Что делать, если собственники отменяют индексацию тарифа

Собственники устанавливают размер платы на содержания жилья на общем собрании. Тариф может меняться не чаще одного раза в год. Но на практике УК работает с одним и тем же размером платы несколько лет. Хотя за это время выросли цены в несколько раз.

Размер платы на текущее содержание общего имущества не регулируется государством и не подлежит обязательной индексации. В отличие от тарифов на коммунальные ресурсы и обращения с ТКО, а также взносов на капремонт. Они ежегодно меняются и увеличиваются с 1 января или с 1 июля каждого года. Чтобы как-то застраховать себя от финансовых потерь, УК могут изменять размер платы с помощью индексации.

Что нельзя индексировать УК:
❌плату за коммунальные услуги
❌плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества
❌взносы на капитальный ремонт
❌плату за ТКО

Что можно индексировать УК:
✔️ плату за содержание жилья;
✔️ плату за текущий ремонт общего имущества;
✔️ плату за услуги управления МКД

Индексация — это когда один раз в год УК автоматически увеличивает плату за обслуживание МКД. Это делают, потому что цены на материалы, работу и другие расходы постоянно растут. Если не повышать стоимость услуг, компания начнёт работать себе в убыток и качество обслуживания ухудшится. Повышение платы стараются привязывать к индексу потребительских цен в стране или регионах.

Индекс потребительских цен помогает понять, насколько выросли или снизились цены на товары и услуги за определенный период. Индекс потребительских цен отражает уровень инфляции. Этот принцип закреплен в "Статистической методологии наблюдения за потребительскими ценами на товары и услуги и расчета индекса потребительских цен". Документ утвержден приказом Росстата №915.

Инфляцию считают так: из индекса потребительских цен вычитают 100%. Например, если индекс равен 104%, значит инфляция составляет 4% (105−100=4%). Росстат каждый месяц публикует свежие данные об индексе потребительских цен на своем официальном сайте. Поэтому собственники могут  самостоятельно сверять размеры платы с учетом указанного индекса.

В договоре управления должно быть прописано, каким образом устанавливается стоимость услуг управляющей компании, рассчитывается плата за обслуживание и ремонт дома, а также определяется сумма за коммунальные услуги. Важно указать именно правила расчёта этих сумм, а не сами фиксированные цифры.

Увеличение платы должно быть заранее прописано в договоре управления. Если там нет пункта о возможном повышении, значит, УК не может проиндексировать размер платы. А вот если такой пункт есть, тогда управляющая организация вправе увеличить оплату, следуя установленному коэффициенту, но не больше допустимого уровня.

Если возможность ежегодной индексации не предусмотрена в договоре, то УК может вынести этот вопрос на ОСС. Здесь важно правильно сформулировать предложение и оформить протокол собрания честно. Он должен отражать реальные решения участников, а не вымышленные.

Оптимальный вариант — прописать индексацию в договоре управления. Если этого нет, и решение принимается на общем собрании, есть два пути:

• оформить дополнительное соглашение к договору управления;
• убедиться, что решение собрания не противоречит порядку, прописанному в договоре.

Прозрачность — ключ к успеху. В договоре должны быть чётко прописаны:

• начальная сумма для индексации;
• условия индексации — когда и при каких событиях будет повышение;
• показатель для расчёта — откуда берётся, кто утверждает, за какой период, где публикуется.

интервал действия индексации.

Расчетный центр для УК и ТСЖ

Производим начисление платежей за ЖКУ и консультируем жителей по вопросам расчетов — выгоднее, чем собственная бухгалтерия.

Чтобы индексация прошла безболезненно для собственников, следуйте правилам:

• соблюдайте сроки и порядок уведомления собственников об изменении платы;
• используйте только те индексы, что прописаны в договоре;
• выполняйте дополнительные условия, если они указаны в договоре, например, проведение собрания.

Четкое соблюдение этих правил поможет избежать конфликтов с собственниками и контролирующими органами.

