Автор статьи: Евгения Матапова
Переход на муниципальный тариф
Рассказываем, в каких случаях можно применять размер платы за содержание жилья, установленный муниципалитетом
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
Очень часто собственники и управляющая организация не могут договориться о стоимости жилищных услуг. Иногда жители сами не хотят решать вопрос о размере платы. Тогда УК выставляет оплату по муниципальному тарифу на содержание и ремонт. Выясняем, что это такое, кто его устанавливает и когда УК может применять.
Что значит муниципальный тариф
Размер платы за содержание общего имущества и перечень работ по обслуживанию МКД — это важные условия договора управления. Управляющие организации не могут выполнять нужные ремонтные и другие работы, пока не определен и не утвержден тариф.
В плату за жилищные услуги входят:
- оплата содержания, текущего ремонта, услуг и работ по управлению общего имущества МКД;
- плата за воду, электричество и другие ресурсы, которые тратятся на общие нужды дома: свет и уборка в подъезде, полив газонов.
Размер платы должен быть таким, чтобы управляющая организация поддерживала общее имущество дома в хорошем состоянии, а жители не опасались за свою жизнь. При этом необходимо учитывать минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества.
Читайте подробнее
Как устанавливается размер платы за содержание общего имущества МКД
Как устанавливается размер платы за содержание общего имущества МКД
Размер платы утверждают двумя способами. Рассмотрим каждый из них.
Жители на общем собрании утверждают размер платы. Он действует минимум один год.
Муниципальный тариф на содержание жилья отличается от того, который устанавливают собственники тем, что его утверждает орган местного самоуправления.
Рекомендуемый срок действия тарифа составляет не более трех лет. Его можно ежегодно индексировать с учетом роста цен, который зафиксировали официальные органы в текущем году. Но такое условие необходимо прописать в нормативно-правовом документе администрации. Например, так сделано в постановлении мэрии Иркутска «Об утверждении размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирных домах, которые на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения». В п. 4 есть оговорка об индексации.
Мэрия Иркутска прописала индексацию муниципального тарифа в своем постановлении
Проанализировав распоряжения и постановления в нескольких городах, приведем примеры сроков действия муниципальных тарифов:
- полгода: в Санкт-Петербурге, Самаре;
- один год: в Москве, Новосибирске, Казани, Омске;
- полтора года: в Челябинске;
Как рассчитывается муниципальный тариф? Чтобы его рассчитать, администрация:
- Устанавливает тип МКД: его конструктивные особенности и техническое состояние. Также оценивает инженерные коммуникации и благоустройство.
- Определяет размер платы для каждого типа многоквартирных домов.
- Рассчитывает среднюю величину тарифа. Для этого берут среднее арифметическое значение тех тарифов, которые утвердили собственники на ОСС в аналогичных МКД муниципалитета. При этом средняя величина рассчитывается на основании минимально необходимого набора услуг и работ. Нельзя включать в тариф дополнительные услуги.
- Рассчитывает экономическую обоснованность тарифа.
- Издает официальный документ о размере муниципального тарифа и размещает информацию на сайте.
Приведем пример постановления Правительства Москвы «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения».
В постановлении мэрии Москвы прописан размер платы за 1 м² жилого помещения
Существуют два исключения для расчета муниципальных тарифов:
- Местные власти не распределили дома по категориям, а установили общий тариф для всех домов во всем муниципалитете. Тогда УК может использовать этот тариф.
- УК может обратиться в администрацию с просьбой установить отдельный размер платы для определенной группы МКД или для конкретного дома. Необходимо приложить протоколы ОСС. Они подтвердят отсутствие кворума и участие незначительного числа владельцев квартир.
Аварийно-диспетчерская служба для УК и ТСЖ
Профессиональная диспетчерская служба под ключ для ЖКХ, которая берет на себя прием заявок и общение с жителями 24/7. Выгодно для вас, удобно для жителей
Как перейти на муниципальный тариф
В каких случаях УК может перейти на муниципальный тариф в МКД, а когда лучше этого не делать.
Когда можно применять:
✅
Собственники на ОСС не приняли размер платы на содержание жилья.
✅
Собственники не выбрали способ управления МКД.
✅
Собственники решили на ОСС применять муниципальный тариф или его использование закреплено в договоре управления.
✅
Назначение временной управляющей организации.
Когда нельзя применять :
❌
Собственники на ОСС утвердили тариф без ограничения срока. Поэтому тариф действует бессрочно пока не принят новый.
❌
При проведении открытого конкурса был установлен размер платы, отличающийся от муниципального тарифа. Этот факт отображен в конкурсной документации и договоре управления.
❌
Собственники установили конкретный размер платы за содержание жилья. Но договор управления предусматривает ежегодную индексацию или привязку к тарифам местных властей. Например, по условиям договора можно автоматически использовать муниципальный тариф. Если тариф, который установили жители, ниже муниципального.
