о том, как управлять многоквартирными домами

22.03.2025

Решаем проблемы ЖКХ • Контроль качества коммунальных услуг

Решаем проблемы ЖКХ •
Контроль качества коммунальных услуг

Автор статьи: Сергей Исаченко

Как правильно обслуживать лифты в многоквартирных домах

Подробное руководство для управляющих организаций

Получить демо-доступ

Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ

На основе прямого эфира с первым вице-президентом Национального Лифтового Союза и Генеральным директором АДС «СО «Лифтсервис» Алексеем Захаровым собрали для вас полезную информацию о том, как обслуживать лифты, какие обязанности есть у специалиста эксплуатации и обслуживания, какие штрафы могут быть и как их избежать.

Посмотрите видео с эфира или можете прочитать статью.

Кто отвечает за эксплуатацию лифтов

Владелец лифта — тот, на балансе которого находится подъемное оборудование. Обычно это:

Управляющая организация;
Муниципалитет, если дом относится к социальному жилью;
Организация, в чьей собственности здание.

Владелец несет ответственность за исправность лифта, организацию его технического обслуживания и своевременную модернизацию.

Главный документ, определяющий безопасность лифтов: Технический регламент Таможенного союза № 011/2011 «О безопасности лифтов». Он задает основные требования к производству, монтажу и эксплуатации подъемного оборудования.

Следом идет руководство по эксплуатации от завода-изготовителя, где прописаны все нюансы по установке, обслуживанию и проверке конкретной модели.

На национальном уровне действует Постановление Правительства Р Ф № 1744, вступившее в силу 1 сентября 2024 года. Этот документ регламентирует содержание и безопасное использование лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров и эскалаторов (кроме метро).

В многоквартирных домах заботу о лифтах обычно берет на себя управляющая компания, ТСЖ или ЖСК. Их задачи:

Заключение договора с специализированной лифтовой организацией (СЛО);
Контроль за техническим обслуживанием и ремонтом;
Организация обязательных проверок и экспертиз;
Обеспечение безопасной эксплуатации лифтового оборудования.

Если лифт неисправен, а меры не принимаются, жители могут обратиться в жилищную инспекцию или Ростехнадзор.

Читайте подробнее
Что проверяет Ростехнадзор: полное руководство

СЛО — это компания с квалифицированным персоналом, которая входит в реестр специализированных лифтовых организаций. Ее основные функции:

Регулярное техническое обслуживание;
Проведение текущего и капитального ремонта;
Проведение обязательных технических освидетельствований;
Срочное реагирование на аварийные ситуации.

Выбор надежной СЛО — залог безопасности жителей. Именно поэтому владельцам лифтов важно заключать договоры только с проверенными организациями.

Основные обязанности управляющей организации

Безопасная эксплуатация лифтов — важная обязанность, которая возлагается на владельцев многоквартирных домов и иных зданий, оборудованных лифтовыми системами. Согласно нормативным требованиям, организация эксплуатации включает в себя несколько ключевых аспектов: заключение договора со специализированной лифтовой организацией (СЛО), контроль за техническим обслуживанием, а также своевременное устранение неисправностей. Разберемся с этими вопросами подробнее.

Организация эксплуатации лифтов невозможна без заключения договора с специализированной лифтовой организацией. В соответствии с нормативными актами владелец лифта обязан передать значительную часть работ по обслуживанию лифта профессионалам. СЛО выполняет следующие задачи:

Проведение технического обслуживания лифтового оборудования;
Выполнение ремонтных работ, включая плановые и внеплановые мероприятия;
Осуществление аварийного обслуживания и диспетчерского контроля.

Заключение договора с СЛО гарантирует, что техническое обслуживание проводится квалифицированными специалистами, а неисправности устраняются в установленные сроки. Организация, с которой заключается договор, должна соответствовать ряду требований: быть в реестре специализированных лифтовых организаций, держать штат технического персонала, обладать необходимым оборудования и помещением для работы.

