признать результаты неправомерными может даже жилищная инспекция, если на то есть основания.
Действовать в рамках закона и влиять на ситуацию с кворумом общих собраний собственников помогает платформа Doma.ai. С ее помощью проще напоминать жителям о важных событиях дома, взаимодействовать с государственными органами и ГИС ЖКХ, а также эффективнее управлять фондом. Сотни управляющих компаний страны уже работают с нами.
