Автор статьи: Евгения Смирнова
Сервитут на придомовой территории МКД
Разбираемся, кто, почему и на каком основании получает право пользоваться чужим объектом недвижимости
Воспользуйтесь демодоступом к платформе Doma.ai бесплатно
Придомовая территория принадлежит жителям на праве общей долевой собственности. Но это право может быть ограничено сервитутом — как мирно, то есть по соглашению сторон, так и постановлением муниципалитета или по решению суда.
Расскажем, кто может получить право ходить, ездить или, например, ремонтировать трубопровод на территории чужого многоквартирного дома, и как управляющей организации получить за это деньги.
Расскажем, кто может получить право ходить, ездить или, например, ремонтировать трубопровод на территории чужого многоквартирного дома, и как управляющей организации получить за это деньги.
Что такое сервитут, и какое отношение он имеет к многоквартирному дому
Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут — это право ограниченного пользования чужой недвижимостью. Например, земельным участком под многоквартирным домом. Если часть собственности ограничена сервитутом, вы уже не можете поставить забор, шлагбаум или построить детскую площадку там, где хотите.
При этом сервитут позволяет не владеть, а только пользоваться ограниченной частью чужого участка. И только в рамках, указанных в соглашении, постановлении или решении суда.
Сервитут может быть:
Строго говоря, в законодательстве нет понятия «частный» или «личный», только сервитут и публичный сервитут. Но чтобы подчеркнуть разницу, добавим уточняющее «частный».
Частный — устанавливается в интересах конкретных людей. Например, как право грузовым машинам проезжать по придомовой территории, чтобы привезти товар в магазин.
Публичный — работает в интересах большого количества людей, муниципалитета или всего государства. Например, если только через ваш участок можно добраться до социально значимого или природного объекта.
- частный или личный;
- публичный.
Строго говоря, в законодательстве нет понятия «частный» или «личный», только сервитут и публичный сервитут. Но чтобы подчеркнуть разницу, добавим уточняющее «частный».
Частный — устанавливается в интересах конкретных людей. Например, как право грузовым машинам проезжать по придомовой территории, чтобы привезти товар в магазин.
Публичный — работает в интересах большого количества людей, муниципалитета или всего государства. Например, если только через ваш участок можно добраться до социально значимого или природного объекта.
Как устанавливается сервитут, когда обе стороны согласны
Решение принимает только общее собрание собственников МКД, на территории которого устанавливается сервитут. Необходимый кворум — ⅔ голосов собственников, то есть 66,7%. Подробнее о кворумах.
1. Заключаем соглашение, в котором прописываем:
2. Регистрируем в ЕГРН обременение объекта недвижимости, без этой формальности договоренности на бумаге не работают.
1. Заключаем соглашение, в котором прописываем:
- для каких целей он нужен и на какую часть собственности распространяется;
- временные рамки, это может быть как количество дней, так и конкретное время, например, круглосуточно или только с 9:00 до 18:00;
- стоимость пользования вашей собственностью. Ст. 23 Земельного кодекса РФ прямо указывает, что собственник земельного участка вправе требовать соразмерную плату, если ее отсутствие не предусмотрено федеральными законами.
2. Регистрируем в ЕГРН обременение объекта недвижимости, без этой формальности договоренности на бумаге не работают.
Как устанавливается сервитут, когда собственники возражают
В этом случае решение принимает муниципалитет или суд и только тогда, когда выполнены все обязательные условия.
1. Главное условие — использовать часть чужой территории без установления сервитута не получается.
Если, например, попасть на остановку общественного транспорта можно и в обход спорного двора, суд не поддержит иск. Даже если путь объективно длиннее или неудобнее.
Сразу интересный случай про забор вокруг МКД и недовольных пешеходов. Забор установили по правилам и согласовали в муниципалитете все, что нужно. Но не тут-то было — в жилищную инспекцию пожаловались соседи, которым стало неудобно добираться до остановки. ГЖИ рассмотрела жалобу и пришла к выводу, что эта часть придомовой территории МКД обременена публичным сервитутом, а значит, забор мешает жителям других домов пользоваться правом прохода. Управляющая компания получила предписание — забор должен быть демонтирован.