Ответственность за контроль качества обслуживания несут и владелец лифта, и СЛО. Что под этим понимать:

В СЛО — электромеханик, который обслуживает лифт. У управляющей организации, в чьем обслуживании МКД — ответственный сотрудник за лифты. Он как раз заключает договор и курирует работы. СЛО приказом назначает производителя работ — начальника участка, который несет ответственность за группу лифтов и их техническое состояние.
Ведение документации — все выполненные работы должны фиксироваться в журналах технического обслуживания и ремонта. Эти записи могут быть использованы для анализа работы подрядной организации и контроля ее качества.
Регулярные проверки со стороны владельца — управляющая организация, ТСЖ или иное объединение владельцев должно проводить аудит выполненных работ, включая проверку записей в журналах, осмотр оборудования и оценку своевременности устранения неисправностей.

Читайте подробнее
Навели порядок в заявках в лифтовые компании с УК «Дружба»

Лифт может эксплуатироваться только в том случае, если он подключен к системе аварийного обслуживания. Оно включает в себя:

Диспетчерское наблюдение (может быть реализовано как через систему датчиков, так и в старом формате с обходчиками-лифтерами);
Обеспечение оперативного реагирования на аварийные ситуации;
Наличие двухсторонней связи между пассажиром и диспетчером для обеспечения безопасности пользователей.

При обнаружении неисправностей владелец лифта обязан проконтролировать их устранение в установленные сроки. Важно, чтобы СЛО оперативно реагировала на заявки, а их выполнение фиксировалось документально.

Регулярное техническое обслуживание: что нужно знать

Лифты — важная часть городской инфраструктуры, и их эксплуатация требует строгого соблюдения правил безопасности. Кому можно доверить их обслуживание, как проводится проверка квалификации специалистов, и что входит в регламентное техническое обслуживание?

Обслуживание и эксплуатация лифтов допускается только квалифицированным персоналом. Это требование закреплено в Постановлении Правительства с 2017 года. Под «квалифицированным персоналом» понимаются специалисты, прошедшие независимую оценку в аккредитованных центрах и получившие свидетельство о квалификации.

Каждый работодатель или заказчик может проверить специалиста по федеральному реестру свидетельств о квалификации. Достаточно отсканировать QR-код на документе, чтобы увидеть подтверждение компетенций. Переаттестация проводится раз в три года.

Основные должности, требующие подтверждения квалификации:

Электромеханик по лифтам;
Монтажник по лифтам;
Специалист по организации технического обслуживания, эксплуатации и ремонта;
Начальник участка, бригадир, прораб;
Диспетчер, лифтер, оператор диспетчерского пункта.

Техническое обслуживание (ТО) лифтов проходит регулярно, с определенной периодичностью. Регламент обслуживания указан в инструкции завода-изготовителя. Если в документации нет подробных данных, применяется минимум, установленный постановлением правительства.

Этапы технического обслуживания:

ТО-1 (ежемесячное)
Проводит механик. Основные задачи — проверка состояния основных узлов, работоспособности оборудования, состояния освещения, дверей, замков и других систем безопасности.

ТО-3 (ежеквартальное)
Дополняет ТО-1 расширенной проверкой узлов и механизмов, наладкой, смазкой и регулировкой оборудования.

ТО-6 (раз в полгода)
Включает работы из ТО-3, плюс дополнительные регулировки и тестирование элементов безопасности.

ТО-12 (раз в год)
Это наиболее полное техобслуживание, включающее проверку всех систем, испытание безопасности, подготовку к техническому освидетельствованию.

Читайте еще
Что входит в техническое обслуживание инженерных сетей

Если лифт в МКД выходит из строя, проводится срочный ремонт. После замены деталей механик обязан предоставить старую деталь владельцу или управляющей организации.

Ответственность за безопасность эксплуатации лифта несет его владелец — управляющая организация или ТСЖ. Даже если обслуживание передано специализированной компании, управляющая организация обязана:

Проверить, зарегистрирована ли подрядная организация в федеральном реестре Минэкономразвития.
Убедиться, что механики и специалисты по эксплуатации имеют действующие свидетельства о квалификации.
Ознакомиться с приказом обслуживающей организации, где закреплены ответственные за конкретные лифты специалисты.
Включить в договор требование о квалифицированных сотрудниках, чтобы избежать проблем в будущем.
Контролировать регулярность и качество обслуживания, проверять записи в журнале ТО.
Организовать независимое техническое освидетельствование лифта.

