Автор статьи: Евгения Матапова
Подвал и техническое подполье в многоквартирном доме
Даем базу о технических помещениях МКД и работах на них
Воспользуйтесь демодоступом к платформе Doma.ai бесплатно
Подвал и техническое подполье — это часть общего имущества многоквартирного дома. Рассказываем, в чем отличие и что входит в содержание.
Подвал или техническое подполье
Подвал в многоквартирном доме — это подземное помещение, которое располагается под уровнем земли и обычно имеет нормальную высоту от пола до потолка. Он может служить разным целям в зависимости от его назначения и благоустройства. В подвале могут быть нежилые помещения. Но, в основном, там размещены инженерные сети и оборудования, которые поддерживают работу внутренней инфраструктуры МКД. У подвала полноценный вход, который оборудован лестницей или лифтом. Отметим, что двери в подвал должны быть утеплены, уплотнены и обиты с двух сторон кровельной сталью.
Техническое подполье — это пространство под зданием, в котором размещены только трубопроводы инженерных систем и проложены инженерные коммуникации. Там нет оборудования и помещений. Главное отличие от подвала — высота. У техподполья она менее 1,80 м и поэтому он не считается этажом. Доступ возможен через специальные люки или технические отверстия.
Подвал и техподполье входят в состав общего имущества многоквартирного дома. За содержание этих объектов отвечает управляющая организация или ТСЖ.
На входных дверях должны быть замки. Ключ от подвала находится в управляющей компании или ТСЖ. На двери необходимо разместить запись о месте хранения ключей.
Техническое подполье — это пространство под зданием, в котором размещены только трубопроводы инженерных систем и проложены инженерные коммуникации. Там нет оборудования и помещений. Главное отличие от подвала — высота. У техподполья она менее 1,80 м и поэтому он не считается этажом. Доступ возможен через специальные люки или технические отверстия.
Подвал и техподполье входят в состав общего имущества многоквартирного дома. За содержание этих объектов отвечает управляющая организация или ТСЖ.
На входных дверях должны быть замки. Ключ от подвала находится в управляющей компании или ТСЖ. На двери необходимо разместить запись о месте хранения ключей.
Подвалы и техподполья — это помещениям технического назначения, и поэтому в них запрещено:
- размещать кладовые;
- хранить легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, порох, взрывчатые вещества, пиротехнические изделия, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке;
- монтировать навесные антресоли из горючих материалов.
Если в технической документации на дом не предусмотрены места для хранения, то их можно сделать в подвале, но только с разрешения контролирующих органов и согласия всех собственников. Если кладовка предусмотрена и на нее зарегистрировано право собственности, то можно спокойно хранить там вещи. И даже картошку. В любом случае в этом помещении запрещено складировать автомобильную резину, краску и другие горючие и легковоспламеняющиеся материалы.
Читайте подробнее
«Правила противопожарного режима в МКД»
«Правила противопожарного режима в МКД»
Что входит в содержание подвала
Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми и освещенными, а также необходимо, чтобы исправно работала вентиляция.
Требования к техническим помещениям, которые обязательны для УК и ТСЖ:
Требования к техническим помещениям, которые обязательны для УК и ТСЖ:
- поддержка правильного температурного и влажностного режима;
- выявление и устранение причины появления плесени или образования конденсата;
- проветривание;
- установка вентиляционных отверстий с решетками и вентиляторами, если подвал глухой;
- контроль состояния дверей и запорных устройств, а также устранение их неисправности;
- устранение неисправности коммуникаций;
- защита подвала от проникновения кошек и собак;
- дератизация и дезинфекция грызунов и насекомых.
Отметим, что подвалы необходимо регулярно проветривать в течение всего года. Для этих целей служат вытяжные каналы, вентиляционные отверстия в окнах и цоколе и других устройства. Продухи в подвале должны быть открыты. Сотрудники У К проветривают подполья в сухие и неморозные дни. Эти работы необходимы для того, чтобы не произошло подтопление подвала, так как это чревато неприятными последствиями.
Читайте подробнее
«Затопление подвала МКД и других мест: инструкция по устранению»
«Затопление подвала МКД и других мест: инструкция по устранению»
Также сотрудники управляющей компании или товарищества должны убирать мусор в подвалах и технических подполий не реже одного раза в год.
Кроме того, необходимы регулярные осмотры технических помещений, чтобы поддерживать их в надлежащем состоянии. По результатам осмотра сотрудники обслуживающих организаций составляют акты обследования и общего осмотра, а при необходимости выполняют ремонт.
Напомним, что управляющая организация не должна допускать:
Кроме того, необходимы регулярные осмотры технических помещений, чтобы поддерживать их в надлежащем состоянии. По результатам осмотра сотрудники обслуживающих организаций составляют акты обследования и общего осмотра, а при необходимости выполняют ремонт.
Напомним, что управляющая организация не должна допускать:
- захламление и загрязнение подвалов;
- установку дополнительных фундаментов под оборудование, увеличивать высоту помещений за счет понижения отметки пола без утвержденного проекта;
- проведение земляных работ, рыть котлованы и траншеи в непосредственной близости от здания без специального разрешения;
- подсыпание грунта вокруг здания выше расположения отмостки на 10−15 см;
- использование техпомещений для хозяйственных и других нужд со стороны жителей без соответствующего разрешения;
- подтопление из-за неисправностей и утечек от инженерного оборудования.
Как суды разбираются в спорных вопросах
Рассмотрим интересные и спорные случаи из судебной практики.
