Зимой аварийная служба разрывается от телефонных звонков? Диспетчеры не успевают отвечать на обращения? Жители жалуются на холод в квартирах? Чтобы избежать подобных ситуаций, управляющим организациям необходимо выполнить комплекс мер для бесперебойной работы системы отопления. Выясняем, как правильно подготовить дом к зиме, и что для этого нужно делать УК.
Что такое подготовка к ОЗП
Подготовка многоквартирного дома к отопительному сезону — это работы, направленные на то, чтобы дом был готов к холодному времени года и осенне-зимний период прошел без ЧП.
Сотрудники управляющих организаций выполняют следующие действия:
проводят осмотры МКД;
проверяют и ремонтируют инженерные системы, крыши, фундамент, фасады и подвалы;
утепляют окна и двери;
другие виды работ.
Один из важных этапов подготовки жилого дома к зиме — это проверка и приведение в порядок всей системы отопления. Этот процесс включает проверку и обслуживание инженерных систем, устранение возможных неполадок и подготовку оборудования для стабильной работы при низких температурах. Сотрудники УК обследуют и ремонтируют все элементы, которые обеспечивают подачу тепла в жилые и нежилые помещения.
Особое внимание уделяют состоянию внутренних сетей — трубопроводам и радиаторам, а также тепловым пунктам в доме. Если МКД оборудован автономной системой теплоснабжения, то необходимо убедиться в работоспособности котельной.
Перед началом осенне-зимнего периода управляющая организация:
осматривает дымовые и вентиляционные каналы и составляет соответствующий акт;
промывает оборудование и коммуникации теплопотребляющих установок;
испытывает на плотность и прочность оборудование теплопотребляющих установок;
проверяет наличие и работоспособность приборов учета тепловой энергии, автоматики регулирования и защиты.
Итог всей подготовительной работы — паспорт готовности МКД к эксплуатации в зимних условиях.
Минэнерго обязало разрабатывать план подготовки к отопительному периоду с учетом прохождения трех прошлых сезонов. Например, если проходит подготовка к ОЗП 2025−2026 года, то управляющие организации должны проанализировать сезоны 2024−2023, 2023−2022 и 2022−2021 годов. При этом необходимо также учитывать схемные, режимные и погодные условия, аварийные ситуации и особенности работы оборудования.
В отопительный период учитывают три вида условий:
схемные: структура и параметры теплосети, включая трубы, оборудование и подключение потребителей;
режимные: работа системы (температура, давление, расход), зависящая от нужд потребителей и погоды;
погодные: внешняя температура, влажность, ветер и осадки, влияющие на нагрузку системы.
Не позднее 30 апреля УК должна составить план подготовки, согласовать его с ресурсоснабжающей организацией и утвердить. После чего направить в местную администрацию и разместить на своем сайте. На это дается 5 рабочих дней.
Помимо этого приказ Минэнерго № 2234 внес существенные изменения в правила подготовки к отопительному сезону. Ведь раньше УК необходимо было выполнить 17 пунктов подготовки к отопительному сезону, то с 1 марта 2025 их стало больше. Рассмотрим несколько из них.
Теперь управляющих организациям необходимо выполнять требования Федерального закона № 109-ФЗ в части безопасности в сфере теплоснабжения, Постановления Госстроя № 170 о подготовке МКД к сезонной эксплуатации. Кроме того, важно обеспечить безопасность при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, если в МКД есть газоснабжение. А также следует устранить выявленные нарушения правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок и правил промышленной безопасности.
Некоторые требования были уточнены и дополнены. Например, о паспортах теплопотребляющих установок.
В приказе № 2243 дополнено, что сотрудники УК проводят гидравлические испытания с участием теплоснабжающей организации. Осмотр объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок на наличие незаконных врезок проводят сами сотрудники РСО, а специалисты управляющей организации обязаны обеспечить беспрепятственный доступ к объектам теплоснабжения и теплопотребляющим установкам.
Некоторые требования впервые включены в правила подготовки. Например, УК необходимо провести дезинфекцию систем теплопотребления с открытой схемой теплоснабжения и горячего водоснабжения, а соответствующий акт предоставить комиссии. Также необходимо с помощью аккредитованной лабораторией провести отбор проб воды из системы на соответствие их нормам СанПиН 1.2.3685−21.