Перед подписанием договора стоит лично посетить офис подрядчика. Это поможет оценить уровень его организации и надежности.

Страхование ответственности владельца лифта

Лифт входит в перечень оборудования, где страхование ответственности владельца обязательно. Это требование прописано в Федеральном законе № 225, принятом в 2010 году.

Если лифт в МКД застрахован, владелец не несет материальной и уголовной ответственности за инциденты, произошедшие во время его эксплуатации, при условии, что он обеспечил исправность оборудования и соблюдение всех регламентов.

Без страховки даже случайный инцидент может обернуться серьезными финансовыми и юридическими последствиями. Например, если пассажир получит травму, пострадавшая сторона может подать иск. А если будет доказана вина владельца, компенсация может достигать значительных сумм.

Страховка распространяется на:

Травмы пассажиров (включая случаи с летальным исходом);
Материальный ущерб (например, повреждение дорогого груза или имущества);
Судебные расходы в случае разбирательства.

Размер компенсации определяется специальным документом, который регламентирует суммы выплат за нанесенный вред здоровью. Главное — вовремя оформить страхование и ежегодно его продлевать.

Страхование ответственности УК и ТСЖ

Снимите с себя затраты при неприятных происшествиях в обслуживании МКД

Узнать детали

Страхованием ответственности для владельцев лифтов занимаются компании из Национального сообщества страховщиков ответственности (НССО). Проверить подлинность страхового договора можно на официальном сайте НССО. Для этого достаточно ввести номер полиса — если он зарегистрирован в базе, значит, страховка действительна.

Ключевые моменты:

Полис оформляется не на каждый лифт отдельно, а на весь парк с разбивкой по объектам.
Страховая сумма фиксированная и не зависит от количества застрахованных лифтов.
При добавлении нового лифта важно обновлять данные в полисе.

Капитальный ремонт и замена лифтов

Срок службы лифта ограничен: согласно техническому регламенту Таможенного союза, он составляет 25 лет. После этого необходимо проводить замену или продлевать эксплуатацию после тщательного обследования. Разберем, когда требуется замена, как правильно планировать капитальный ремонт и какие программы поддержки могут помочь.

Лифт необходимо менять, если:

Ему исполнилось 25 лет и он не прошел обследование.
При обследовании выявлены серьезные неисправности, делающие эксплуатацию небезопасной.
Лифт не соответствует современным стандартам, например, по ширине дверного проема или системе безопасности.
Обслуживание становится экономически нецелесообразным: ремонт обходится дороже, чем установка нового лифта.

Как планировать капитальный ремонт лифтов:

Проверка возраста лифта. Если срок службы приближается к 25 годам, пора задуматься о замене.
Мониторинг состояния оборудования. Обслуживающая организация должна информировать владельцев о состоянии узлов и необходимости их замены.
Финансовое планирование. Стоимость замены лифта выросла почти в два раза за последние годы и в среднем составляет 3,6−3,8 млн рублей. Поэтому накопления на капремонт нужно начинать заранее.
Выбор подрядчика. Важно работать с проверенной организацией, которая оперативно поставляет детали и имеет доступ к складу быстроизнашиваемых комплектующих.
Учет новых нормативов. С 2020 года требования к безопасности ужесточились, и старые лифты не всегда можно модернизировать — чаще всего требуется полная замена.

Если лифту более 25 лет, но его владельцы хотят продлить срок эксплуатации, необходимо заказать техническое обследование. Его проводят испытательные лаборатории, которые анализируют:

состояние основных узлов,
соответствие требованиям безопасности,
возможность дальнейшей работы лифта после ремонта.

После обследования может быть вынесено решение о продлении эксплуатации максимум на 3 года. Однако это временное решение — в конечном итоге лифт придется заменить.

Финансирование замены лифтов — ключевая проблема для многих регионов. Жители платят взносы в региональные фонды капремонта, но этих средств не всегда хватает. Некоторые города, например, Москва, более успешно справляются с заменой лифтов за счет достаточного уровня финансирования.

В некоторых регионах действуют программы софинансирования, когда часть расходов берет на себя государство. Например, можно получить поддержку через федеральные и региональные программы модернизации ЖКХ. Однако доступность таких программ зависит от региона, и уточнять информацию нужно в местной администрации.