В Кирове управляющая организация пыталась взыскать с МУП «Водоканал» 87 тысяч рублей за ремонт оборудования из-за затопления подвала. Оборудование пострадало из-за канализационных стоков. УК обращалась в водоснабжающую организацию с просьбой о чистке колодцев, но получила отказ. После затопления управляющая компания направила претензию в адрес РСО о возмещении ущерба. «Водоканал» ее проигнорировал. Тогда У К обратилась в суды.
Две инстанции суды признали, что РСО обязано обеспечивать эксплуатацию и ремонт канализационных сетей. Повреждение оборудования произошло из-за несвоевременного устранения засора, что привело к затоплению подвала. Суды не нашли доказательств ненадлежащего состояния внутридомовых сетей и вины управляющей организации в затоплении. Но ресурсоснабжающая организация обратилась в кассационный суд, который вернул дело на новое рассмотрение, указав на отсутствие однозначного вывода о вине МУП «Водоканал». Потому что засор может быть вызван как жителями, так и УО, и не всегда свидетельствует о вине РСО.
Суды часто рассматривают дела о ненадлежащем содержании общего имущества, в частности подвалов. Так, в споре между Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга и управляющей организации разбирался Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При осмотре многоквартирного дома инспектор жилищного надзора обнаружил множество нарушений, в том числе, нахождение кошек в подвале. ГЖИ привлекла УК к административной ответственности с оплатой штрафа в 250 тысяч рублей. Это не устроило УК и она обратилась суд оспорить постановление госжилинспекции не смогла, но судья снизил штраф до 125 тысяч рублей.
Много судебных дел касается продухов в подвале. Например, в подвале одного из домов Мурманска жили крысы и кошки, которые проникали туда через открытое отверстие. Житель первого этажа неоднократно обращался в управляющую компанию с просьбой решить эту проблему и закрыть отверстие сеткой. Но У К не реагировала, считая, что она действует в рамках закона, потому что на всех отверстиях установлены решетки, кроме одного, которое открыто в течение года. Тогда собственник обратился в суд, который признал вину управляющей организации и обязал закрыть все проемы, каналы и отверстия мелкоячеистой сеткой.
При проведении проверок инспекторы жилищного надзора могут допустить ошибки. Так, в Краснодаре жилищная инспекция оштрафовала управляющую организацию за захламление подвала грунтом. Суды двух инстанций установили, что в доме нет подвального помещения, а есть техническое подполье. Грунт оказывает давление на основание фундамента и его вывоз чреват появлением трещин на доме. Судьи пришли к мнению, что в действиях УК нет состава административного правонарушения.
Содержание подвала и техподполья — это неотъемлемая часть работы управляющей компании и ТСЖ. Для этого необходимо знать не только нормативные документы, но изучать судебную практику, чтобы не допускать ошибок коллег.
В Кирове управляющая организация пыталась взыскать с МУП «Водоканал» 87 тысяч рублей за ремонт оборудования из-за затопления подвала. Оборудование пострадало из-за канализационных стоков. УК обращалась в водоснабжающую организацию с просьбой о чистке колодцев, но получила отказ. После затопления управляющая компания направила претензию в адрес РСО о возмещении ущерба. «Водоканал» ее проигнорировал. Тогда У К обратилась в суды.
Две инстанции суды признали, что РСО обязано обеспечивать эксплуатацию и ремонт канализационных сетей. Повреждение оборудования произошло из-за несвоевременного устранения засора, что привело к затоплению подвала. Суды не нашли доказательств ненадлежащего состояния внутридомовых сетей и вины управляющей организации в затоплении. Но ресурсоснабжающая организация обратилась в кассационный суд, который вернул дело на новое рассмотрение, указав на отсутствие однозначного вывода о вине МУП «Водоканал». Потому что засор может быть вызван как жителями, так и УО, и не всегда свидетельствует о вине РСО.
Суды часто рассматривают дела о ненадлежащем содержании общего имущества, в частности подвалов. Так, в споре между Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга и управляющей организации разбирался Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При осмотре многоквартирного дома инспектор жилищного надзора обнаружил множество нарушений, в том числе, нахождение кошек в подвале. ГЖИ привлекла УК к административной ответственности с оплатой штрафа в 250 тысяч рублей. Это не устроило УК и она обратилась суд оспорить постановление госжилинспекции не смогла, но судья снизил штраф до 125 тысяч рублей.
Много судебных дел касается продухов в подвале. Например, в подвале одного из домов Мурманска жили крысы и кошки, которые проникали туда через открытое отверстие. Житель первого этажа неоднократно обращался в управляющую компанию с просьбой решить эту проблему и закрыть отверстие сеткой. Но У К не реагировала, считая, что она действует в рамках закона, потому что на всех отверстиях установлены решетки, кроме одного, которое открыто в течение года. Тогда собственник обратился в суд, который признал вину управляющей организации и обязал закрыть все проемы, каналы и отверстия мелкоячеистой сеткой.
При проведении проверок инспекторы жилищного надзора могут допустить ошибки. Так, в Краснодаре жилищная инспекция оштрафовала управляющую организацию за захламление подвала грунтом. Суды двух инстанций установили, что в доме нет подвального помещения, а есть техническое подполье. Грунт оказывает давление на основание фундамента и его вывоз чреват появлением трещин на доме. Судьи пришли к мнению, что в действиях УК нет состава административного правонарушения.
Содержание подвала и техподполья — это неотъемлемая часть работы управляющей компании и ТСЖ. Для этого необходимо знать не только нормативные документы, но изучать судебную практику, чтобы не допускать ошибок коллег.
Сократите рутинную работу сотрудников в своей УК — воспользуйтесь онлайн-платформой для управления МКД. Прямо на экране отсортированные обращения жителей, шахматка, показания ИПУ, и сколько денег вы получили по платежам. Воспользуйтесь бесплатно.