Также управляющая организация должна предоставить комиссии подписанный РСО акт проверки технической готовности теплопотребляющей установки к отопительному периоду. Этот документ составляют и подписывают сотрудники ресурсоснабжающей организации по результатам анализа документов и визуального осмотра дома. Если есть необходимость, то в нем указывают выявленные замечания. Они касаются того, что не соблюдены требования безопасной эксплуатации теплопотребляющих установок и не выполнены мероприятий по соблюдению режима потребления тепловой энергии.
Новые правила подготовки МКД к зиме
С 1 марта 2015 года управляющие организации обязаны обеспечить выполнение плана подготовки к отопительному периоду подготовить и представить комиссии документы:
акты промывки теплопотребляющей установки, которая проводится в присутствии представителя РСО;
акты о проведении наладки режимов потребления тепловой энергии и теплоносителя теплового пункта, внутридомовых сетей и теплопотребляющих установок, актов об установке и пломбировании дроссельных устройств во внутренних системах, включая элеваторы и шайбы на линиях рециркуляции горячего водоснабжения;
акты о проведении испытаний на плотность и прочность (гидравлических испытаний) тепловых энергоустановок, включая трубопроводы тепловых сетей (при наличии) и участков тепловых вводов (до вводной запорной арматуры) в границах балансовой принадлежности, оборудования индивидуальных тепловых пунктов и внутренних систем теплопотребления и наличие записей о результатах проведенных испытаний в паспорте теплового пункта и (или) теплопотребляющих установок.
До 15 августа создается специальная комиссия, которая оценивает готовность муниципального образования, теплоснабжающей и управляющих организаций к отопительному периоду. Вместо простой оценки «готов или не готов», которая была ранее, вводится индекс готовности. Он оценивается по специальным формулам, которые указаны в оценочных листах. Этот показатель рассчитывается с точностью до двух знаков после запятой. Готовность определяется как среднее арифметическое значение.
В зависимости от полученного значения индекса готовности устанавливаются следующие уровни: «Не готов» — если индекс меньше 0,8; «Готов с условиями» — если индекс находится между 0,8 и 0,9 включительно; «Готов» — если индекс составляет 0,9 или выше.
Какие документы составляет комиссия:
оценочный лист;
акт проверки технической готовности теплопотребляющей установки объекта;
паспорта готовности объекта к ОЗП.
Бесплатно скачайте инструкцию от экспертов из Doma.ai о том, как правильно подготовить дом к зиме.
Если управляющая организация не подготовит дома к отопительному сезону или не устранит замечания комиссии, ей грозит административная ответственность.
Статья КоАП РФ;Наказание
ст. 7.22 Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений link=https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/a2bdf458ee8e47b50718f9da3e8432892c52fe10/;штраф от 4000 до 50000 рублей
ст. 9.11 Нарушение правил пользования топливом и энергией, правил устройства, эксплуатации топливо- и энергопотребляющих установок, тепловых сетей, объектов хранения, содержания, реализации и транспортировки энергоносителей, топлива и продуктов его переработки link=https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/3e459c76a6292c09994771695d0475e22c298b59/;• штраф от 2000 до 4000 рублей <br>• приостановление деятельности до 90 суток
ч. 3 ст. 14.1.3 Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований link=https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/181e95ee08e6cddeaa771aa771b1f1ad081c9ef1/;• штраф от 100000 до 350000 рублей<br>• дисквалификация должностных лиц до 3 лет
Что важно учесть УК при подготовке к отопительному сезону:
1.
Документация: новые правила требуют более детального оформления и предоставления документов. Убедитесь, что все акты, планы и отчеты подготовлены в соответствии с новыми требованиями.
2.
Взаимодействие с РСО: многие процессы теперь требуют участия ресурсоснабжающих организаций, например, промывка оборудования и проверка технической готовности.
3.
Контроль качества: ужесточились требования к качеству выполнения работ, включая ремонты, наладку режимов и проверку оборудования.
4.
Своевременность: начните подготовку заранее, чтобы успеть выполнить все требования и избежать штрафов.
Таким образом, новые правила подготовки МКД к ОЗП требуют от управляющих организаций более ответственного подхода к документации, качеству работ и взаимодействию с РСО.
Подготовка МКД к зиме и оформление актов — лишь небольшая часть задач управляющей организации. Чтобы сократить бумажную волокиту, попробуйте платформу для управления МКД.