I'm available for business trips to other cities for projects lasting a month or longer.
В мобильном приложении для жителей вы можете оплачивать квитанции, сдавать показания счетчиков и отправлять заявки в вашу управляющую организацию.
Отсканируйте QR-код, чтобы скачать мобильное приложение жителя или загрузите его по ссылке
Я — житель
Мы разработали платформу для управляющих организаций, которая помогает автоматизировать процессы управления МКД. Заполните форму, чтобы бесплатно попробовать возможности платформы.
Я — представитель УК
Автор статьи: Евгения Матапова
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
Собственники просят выделить место под сарай, чтобы хранить инвентарь или сезонные вещи. На первый взгляд кажется, что достаточно согласия соседей, но для УК такой объект — источник серьезных рисков. Если неправильно провести собрание, не проверить проект или не определить дальнейшую судьбу сарая, то его могут признать самовольной постройкой. В блоге Домов разбираем, как оформить все законно.
Почему нельзя просто поставить сарай
Жители считают, если большинство соседей не против строительства сарая, то этого достаточно. На практике все сложнее.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества собственников. Это значит, что распоряжаться придомовой территорией не вправе ни отдельные жители, ни управляющая организация.
Только собственники могут решать размещать на придомовой территории новую хозяйственную постройку или нет. Именно поэтому УК не может просто согласовать строительство сарая по просьбе жителей. Сначала необходимо провести ОСС.
При подготовке собрания важно правильно сформулировать вопрос в повестке.
Независимо от того, как сформулирован вопрос — о строительстве сарая или об определении порядка использования земельного участка, — требования к кворуму одинаковы. В обоих случаях решение считается принятым только если его поддержали большинство от 2/3 голосов от общего числа собственников в доме.
Если УК проведет голосование по общему правилу — 50% + 1 голос от участников собрания, — решение можно признать ничтожным. В этом случае протокол могут оспорить в суде, а сам сарай — признать самовольной постройкой и обязать снести за счет инициатора строительства. Кроме того, УК рискует получить предписание Государственной жилищной инспекции и штраф от 40 000 до 50 000 рублей за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов.
Читайте статью
Кворум: что это и сколько жителей нужно собирать УК
Кворум: что это и сколько жителей нужно собирать УК
Также в повестке необходимо утвердить источник финансирования строительства и включить новый объект в состав общего имущества, чтобы в дальнейшем его обслуживать. Без решения о финансировании и включении в состав ОИ УК не сможет законно тратить деньги на ремонт сарая.
Поэтому первые шаги перед строительством — поиск свободного места на придомовой территории, и юридически грамотно провести ОСС. Если на этом этапе допустить ошибку, все последующие действия могут оказаться незаконными.
Что нужно проверить УК до строительства
Даже если общее собрание прошло без нарушений и собственники поддержали вопрос о строительстве, это еще не означает, что сарай можно возводить. УК нужно убедиться, что будущая постройка не нарушает требования к эксплуатации дома и не создаст проблем в дальнейшем. Проверить необходимо как минимум два момента.
Шаг 1. Убедиться в наличии проекта
Управляющая компания не может согласовывать строительство сарая «на глаз». Она обязана обеспечивать безопасность жизни и здоровья жителей и сохранность имущества. Поэтому У К должна требовать проект для контроля параметров будущей постройки. Ведь управляющая организация несет прямую ответственность за безопасную эксплуатацию дома и его территории.
Управляющая компания не может согласовывать строительство сарая «на глаз». Она обязана обеспечивать безопасность жизни и здоровья жителей и сохранность имущества. Поэтому У К должна требовать проект для контроля параметров будущей постройки. Ведь управляющая организация несет прямую ответственность за безопасную эксплуатацию дома и его территории.
Особое внимание следует уделить расположению общедомовых коммуникаций. Сарай не должен располагаться над точками входа инженерных систем или колодцами. Управляющая компания отвечает за доступ к общедомовым коммуникациям для их ремонта и обслуживания. Без проекта невозможно подтвердить, что постройка не помешает эксплуатации сетей. Если после строительства окажется, что к коммуникациям нельзя добраться, чтобы их отремонтировать или устранить аварию, то сарай придется переносить или демонтировать.