Отслеживайте реакцию собственников. Ведь индексация — это очень болезненный вопрос для них. Если услышали, что у жителей в планах провести ОСС по отмене индексации, то начинайте разъяснительную беседу. Если же узнали о собрании, увидев объявления о дате и месте голосования, то незамедлительно подключайтесь в этот процесс.

Приведём алгоритм действий:

1. Объясните собственникам прозрачно и на примерах, зачем нужна индексация. Например, что за три года стоимость материалов или бензина выросла в N раз.
2. Обсудите ситуацию с инициатором голосования, предупредив его о том, что вы намерены оспорить принятое решение в суде.
3. Предоставьте соответствующую судебную практику, подтверждающую позицию УК. Сообщите, что шансы выиграть дело высоки, а судебные расходы будут возложены на инициатора. Это может заставить отказаться от проведения голосования или перестать агитировать соседей голосовать «за».

Если предыдущие меры окажутся неэффективными и решение будет принято, обжалуйте протокол ОСС в судебном порядке. Но важно четко понимать свои действия и не допускать ошибок, прописывая индексацию в договоре. Приведем несколько примеров из судебной практики. Первый доказывает, что УК правомерно проиндексировала размер платы. Второй показывает, как не нужно поступать УК, если она всё-таки решила повысить тарифы.

Собственник пытался оспорить индексацию, но не получилось

Дело: № 33-0270/2022.

Где: г. Москва.

Суть: Московская управляющая организация проиндексировала тарифы, но собственники не согласились с таким решением и обратились в суд.

Стороны: истцы — собственники, ответчик — УК.
Собственники заметили в платёжных документах, что УК ежегодно повышала плату за услуги технического обслуживания и охраны придомовой территории с 2015 по 2020 годы. По мнению жителей, такое изменение неправомерно и осуществлялось в одностороннем порядке. Хотя договор, который был заключён в 2014 году, оговорил возможность её последующего увеличения размера платы. Но собственники это не остановило и они обратились в суд. Первая инстанция встала на сторону обслуживающей организации. Тогда жители пошли в апелляцию. Но и там проиграли.

Позиция суда была следующей:

• в условиях договора четко обозначено право УК менять размер платы с учетом изменения налоговых ставок, тарифов и инфляции;
• согласно договору, уровень инфляции учитывается, исходя из значения ставки рефинансирования Центробанка РФ на конец предыдущего года;
• компания была обязана уведомлять собственников о предстоящих изменениях минимум за 15 дней, что она и сделала.

Проверяя факты, апелляционный суд подтвердил, что УК своевременно информировала жителей обо всех изменениях размеров платы. Для этого расклеивали объявления на информационных стендах МКД. А также размещали информацию в самих платежных документах.

УК одномоментно проиндексировала размер платы за два года, но была не права

Дело: № А56 – 37633/2024.

Где: г. Санкт-Петербург.

Суть: УК в Санкт-Петербурге сделала индексацию тарифов сразу за два  года. На что ГЖИ вынесла предписание устранить нарушение. УК обратилась в суд и проиграла, потому что нельзя одномоментно индексировать тарифы за два года.

Стороны: истец — УК, ответчик — ГЖИ.

Договор управления был заключен между собственниками и УК в 2021 году. В нём было установлено условие, которое позволяло ежегодно увеличивать размер платы на величину индекса потребительских цен в России. До 2024 года управляющая организация не пользовалась своим правом, а в январе 2024 года проиндексировала тарифы сразу за два года. При этом размер платы повысился на 18%. Собственников это не устроило и они обратилась в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга. Надзорный орган посчитал, что УК действовала незаконно и вынесла предписание. Обслуживающая организация обратилась в суд. чтобы отменить предписание. Позиция трёх инстанций однозначна. Индексация, которую провела УК, за предыдущие два года, нарушает условия договоров управления. Также действия организации противоречат Жилищному кодексу.

Договор управления подписывают обе стороны — собственники и управляющая компания. Последняя не обязана принимать изменения условий договора, предложенные собственниками, без согласования с самой УО. Также недопустимо изменения условий договора в одностороннем порядке. Если же собственники пытаются изменить условия договора, исключив индексацию, то вы вправе оспорить такой протокол, поскольку он нарушает ваши законные интересы.