И тут незадача — ГЖИ в принципе не имеет право устанавливать сервитут на земельный участок, к тому же его наличие ничем не подтверждалось, ни соглашением, ни постановлением, ни регистрацией в ЕГРН. Но чтобы доказать право на забор, управляющей организации пришлось дойти до Верховного суда.
2. Второе условие — у собственников земельного участка, ограниченного сервитутом, остается возможность использовать его по назначению.
А вот тут судебная практика неоднозначна. Смотрим решение — муниципалитет Пензы установил публичный сервитут на придомовой территории МКД, чтобы регулярно ремонтировать муниципальные тепловые сети. И у жителя многоквартирного дома не получилось оспорить решение.
Несмотря на то, что доводы были весомые:
Что установил суд:
Что еще интересно в этом деле — истец просил признать ничтожным само публичное слушание, на котором было принято постановление о сервитуте. Потому что заинтересованные лица не были должным образом о них оповещены. Но согласно закону, никто никого лично уведомлять и не должен. Достаточно в положенный срок разместить сообщение в муниципальной газете и опубликовать протокол на сайте администрации города.
1. Главное условие — использовать часть чужой территории без установления сервитута не получается.
Если, например, попасть на остановку общественного транспорта можно и в обход спорного двора, суд не поддержит иск. Даже если путь объективно длиннее или неудобнее.
Сразу интересный случай про забор вокруг МКД и недовольных пешеходов. Забор установили по правилам и согласовали в муниципалитете все, что нужно. Но не тут-то было — в жилищную инспекцию пожаловались соседи, которым стало неудобно добираться до остановки. ГЖИ рассмотрела жалобу и пришла к выводу, что эта часть придомовой территории МКД обременена публичным сервитутом, а значит, забор мешает жителям других домов пользоваться правом прохода. Управляющая компания получила предписание — забор должен быть демонтирован.
И тут незадача — ГЖИ в принципе не имеет право устанавливать сервитут на земельный участок, к тому же его наличие ничем не подтверждалось, ни соглашением, ни постановлением, ни регистрацией в ЕГРН. Но чтобы доказать право на забор, управляющей организации пришлось дойти до Верховного суда.
2. Второе условие — у собственников земельного участка, ограниченного сервитутом, остается возможность использовать его по назначению.
А вот тут судебная практика неоднозначна. Смотрим решение — муниципалитет Пензы установил публичный сервитут на придомовой территории МКД, чтобы регулярно ремонтировать муниципальные тепловые сети. И у жителя многоквартирного дома не получилось оспорить решение.
Несмотря на то, что доводы были весомые:
- МКД стоит уже 5 лет, никто и никогда не мешал обслуживать и ремонтировать теплосети, к тому же к ним есть другие заезды;
- публичный сервитут проходит по территории парковки МКД, а теперь негде оставлять машины;
- плюс к этому администрация города отказалась платить управляющей организации за установление публичного сервитута на земельный участок.
Что установил суд:
- трубопровод на территории МКД нужен, чтобы население города получало коммунальные ресурсы;
- публичный сервитут на земельный участок нужен, чтобы ремонтировать трубы, а это сопровождается вскрытием грунта;
- плюс применяют спецтехника с большим радиусом действия, устанавливают грузоподъемные механизмы, сварочное оборудование и складируют материал;
- поэтому никакой автостоянки, клумб или детских площадок на этой территории быть не может в принципе;
- и главное, у собственника подземного трубопровода нет никакой другой возможности, чтобы законно ремонтировать муниципальные теплосети;
- а что касается денег, истец вправе обратиться в суд с отдельным иском и взыскать с муниципалитета плату.
Что еще интересно в этом деле — истец просил признать ничтожным само публичное слушание, на котором было принято постановление о сервитуте. Потому что заинтересованные лица не были должным образом о них оповещены. Но согласно закону, никто никого лично уведомлять и не должен. Достаточно в положенный срок разместить сообщение в муниципальной газете и опубликовать протокол на сайте администрации города.
Еще интересные споры
Дело: № 33−31 876/2019 — собственник нежилого помещения обратился в суд с иском об установлении сервитута на часть нежилых помещений в МКД.
