о том, как управлять многоквартирными домами

23.09.2024

Решаем проблемы ЖКХ • Взаимодействие с госорганами

Решаем проблемы ЖКХ •
Взаимодействие с госорганами

Автор статьи: Антон Гаак

Тщательная подготовка многоквартирного дома к зиме — гарант комфортного проживания в холодное зимнее время года. Обязанность по подготовке дома к отопительному сезону лежит на:

• управляющей компании;
• товариществе собственников жилья или строительном кооперативе (ТСЖ, ЖСК);
• собственниках при непосредственном управлении.

Работы по подготовке дома к зиме, как и другие расходы на содержание общедомового имущества, оплачивают собственники по Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме. Что же требуется, чтобы получить паспорт готовности и что делать, если его не дают, разбираемся в статье.

В соответствии с Правилами оценки готовности к отопительному периоду потребители тепловой энергии, в том числе жилые многоквартирные дома, должны быть готовы к прохождению очередного отопительного сезона:

• в северных и восточных районах — до 1 сентября,
• в центральных — к 15 сентября,
• в южных — до 1 октября текущего года.

Подготовка к получению паспорта готовности проходит в несколько этапов:

1. На первом этапе управляющая организация проводит анализ эксплуатации дома, весенний осмотр и составляет перечень мероприятий для подготовки дома к зиме.
2. Далее она выполняет работы согласно плану.
3. Завершающий этап — проверка готовности дома к зимнему периоду.

Ключ к успешной подготовке — это постоянный контроль инженерных систем, своевременное проведение текущего и капитального ремонта. Работы по подготовке должны стартовать сразу после окончания отопительного сезона на основе данных весеннего осмотра. Это обеспечивает комфорт и безопасность жителей зимой.

Готовить дом к зиме УК должна согласно плана работ, которые она отметила в рамках весеннего осмотра и мероприятий из средне- и долгосрочного плана ремонтов.

При подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в следующий осенне-зимний период необходимо:

• устранить неисправности стен, фасадов, крыш, чердачных перекрытий и подвалов, восстановить полноту закрытия окон и дверей, а также исправность системы вентиляции, отопительных печей, дымоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;
• привести в технически исправное состояние территории многоквартирного дома с обеспечением отвода воды от отмостки, от входов в подвал и оконных приямков;
• обеспечить гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их примыканий, исправность пожарных гидрантов.

В период подготовки многоквартирного дома к работе в зимних условиях проводится:

• необходимое обучение и инструктаж работников, в том числе аварийной службы;
• подготовка автотранспорта, оборудования, средств связи, инструментов и инвентаря, обеспечивается необходимый запас ремонтных и эксплуатационных материалов;
• восстановление технической документации дома, актуализация схем внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции, с указанием расположения мест установки запорной арматуры и выключателей.

Также в летний период должны быть проведены работы по ремонту и наладке систем отопления, ревизия всей запорной и регулирующей арматуры, расширителей, воздухосборников, а также восстановление тепловой изоляции труб.

Проведена промывка всей внутридомовой системы отопления и оборудования. Промывка системы отопления необходима для удаления отложений в магистралях системы отопления. Проводятся гидравлические испытания всего комплекса устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры: внутридомовые сети, групповые и местные тепловые пункты в домах, системы отопления, вентиляции. Результаты этих испытаний — главный показатель готовности системы к отопительному сезону.

Теплоснабжающая организация участвует в приемке оборудования к осенне-зимнему периоду и при выполнении всех мероприятий выдает акт готовности системы отопления.

Контролируют подготовку МКД к зиме органы местного самоуправления, собственники и их уполномоченные, а также органы жилищного надзора. Органы местного самоуправления с учетом предложений от организаций, которые обслуживают многоквартирный дом, определяют сроки начала и завершения подготовки к зиме каждого жилого дома и объектов инфраструктуры.

Проверка готовности многоквартирного дома проводится комиссией, в которую входят представители Ростехнадзора или местной администрации, а также теплоснабжающая организация. Комиссия изучает документы и акт готовности, подтверждающий выполнение всех требований. При необходимости может быть проведен осмотр дома. По требованию Ростехнадзора в состав комиссии могут входить его представители.

Результаты проверки утверждаются Ростехнадзором, и на их основе оформляется паспорт готовности к отопительному сезону. Оригинал паспорта хранится у органов местного самоуправления, а копии передаются управляющей компании.