Чтобы перейти на муниципальный тариф, УК необходимо оповестить собственников за 30 дней:
- сообщить, почему решили использовать тариф, установленный администрацией;
- предоставить реквизиты нормативного акта;
- приложить ссылку на сайт муниципалитета;
- предоставить копию документа по запросу жителей.
Законодательство не устанавливает строгих требований ни к форме уведомления, ни к порядку информирования. УК или ТСЖ может выбрать удобный способ: отправить вместе с новой квитанцией, напечатать сообщение на обороте платежного документа, разместить объявление на информационных досках в подъездах.
Читайте подробнее
Обоснование размера платы за содержание МКД
Обоснование размера платы за содержание МКД
Получается парадокс: Дом без выбранной УК → администрация назначает временную УК → и тут же РСО говорит: «Так УК уже выбрана!»
Позиция судов о переходе на муниципальные тарифы
Муниципальный тариф всегда вызывает споры между собственниками и управляющими организациями. Часто в таких ситуациях разбирается суд. Приведем два примера из разных регионов России. В одном случае суд встал на сторону жителей и отказал в применении муниципального тарифа. В другом — поддержал переход УК на тариф, который установила администрация.
Источник: Определение Верховного суда № 45-КГ23-2-К7.
Где: г. Асбест, Свердловская область.
Суть: Собственник обнаружил, что УК применяет тариф, утвержденный муниципалитетом. При этом собрание жителей утвердило другой тариф, ниже муниципального. Мужчина обратился в суд.
Стороны: истец — собственник, ответчик — УК.
Мужчина обнаружил, что управляющая организация применяет тариф, утвержденный муниципалитетом — 20,87 руб./м2, тогда как общее собрание установила размер платы всего 13,44 руб.
Суды первой и второй инстанции удовлетворили требования собственника. Но кассация отменила решение и направила дело на повторное рассмотрение. Теперь апелляционный суд отказал в требованиях жителя. Кассация поддержала позицию. Но житель не остановился и обратился в Верховный суд, который отменил решения нижестоящих инстанций. Вот чем мотивировала судебная коллегия:
- УК не обжаловала решение собственников;
- суды неправильно переложили обязанность доказать недействительность решения ОСС на жителя;
- УК не представила доказательства, что тариф, который утвердили собственники, экономически необоснован.
Источник: Дело № А45-37402/2023.
Где: г. Новосибирск, Новосибирская область.
Суть: Собственники утвердили тариф на содержание жилья на один год. Два раза УК предлагала новый размер платы, который так и не был утвержден. Тогда управляющая организация стала применять муниципальный тариф. По жалобе жителей проверяющий орган вынес предписание, что УК должна использовать тариф, который утвердили собственники. Управляющая организация обратилась в суд.
Стороны: истец — УК, ответчик — Государственная жилищная инспекция.
В 2016 году собственники многоквартирного дома утвердили размер платы за содержание жилья 20,84 руб./м2 на один календарный год — с января по декабрь 2017 года. В феврале 2022 года УК предложила увеличить тариф до 24,75 руб., начиная с марта 2022 года. Но на общем собрании эту инициативу собственники не поддержали, потому что отсутствовал кворум. Тогда управляющая компания начала начислять платежи по тарифу, установленному органами местного самоуправления, — 24,55 руб. Следующая попытка повысить стоимость состоялась осенью 2023 года. Опять-таки требуемый кворум не был достигнут. И УК перешла на новый муниципальный тариф — 26,76 руб., действующий с октября 2023 года.
Эти действия вызвали недовольство среди собственников и жилищной инспекции. Она выдала УК предписание вернуть прежний тариф, поскольку протокол собрания от декабря 2016 года не содержал сведений о прекращении действия ранее установленной платы.
Управляющая компания обратилась в суд для отмены предписания. Первая судебная инстанция отказалась удовлетворить требования управляющей компании. Однако апелляционный суд признал выданное предписание незаконным, а кассационный — подтвердил законность действий УК. Их позицию поддержал Верховный суд.
Перед переходом на муниципальный тариф убедитесь, что ваши действия соответствуют законодательству и опыту похожих ситуаций.
Минимизировать возможные проблемы можно, вовремя сообщая жителям о любых изменениях и стараясь прийти к общему решению по новым тарифам. Правильное оформление документов и соблюдение процедуры голосований помогут сделать отношения между управляющей компанией и собственниками открытыми и честными.
Минимизировать возможные проблемы можно, вовремя сообщая жителям о любых изменениях и стараясь прийти к общему решению по новым тарифам. Правильное оформление документов и соблюдение процедуры голосований помогут сделать отношения между управляющей компанией и собственниками открытыми и честными.
Следить за финансами в управляющей организации помогает программа для управления МКД Doma.ai. Воспользуйтесь бесплатным доступом