Частые ошибки управляющих организаций. Административная ответственность и штрафы

Управляющие организации должны тщательно выбирать подрядчиков и следить за соблюдением всех требований. В противном случае могут возникнуть серьезные проблемы и штрафы.

Проверяйте свидетельства о квалификации специалистов

Чтобы избежать работы с непрофессиональными подрядчиками, проверьте квалификацию их сотрудников. Все специалисты, занимающиеся обслуживанием лифтов, должны обладать свидетельством о квалификации.

Эти документы подтверждают их знания и навыки, а проверить их можно в федеральном реестре. Каждое свидетельство содержит QR-код, который позволяет быстро получить информацию о специалисте прямо через смартфон.

Перед подписанием договора с подрядчиком управляющая компания вправе запросить копии этих документов. Это поможет убедиться, что техническое обслуживание лифтов выполняют компетентные специалисты.

Требуйте соблюдения сроков техосмотра

Одна из частых проблем в сфере обслуживания лифтов — несоблюдение сроков технического осмотра. Закон требует, чтобы все лифты находились на учете и проходили обслуживание вовремя. Если подрядчик игнорирует эти требования, возможны штрафы и даже остановка эксплуатации лифта. Убедитесь, что компания соблюдает все регламентированные сроки и готова предоставить документы, подтверждающие своевременное обслуживание.

Проверяйте правильно постановки лифта на учет

Еще одно серьезное нарушение — неправильная постановка лифта на учет. Все организации, занимающиеся монтажом или обслуживанием лифтов, обязаны уведомлять об этом в федеральный реестр. Этот реестр доступен для проверки, и каждая управляющая организация должна убедиться, что подрядчик правильно поставил лифт на учет. Отсутствие такого уведомления чревато штрафами.

Невыполнение обязательных требований может привести к серьезным штрафам. Например, эксплуатация лифта без квалифицированного персонала может обернуться штрафом до 350 тысяч рублей. Нарушения в конструкции лифта могут привести к штрафу от 350 тысяч до 1 миллиона рублей. Важно помнить, что даже если штраф не самый крупный, последствия для безопасности могут быть трагичными.

С 1 сентября 2024 года Ростехнадзор получил полномочия напрямую накладывать административные штрафы. Это значительно ускоряет процесс привлечения к ответственности.

Для проверки подрядчиков и их квалификации существует несколько электронных реестров. Все данные о квалифицированных специалистах, а также о предприятиях, занимающихся техническим обслуживанием лифтов, регистрируются в этих реестрах. Убедитесь, что подрядчик занесен в реестр и прошел соответствующую аттестацию.

Как только организация начинает свою деятельность, она обязана уведомить об этом в федеральный реестр. Это важно, так как отсутствие уведомления может стать основанием для штрафных санкций.

Контроль и надзор со стороны Ростехнадзора

С 1 сентября 2024 года Ростехнадзор получил новые полномочия по контролю за соблюдением требований постановления № 1744. Теперь ведомство может не только анализировать данные, но и инициировать проверки и административные меры в отношении нарушителей. Плановые проверки, ранее проводившиеся раз в три года, ушли в прошлое — теперь контроль основан на рискоориентированном подходе. Разберем, как это работает на практике.

Ростехнадзор использует несколько механизмов контроля:

Анализ данных и реестров — ведомство проверяет информацию о лифтах без выхода на объект.
Внеплановые проверки — проводятся при выявлении индикаторов риска.
Бесконтактный надзор — инспекторы могут пользоваться лифтом как обычные пассажиры, фиксируя возможные неисправности.
Выездные инспекции — назначаются при подтвержденных рисках или жалобах граждан.

Индикаторы риска: что вызывает проверку?

Контрольные мероприятия инициируются при выявлении следующих факторов:

Отсутствие данных о лифте в реестре после 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию — сигнализирует о возможном нарушении.
Истечение срока службы лифта (более 25 лет) и отсутствие информации о его модернизации, замене или продлении срока эксплуатации.
Многочисленные жалобы жителей — более 3 обращений за полгода на лифты в одном подъезде.
Два или более обращения на один и тот же лифт в течение месяца от граждан или ГЖИ, особенно по следующим неисправностям:

Вытекание масла в кабину.
Рывки, неравномерность движения.
Удары
Горизонтальное покачивание кабины.

