Автор статьи: Евгения Матапова
Временная УК: что должна делать, а что не обязана
Расскажем, как и почему происходит назначение временной компании
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
В реестр временных УК включены 2571 управляющие организации по всей России. В ГИС ЖКХ содержатся сведения о 17 493 управляющих организациях. То есть от общего количества УК всего около 15% находится в специальном реестре. Выясняем, что такое временная управляющая организация, и какие у нее обязанности.
Что такое временная УК
Временная УК — это управляющая организация, которую назначила администрация на срок не более одного года.
Срок действия временного управления может быть уменьшен, если собственники выберут и реализуют способ управления. Или администрация проведет конкурс по выбору постоянной УК.
Правила определения организации, которая будет временно управлять многоквартирным домом, прописаны в Постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616.
Причины назначения временной УК:
- ветхий или аварийный фонд, которые оказались без обслуживающей организации;
- дом остался без управляющей организации, то есть старая компания ушла, а новую собственники не выбрали;
- собственники МКД не выбрали способ управления;
- жители не реализовали выбранный способ управления ;
- несостоявшийся открытый конкурс по отбору управляющей организации, который проводила администрация.
Каким требованиям должна отвечать УК, чтобы администрация назначила временно управлять МКД:
- наличие лицензии;
- УК включена в перечень организаций для временного управления МКД;
- УК подала соответствующее заявление;
- управляет наименьшим количеством МКД, которые администрация передала во временное управление.
Орган местного самоуправления формирует специальный перечень временных управляющих организаций. Реестр обновляется не реже одного раза в пять лет и публикуется в ГИС ЖКХ. В этот список входят управляющие компании, подавшие заявку на включение в реестр или принявшие участие в открытом конкурсе. Кроме того, они должны работать в соответствующем муниципалитете. Организации добавляются в перечень в хронологической последовательности.
Муниципалитет не может передать на временное обслуживание МКД той организации, которая ранее работала на этом доме и собственники расторгли с ней договор. Или УК исключили из реестра лицензий.
Когда определяется временная управляющая компания, орган местного самоуправления отдает предпочтение той, у которой меньше всего многоквартирных домов по сравнению с другими участниками перечня. Если количество домов одинаково, выбор делается в пользу той, кто был включен в перечень раньше.
После того, как администрация определила временную УК, то орган местного самоуправления в течение одного рабочего дня:
- размещает постановление на официальном сайте и в ГИС ЖКХ;
- направляет решение в жилищную инспекцию.
Также муниципалитет в течение 5 рабочих дней направляет решение собственникам помещений или застройщику.
У платформы Doma.ai есть аварийно-диспетчерская служба для управляющих компаний. Круглосуточная консультация и обработка обращений жителей под ключ разгружает сотрудников и помогает соблюдать нормы законодательства. С нами управляющие компании сокращают расходы до 80% и повышают качество обслуживания.
Постановление муниципалитета о назначении временной управляющей организации может быть отменено только через суд. Правила предусматривают три основания для этого:
- постановление было принято без указания перечня, объема и периодичности выполняемых работ и услуг, а также размера платы;
- среди УК в перечне есть такие, у которых меньшее количество домов в управлении по сравнению с назначенной;
- собственники квартир уже выбрали и реализовали иной способ управления своим домом.
Обязанности временной организации
При назначении временной УК собственники не заключают договор управления МКД. Он автоматически вступает в силу с того момента, когда администрация определила УК на временное обслуживание домом.
Размер платы за содержание жилого помещения устанавливает администрация. Формально муниципалитет обязан следовать Методическим рекомендациям по определению размера платы за содержание жилого помещения, утвержденным приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр.
Муниципалитет также устанавливает перечень, объем и периодичность работ и услуг по содержанию общего имущества МКД. При этом никто не отменял Постановление Правительства Р Ф № 290. Обязанности временной УК по содержанию и текущему ремонту, такие как и у постоянных организаций. Но есть нюанс. В аварийных домах УК может не проводить глобальный текущий ремонт, а вот восстановить поврежденные участки отделочных слоев — обязана.
Жители напрямую заключают договоры с ресурсниками на коммунальные услуги. Но на приобретение коммунальных ресурсов, необходимых для содержания общего имущества, договор с ресурсоснабжающей организацией заключает временная УК.
Временная УК от администрации несет такую же ответственность за нарушения лицензионных требований, как и постоянная. Так, в Костроме временная управляющая организация пыталась признать
незаконным и отменить постановления жилищной инспекции. Она оштрафовала УК на 125 тысяч рублей за несоблюдение лицензионных требований. Это проявилось в неудовлетворительном состоянии общего имущества. Организация полагала, что штраф должен был просто за ненадлежащее содержание общего имущества, без учета нарушения лицензионных условий. Но ее позиция была ошибочной и суды отклонили требования УК.
незаконным и отменить постановления жилищной инспекции. Она оштрафовала УК на 125 тысяч рублей за несоблюдение лицензионных требований. Это проявилось в неудовлетворительном состоянии общего имущества. Организация полагала, что штраф должен был просто за ненадлежащее содержание общего имущества, без учета нарушения лицензионных условий. Но ее позиция была ошибочной и суды отклонили требования УК.
Как УК судятся с муниципалитетом
В Свердловской области управляющая организация через суд пыталась отменить постановление муниципалитета о назначении ее временной УК. Но проиграла суд.
В Ростовской области УК обратилась в муниципалитет, чтобы расторгнуть договор на временное управление МКД. Потому что уже прошел год, как она временно обслуживала дом. Мэрия отказалась. Тогда У К подала иск. Только в кассации управляющая организация добилась того, что договор расторгли.
В Кировской области муниципальное унитарное предприятие исполняло функции временной управляющей организации для множества многоквартирных домов. Спустя год администрация передала большинство МКД другому подрядчику, не проведя конкурс. МУП обжаловал данное решение, аргументируя свою позицию отсутствием конкурса и несправедливым распределением домов между компаниями. Однако эта попытка не увенчалась успехом.
Не все управляющие организации спешат попасть в реестр временных. Тем не менее, около 15% из общего количества УК включены в такой перечне по данным системы. Поэтому в случае нарушений штрафовать ее будут, как и обычную УК. Проанализировав судебную практику, пришли к выводу, что некоторые компании через суд расторгают договоры управления с администрацией. А кто-то наоборот судится, чтобы получить дома на временное обслуживание. Несмотря на статус «временной» управляющей организации важно помнить, что ее деятельность представляет собой работу лицензиата по управлению многоквартирным домом.
Увеличьте доход от работы с многоквартирными домами благодаря платформе Doma.ai. В удобном формате на одном экране собраны заявки жителей, данные по счетчикам и информация о поступивших платежах. Попробуйте демо-доступ
