Как размежевать участок под несколькими МКД

Если границы земельного участка установлены, то земля входит в состав общего имущества МКД. А, значит, управляющая организация обязана обслуживать этот участок.

Чтобы определить общее имущество, учитываются данные, которые содержит Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним или коротко — ЕГРН. В нем есть информация о правах на объекты недвижимости, относящиеся к общему имуществу, а также сведения из государственного земельного кадастра.

Государственный кадастровый учет — это внесение в ЕГРН данных, которые подтверждают, что конкретные объекты недвижимости существуют, а именно:

• земельные участки;
• здания;
• машиноместа;
• прочие.

Управляющие организации могут столкнуться с тремя ситуациями, связанными с участком под домом:

• земля на праве общедолевой собственности принадлежит  жителями;
• земля принадлежит муниципалитету;
• один участок под несколькими домами.

Рассмотрим ситуацию, когда несколько МКД расположены на одном участке, который поставлен на кадастровый учет.

Для этого сначала нужно разделить землю и сформировать отдельные участки под каждым МКД. То есть провести межевание. Это кадастровые работы, которые проводят, чтобы определить, восстановить или уточнить границы земельного участка, а также его точное расположение и площадь. Проще говоря, межевание земельного участка под многоквартирным домом помогает установить реальные границы участка, его форму и размер.

Способы получения информации:

В открывшемся окне можно ввести кадастровый номер участка или выбрать его вручную. В «Слоях» отметить «Земельный участок».

Ниже пример одного участка, на котором расположены 8 многоквартирных домов. Есть информация о площади, дате присвоения кадастрового номера, форме собственности и другое.

Как показала практика, информацию о форме собственности на земельный участок под МКД можно выяснить с помощью публичной кадастровой карты. А, значит, можно приступить к следующему шагу.

Чтобы разделить землю, нужно организовать общее собрания собственников всех многоквартирных домов, расположенных на одном участке.  На собрания вынести вопросы о необходимости:

• разделить земельный участок
• поставить на кадастровый учет новый земельный участок;
• выбрать представителя, которым может быть не только житель МКД, но и сотрудник УК. Доверенное лицо будет действовать от имени всех собственников в органах государственной власти.

Решения по вопросам о земле участники ОСС принимают большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников дома. Чтобы наделить представителя полномочиями, решение должны принять большинство голосов от общего числа голосов участников ОСС. И так принимает решение каждый дом, потому что инициаторы ОСС оформляют отдельные протоколы по своим МКД.

Если собрание не состоялось из-за отсутствия кворума, то необходимого обратиться в суд. Но суд вправе отказать в разделе земельного участка, если на нем находятся несколько многоквартирных домов, образующих единый замкнутый контур с проездом. Эти дома связаны общей социальной и инженерной инфраструктурой, включая общие автопарковки. Разделение такого участка противоречит существующей планировке и благоустройству прилегающей территории. Это негативно скажется на условиях проживания и ограничит доступ к общим элементам инфраструктуры.

Если собственники на ОСС приняли положительное решение, то их представитель подает заявление в муниципалитет, на чьей территории находится МКД.

Представитель собственников просит администрацию выделить и зарегистрировать придомовую территорию отдельно для каждого дома. К заявлению прилагает протокол ОСС.

Муниципалитет проводит следующие работы:

• подготавливает и утверждает проект межевания территории, где будут определены границы земельных участков, на которых находятся МКД;
• готовит документы кадастрового учета вновь образуемых земельных участков:
• передает подготовленные документы в Росреестр, чтобы ведомство поставило на кадастровый учет указанные земельные участки.

Чтобы сформировать земельные участки под многоквартирными домами, муниципалитету необходимо составить график. В нем указывают предполагаемые сроки подготовки и утверждения необходимой документации, проведения кадастровых работ и постановки новых участков на государственный учет. Также администрации необходимо заложить в бюджет деньги на эти работы. Когда участок поставлен на кадастровый учет, то земля бесплатно переходит в общую долевую собственность.

Аварийно-диспетчерская служба для УК и ТСЖ

Круглосуточная консультация и обработка обращений жителей под ключ. С нами вы сократите расходы до 80% и повысите качество обслуживания

Источник: Дело № А42-5028/2020.

Где: г. Мурманск, Мурманская область.

Суть: В Мурманске жилищно-строительный кооператив обратился с иском в Арбитражного суда Мурманской области. ЖСК просил признать незаконным отказ Министерства градостроительства и благоустройства Мурманской области о разделе земельного участка и формировании нового под МКД.

Стороны: истец — ЖСК, ответчик — одно из министерств Мурманской области.

ЖСК обратился в ведомство, чтобы оно сформировало земельный участок под многоквартирным домом № 16 по улице Зои Космодемьянской города Мурманска путем раздела ранее сформированного земельного участка. Министерство отказало, указав несколько причин:

• земельный участок под спорным домам уже сформирован в составе нескольких других МКД;
• если выделить новый участок, то будут нарушены предельные минимальные размеры;
• произойдет нарушение единой для всех МКД социальной и инженерной инфраструктуры.

Отказ не удовлетворил ЖКС и он подал исковое заявление. Суд первой инстанции, апелляция и кассация согласились с доводами ответчика. Тогда истец обратился в Верховный суд России. Он поддержал позицию нижестоящих судов.

Источник: Дело № А42−5028/2020.

Где: г. Ангарск, Иркутская область.

Суть: В 2005 году мэрия Ангарска сформировала земельный участок и поставила его на кадастровый учет. За пять лет на этой земле застройщик возвел четыре многоквартирных дома. В 2021 году муниципалитет провел межевание общей земли, закрепив за каждым домом отдельный участок. Однако жителей не удовлетворило такое решение.

Стороны: коллективные истцы — собственники разных МКД, ответчик — администрация Ангарского городского округа.

Собственники разных домов подали коллективный иск против мэрии, оспаривая межевание по следующим причинам:

• жители не могут использовать большую часть общих объектов и элементов единой инфраструктуры;
• собственники не давали согласия на разделение земельного участка.

Суды первой, второй и третьей инстанции поддержали требования коллективных истцов. Но Верховный суд отменил их решения по следующим основаниям:

1. Исходный земельный участок был поставлен на кадастровый учет на основе постановления муниципалитета и договора аренды, заключенного между городом и застройщиком. В соответствии с данным договором застройщик возвел и ввел в эксплуатацию четыре многоквартирных дома.
2. Муниципалитет обязан сформировать отдельные участки под каждым домом. Мэрия вправе это делать без получения согласия от собственников квартир.

Право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации первого помещения в доме. Однако это право распространяется не на тот участок, который был выделен для строительства, а на тот, который впоследствии будет образован муниципалитетом для эксплуатации конкретного многоквартирного дома.

Раздел земельного участка, на котором расположены несколько многоквартирных домов, — это непростая задача. Она требует от управляющих компаний внимательного подхода и строгого соблюдения закона. Процесс включает проверку данных в Росреестре, организацию общего собрания жителей, сбор нужных документов и подачу их в соответствующие органы. Очень важно правильно оформить участки, чтобы избежать проблем и судебных споров. Случаи из судебной практики показывают, насколько важна организация всего процесса и соблюдение всех правил.