Каждый лифт должен быть официально зарегистрирован в течение 20 дней после ввода в эксплуатацию. Для этого владелец должен:

Собрать пакет документов (паспорт лифта, монтажный чертеж, акт испытаний, сертификаты безопасности).
Оформить декларацию на лифт — основной документ, подтверждающий его соответствие требованиям.
Издать приказ о вводе в эксплуатацию.
Застраховать гражданскую ответственность.
Подать заявку в Ростехнадзор через портал Госуслуг.

После проверки документов ведомство вносит лифт в реестр, присваивает ему номер, который затем фиксируется в паспорте лифта.

Ростехнадзор вправе приостановить эксплуатацию лифта в следующих случаях:

Лифт не зарегистрирован и не стоит на учете.
Срок эксплуатации истек, а модернизация не проведена.
Выявлены серьезные нарушения безопасности.
Постоянные неисправности создают угрозу жизни и здоровью пассажиров.

Чек-лист для управляющей организации по безопасной эксплуатации лифтов:

Законодательное соответствие:

Убедитесь, что лифт соответствует требованиям Технического регламента Таможенного союза № 011/2011 «О безопасности лифтов» и других актуальных нормативных документов.
Подпишите договор с лицензированной специализированной лифтовой организацией (СЛО).

Контроль за обслуживанием:

Назначьте ответственных сотрудников за контроль за состоянием лифтов. И помните, что у него должна быть подтверждена квалификация.
Проводите регулярные проверки технического состояния лифтов.
Ведите документацию о проведенных технических обслуживаниях и ремонтах.

Техническое обслуживание:

Обеспечьте регулярное проведение технического обслуживания в соответствии с регламентом завода-изготовителя.
Организуйте ежемесячные, квартальные и полугодовые технические осмотры и тестирования.
Убедитесь, что лифт проходит ежегодные испытания безопасности.

Аварийное обслуживание:

Убедитесь, что лифт подключен к системе диспетчерского контроля и аварийного обслуживания.
Обеспечьте наличие двухсторонней связи для экстренной связи с диспетчером.

Квалификация персонала:

Проверьте квалификацию обслуживающего персонала СЛО (лицензия, свидетельства о квалификации).
Убедитесь, что все специалисты, работающие с лифтами, имеют актуальные квалификационные документы.

Страхование:

Проверьте наличие действующего страхового полиса гражданской ответственности владельца лифта.
Убедитесь, что страховой полис зарегистрирован в базе НССО и покрывает все возможные риски.

Срок службы и замена лифтов:

Планируйте капитальный ремонт лифтов, если срок их службы приближается к 25 годам.
Закажите техническое обследование для продления срока эксплуатации лифта, если ему более 25 лет.

Мониторинг и документация:

Периодически проверяйте, что все лифты зарегистрированы в федеральном реестре.
Обеспечьте правильное оформление всех документов при вводе лифта в эксплуатацию и его дальнейшую регистрацию.

Ответственность за неисправности:

В случае неисправности лифта, немедленно организуйте устранение проблемы.
Проводите проверку и устранение всех заявленных дефектов в срок.

Соблюдение сроков:

Контролируйте, чтобы подрядчик выполнял работы по обслуживанию лифтов вовремя и в соответствии с договором.

Регулярные проверки Ростехнадзора:

Будьте готовы к проверкам Ростехнадзора и обеспечьте доступность всех необходимых документов и данных о лифте.

План действий при выявленных нарушениях:

В случае выявления серьезных нарушений безопасности немедленно приостановите эксплуатацию лифта и организуйте ремонт.

Таким образом, регулярные проверки, квалифицированный персонал, страховка, контроль документации и мониторинг технического состояния лифтов помогут избежать аварийных ситуаций и продлить срок службы оборудования. Соблюдение этих принципов не только повысит безопасность, но и укрепит доверие жителей к управляющей организации.

Жители вашего МКД могут оставлять заявки напрямую в лифтовую компанию онлайн. Это возможно через платформу для управления жилым фондом Doma.ai. УК в режиме реального времени сможет отслеживать статусы работ, комментарии собственников и подрядчиков.