Если управляющая компания не получает паспорт готовности, это свидетельствует о недоработках в подготовке дома к зиме и может повлечь ответственность:

• Штрафные санкции

• Отзыв лицензии

Если нарушения серьезные и систематические, Ростехнадзор может инициировать процедуру отзыва лицензии управляющей компании, что приведет к потере права управления домами.

• Претензии со стороны жителей

Недовольные жители могут обратиться с жалобами в Государственную жилищную инспекцию, что приведет к дополнительным проверкам и возможным штрафам. Кроме того, они могут инициировать процесс смены управляющей компании.

• Увеличение аварийных ситуаций

Недостаточная подготовка дома к зимнему сезону может привести к авариям на инженерных системах, что создаст дополнительные финансовые расходы на их устранение и вызовет снижение доверия со стороны жильцов.

• Потеря репутации

Несвоевременная подготовка к отопительному сезону и неспособность обеспечить комфортные условия проживания может серьёзно ударить по репутации управляющей компании, что затруднит привлечение новых клиентов и удержание текущих домов.

Важно помнить, что подготовка дома к зиме — обязательная услуга, которую управляющая компания должна выполнять по закону, независимо от того, прописана ли она в договоре с жителями или решениях общего собрания.

Контролирует получение паспорта готовности и наложение штрафов государственная жилищная инспекция.

Если управляющая компания не получила паспорт готовности до 15 сентября, она обязана продолжить подготовку дома к отопительному сезону и устранить все замечания, указанные в акте проверки. После этого проводится повторная проверка, и при положительном заключении оформляется акт готовности, однако паспорт в текущем отопительном сезоне уже не выдается.

Сроки на устранение замечаний по подготовке дома к отопительному периоду устанавливаются в зависимости от их характера и могут быть оговорены комиссией в акте проверки. Как правило, управляющая компания обязана устранить недостатки в течение 30 дней с момента получения акта. Однако, если речь идет о критических нарушениях, влияющих на безопасность жителей, сроки могут быть сокращены до нескольких дней.

Комиссия указывает точные сроки в акте, и после их устранения проводится повторная проверка готовности дома.

Алгоритм действий для управляющей компании, если дом не получил паспорт готовности:
1. Анализ замечаний
Изучите акт проверки и Перечень замечаний.
Оцените критичность и объем работ для устранения указанных недостатков.

2. Составление плана устранения недостатков
Определите ответственных лиц и сроки выполнения работ.
Если есть подрядные организации, заключите с ними договор на выполнение необходимых работ.

3. Устранение замечаний
Проведите необходимые ремонтные работы и мероприятия для исправления всех недостатков, указанных в акте.
Убедитесь, что устранены все критические недостатки, которые могут повлиять на безопасность и комфорт жильцов.

4. Подготовка к повторной проверке
После устранения замечаний подайте заявку на повторную проверку дома.
Убедитесь, что все документы подготовлены: акты выполненных работ, новые отчеты, подтверждающие устранение недостатков.

5. Проведение повторной проверки
Организуйте комиссионную проверку для подтверждения готовности дома к отопительному сезону.
Если все замечания устранены, комиссия оформляет акт готовности дома.

6. Получение акта готовности
После положительного заключения комиссии получите новый акт готовности. Учтите, что паспорт готовности в текущем отопительном сезоне уже не будет выдан.

7. Оповещение жителей
Сообщите жителям о проделанных работах и получении акта готовности, подчеркнув, что дом готов к зиме, и все замечания устранены.

8. Отчет перед контролирующими органами
Направьте копии акта готовности в государственные контролирующие органы, если это требуется.

9. Мониторинг и профилактика
В течение отопительного сезона следите за исправной работой систем дома.
В случае аварийных ситуаций оперативно реагируйте на них, чтобы избежать претензий и дополнительных проверок.

Если управляющая компания не получила паспорт готовности, ситуацию можно исправить: главное, действовать быстро и ответственно. Необходимо срочно устранить все замечания, провести повторную проверку и получить акт готовности. В будущем необходимо провести разбор полетов и наладить контроль за подготовкой дома к отопительному сезону.

Doma.ai — это бесплатная программа управления МКД. Прямо на экране отсортированные обращения жителей, шахматка, показания ИПУ, и сколько денег вы получили по платежам. Ваша управляющая организация сможет лучше собирать платежи благодаря напоминаниям на телефон жителей и удобной оплате ЖКУ в приложении. Получите демонстрацию программы.