Проект — не формальность. Он подтверждает, что сарай можно разместить на придомовой территории, не нарушая обязательные требования. Проект должен показать, что постройка не только не препятствует эксплуатации инженерных сетей, но и не создает угрозу пожарной безопасности.
Шаг 2. Проверьте требования пожарной безопасности
Еще один обязательный этап — оценить соответствие проекта требованиям пожарной безопасности. Ведь У К обязана обеспечивать безопасность жизни и здоровья собственников, а также сохранность их имущества.
Еще один обязательный этап — оценить соответствие проекта требованиям пожарной безопасности. Ведь У К обязана обеспечивать безопасность жизни и здоровья собственников, а также сохранность их имущества.
УК следует фиксировать результаты противопожарного осмотра в специальных журналах, что послужит доказательством добросовестности, если МЧС начнет проверку. Документальная фиксация контроля того, что жители соблюдают правила безопасности, помогает УК снизить риск штрафа.
Если сарай размещен неправильно, то он может преградить путь пожарной технике или затруднить эвакуацию людей. Это нарушение правил противопожарного режима, а управляющую компанию могут привлечь к административной ответственности.
Именно поэтому требования пожарной безопасности лучше проверить еще на этапе согласования проекта. Исправить нарушения на бумаге значительно проще, чем переносить сарай или устранять замечания, которые выявит МЧС.
Читайте статью
Правила противопожарного режима в МКД
Правила противопожарного режима в МКД
Кто отвечает за сарай и его содержание
Построить сарай — это только половина дела. После строительства нужно определить, кто будет его обслуживать и отвечать за возможный ущерб. УК ошибочно полагают, что после одобрения строительства на общем собрании сарай автоматически становится частью общего имущества. Его состав определяется договором управления. Даже при наличии решения ОСС, объект считается принятым в управление только после того, как в приложениях к договору изменили перечень общедомового имущества.
Решение собственников — это волеизъявление, но состав обслуживаемого имущества фиксируется именно в договоре управления.
Если собственники хотят, чтобы сарай обслуживала управляющая организация, его необходимо официально включить в состав общего имущества. Только в этом случае УК сможет законно расходовать деньги жителей на содержание и ремонт постройки.
Само по себе решение общего собрания не означает, что сарай автоматически перешел в управление УК. Помимо решения собственников, необходимо изменить приложения к договору управления и включить новый объект в перечень имущества, которое обслуживает УК. Это связано с принципом свободы договора: УК не обязана обслуживать объекты, которые не предусмотрены договором. Если изменения в договор не внесены, управляющая организация вправе отказаться обслуживать сарай.
От того, включена постройка в состав общего имущества, зависит и ответственность за его содержание и возможный ущерб, который может причинить сарай:
- если включен в состав общего имущества, то отвечает управляющая организация.
- если не включен в состав общего имущества, то отвечает собственник.
Самая большая ошибка — считать сарай незначительной хозяйственной постройкой, которую можно установить по договоренности между соседями. Для управляющей организации такой объект становится частью управления общим имуществом и требует полноценного юридического оформления. ТАкже важно разместить информацию в ГИС ЖКХ. Это лицензионное требование и обязательный этап легитимизации любого изменения в составе имущества. Если заранее провести правильное ОСС, проверить проект и определить дальнейший статус постройки, УК избежит претензий со стороны ГЖИ, МЧС и самих собственников.
Чек-лист для УК
Перед строительством сарая:
Перед строительством сарая:
✅ сформулируйте корректную повестку общего собрания;
✅ получите решение ОСС большинством не менее 2/3 голосов;
✅ разместите протокол ОСС и обновленный электронный паспорт дома в ГИС ЖКХ в течение 5 рабочих дней;
✅ подготовьте или проверьте проект постройки;
✅ убедитесь, что обеспечен доступ к инженерным сетям;
✅ проверьте соблюдение требований пожарной безопасности;
✅ определите, будет ли постройка включена в состав общего имущества;
✅ внесите изменения в договор управления, если сарай будет включен в состав общего имущества.
Платформа для управления МКД Doma.ai помогает упростить работу с заявками, снизить дебиторскую задолженность и выстроить отношения с жителями. Бесплатной версии хватит, чтобы закрыть большинство задач управляющей компании.
