Самовольное переустройство собственниками инженерных систем МКД

Квартиру затопили соседи сверху. Собственники предъявили претензии управляющей организации. Насколько правы пострадавшие? Возможно, вина лежит на соседях, а УК ни при чем? Выясняем в каких случаях виновата управляющая организация и как избежать подобных ситуаций.

Услуги диспетчера УК и ТСЖ под ключ: прием заявок, круглосуточное реагирование, минимизация затрат до 80%. Полное соответствие законодательству. Рассчитайте стоимость под свою организацию.

Факт того, что жители изменили инженерные сети в своей квартире, не освобождает управляющую компанию от ответственности за причиненный ущерб, если авария произошла из-за неисправности общего имущества многоквартирного дома.

Управляющая организация может потребовать от собственника допуск в квартиру, а житель — обязан впустить сотрудников УК для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования. При этом дату и время осмотра УК заранее согласовывает с собственником.

Действия УК:

1. Получить доступ в квартиру.
2. Провести осмотр инженерных систем в жилых помещениях.
3. Запросить у собственника согласие органа местного самоуправления на переустройство или перепланировку.
4. Составить акт о самовольном переустройстве коммуникаций, если отсутствуют подтверждающие документы.
5. Вынести предписание собственнику с указанием срока выполнения.

Еще одно доказательство незаконного переустройства — заключение инженеров УК о дисбалансе в системе отопления или водоснабжения, которое вызвано изменениями в коммуникациях. На основании такого заключения УК выдает предписание собственнику, чтобы он добровольно устранил нарушения.

Если собственник не пускает в квартиру, то надо составить соответствующий акт. Он пригодится, когда УК обратиться в суд.

Так, в Димитровграде Ульяновской области управляющая организация обратилась в суд, чтобы собственники предоставили доступ в квартиру. Это было необходимо для того, чтобы проверить как выполнено ранее выданное предписание. Собственник должен был привести в первоначальное состояние стояк отопления на кухне и маленькой спальне, восстановить байпасы соответствующего диаметра на стояках отопления, убрать с байпасов запорную арматуру. Из-за такого изменения системы отопления нарушилась циркуляция теплоносителя, и другие жители стали получать меньше тепла. Суд удовлетворил требования управляющей организации. Но собственник подал апелляционную жалобу. Ульяновский областной суд поддержал позицию суда первой инстанции.

Приведем пример о принудительном изъятии и продаже квартиры.
Владельцы квартиры в Асбесте сделали ремонт и присоединили к кухне кладовую. При этом собственники не заметили, что в одной из стен находился скрытый вентиляционный короб. После демонтажа этого элемента вентиляция стала плохо работать и это привело к проблемам с тягой у соседей снизу. Те обратились с жалобой в управляющую компанию. Комиссия обследовала квартиру и выдала предписание о восстановлении вентиляционных каналов. Владельцы проигнорировали требование, из-за чего УК перекрыла газ, а также подала иск в суд. Он постановил, что собственники использовали жилое помещение не по назначению, регулярно нарушали права и интересы своих соседей, а также проявляли халатность в обращении с имуществом. Суд решил принудительно изъять квартиру и выставить на публичные торги.

Параллельно УК во время переговоров с собственником может обратиться с заявлением о незаконном переустройстве в жилищную инспекцию. Она проведет проверку и вынесет предписание. Но часто и надзорному органу приходится идти в суд. Так, государственная жилищная инспекция города Москвы часто подает исковые заявления о предоставлении доступа в квартиру. Иногда собственники до вынесения решения суда предоставляют доступ. Но бывают случаи, когда судья выносит соответствующее решение.

Надзорный орган также обращается в суд, чтобы собственники после самовольного переустройства и перепланировки привели квартиры в первоначальное состояние.

Так, Мосжилинспекция провела проверку и выявила, что квартира в Головинском районе Москвы разделена на четыре отдельных помещения. Собственники не представили разрешительную документацию. Мосжилинспекция обязала вернуть квартиру в первоначальное состояние, но владельцы недвижимости проигнорировали требование. Надзорный орган обратился в суд, чтобы обязать владельцев демонтировать дверь между коридором и холлом, в санузле переустановить сантехническое оборудование, в коридоре демонтировать электрическую плиту и мойку, на кухне демонтировать ненесущие перегородки, восстановить плиту и мойку, в комнате демонтировать ненесущие перегородки в том числе с дверным проемом для устройства совмещенного санузла, демонтировать сантехническое оборудование в обустроенном санузле и произвести другие работы. Суд изучил материалы дела и обязал собственников привести квартиру в первоначальное состояние.

Переустройство инженерных систем МКД без разрешительных мер не допускается. Какие меры принять необходимо принять УК:

• информирование жителей;
• проведение разъяснительных мероприятий среди собственников;
• размещение информационных материалов в подъездах, на сайте управляющей компании и социальных сетях.