Суть: истец купил помещение без отдельного входа в МКД. Попасть внутрь можно только через технологическое окно в общем подвале или через нежилые помещения ответчика. Поэтому истец хотел оборудовать отдельный изолированный вход. А чтобы внутрь могли нормально заходить строители, дизайнеры и эксперты, просил оформить временный сервитут.
Доводы истца:
Доводы ответчика:
Что установил суд:
Решение — оставить судебное постановление без изменения, жалобу без удовлетворения.
2. Дело N 2а-4376/2022 — про то, как само ТСЖ требует установления сервитута на соседнем земельном участке. И про то, как важно понимать разницу между публичным и частным.
Суть: ТСЖ хотело установить публичный сервитут на соседнем участке, чтобы получить пожарный подъезд к дому под своим управлением. Обратилось с этим требованием в муниципалитет, но получило отказ.
ТСЖ опротестовало отказ в суде. Но и кассационный суд не помог, потому что публичный сервитут работает в интересах неопределенного круга лиц и устанавливается в конкретных условиях. И несмотря на обязанность товарищества обеспечить пожарную безопасность жителей, в этом случае установлен быть не может.
А как надо было?
Самим жителям МКД обратиться в суд, чтобы установить частный сервитут.
Суть: истец купил помещение без отдельного входа в МКД. Попасть внутрь можно только через технологическое окно в общем подвале или через нежилые помещения ответчика. Поэтому истец хотел оборудовать отдельный изолированный вход. А чтобы внутрь могли нормально заходить строители, дизайнеры и эксперты, просил оформить временный сервитут.
Доводы истца:
- нежилое помещение было куплено, что открыть магазин складского типа;
- попадать в него через технологический люк неудобно, да и такой способ не отвечает санитарным, пожарным и иным требованиям;
- строители, которые ведут работы в помещениях истца, подвергают себя опасности, используя этот люк вместо нормального входа/выхода.
Доводы ответчика:
- «видели глазки, что покупали» — истец сам купил нежилое помещение с конструктивными особенностями, которое изначально было непригодно для торговли;
- ответчик опасается за сохранность общего имущества МКД, потому что истец уже повреждал его в процессе ремонта;
- истец прекрасно ведет строительные работы и сейчас, что подтверждено фото- и видеоматериалами.
Что установил суд:
- истец может использовать принадлежащее ему помещение;
- доказательств необходимости сервитута на нежилые помещения ответчика не представлено;
- а вот права ответчика на его помещения будут ущемлены.
Решение — оставить судебное постановление без изменения, жалобу без удовлетворения.
2. Дело N 2а-4376/2022 — про то, как само ТСЖ требует установления сервитута на соседнем земельном участке. И про то, как важно понимать разницу между публичным и частным.
Суть: ТСЖ хотело установить публичный сервитут на соседнем участке, чтобы получить пожарный подъезд к дому под своим управлением. Обратилось с этим требованием в муниципалитет, но получило отказ.
ТСЖ опротестовало отказ в суде. Но и кассационный суд не помог, потому что публичный сервитут работает в интересах неопределенного круга лиц и устанавливается в конкретных условиях. И несмотря на обязанность товарищества обеспечить пожарную безопасность жителей, в этом случае установлен быть не может.
А как надо было?
Самим жителям МКД обратиться в суд, чтобы установить частный сервитут.
Самое важное про сервитут на придомовой территории МКД
- Не имеет значения, как установлен частный сервитут, постановлением муниципалитета, по соглашению сторон или по решению суда. В любом случае он регистрируется в ЕГРН.
- Доказать, что муниципалитет или соседи не могут обойтись без права пользования чужим имуществом сложно, но возможно.
- Если собственникам навязали сервитут и отбиться не удалось, включаем правило «зато» — зато за него можно получить деньги. Как единовременно, так и несколькими платежами. Размер платы определяется также соглашением или судом.
- Чтобы получить деньги за сервитут, управляющей организации необходимо включить в повестку собрания вопрос о том, что организация ответственная за договор от имени собственников и определить назначение собираемых денег. Например, в счёт платы за содержание и ремонт.
Doma.ai — это бесплатная программа управления МКД. Прямо на экране отсортированные обращения жителей, шахматка, показания ИПУ, и сколько денег вы получили по платежам. Получите демонстрацию программы
