Автор статьи: Евгения Смирнова
Судебная практика по ЖКХ: июнь-июль 2024
Кто должен хранить ключи от чердака, прочищать ливневку и платить за разбитую машину
Воспользуйтесь демодоступом к платформе Doma.ai бесплатно
Эти и другие интересные иски в обзоре судебной практики по ЖКХ за июнь-июль 2024 года.
Где взять техническую документацию на МКД, если застройщик — банкрот?
Источник: Определение Верховного Суда Р Ф от 3 июня 2024 г. N 305-ЭС24−7256
Суть: управляющая компания заведовала новостройкой 4 года, потом собственники выбрали другую. Новая организация потребовала всю техническую документацию на МКД, в том числе градостроительный и кадастровый планы, техпаспорт на дом и инструкцию по эксплуатации. Но их у «бывшей» не оказалось.
Стороны: истец — новая управляющая компания, которая требовала восстановить документы. Ответчик — бывшая управляющая компания, которая изначально не получила документы от застройщика.
Иск удовлетворили полностью.
Потому что:
Какой можно сделать вывод: просто махнуть рукой на отсутствие технической документации не выйдет. Если комплект документов не передан или передан не полностью, управляющая организация обязана их восстановить. И желательно, не дожидаясь судебных исков.
Суть: управляющая компания заведовала новостройкой 4 года, потом собственники выбрали другую. Новая организация потребовала всю техническую документацию на МКД, в том числе градостроительный и кадастровый планы, техпаспорт на дом и инструкцию по эксплуатации. Но их у «бывшей» не оказалось.
Стороны: истец — новая управляющая компания, которая требовала восстановить документы. Ответчик — бывшая управляющая компания, которая изначально не получила документы от застройщика.
Иск удовлетворили полностью.
Потому что:
- по закону управляющая организация обязана хранить и актуализировать техническую документацию, а если ее не передали, то обращаться в суд или восстанавливать самостоятельно за счёт собственников;
- истец не может запросить документацию у застройщика, потому что он обанкротился.
Какой можно сделать вывод: просто махнуть рукой на отсутствие технической документации не выйдет. Если комплект документов не передан или передан не полностью, управляющая организация обязана их восстановить. И желательно, не дожидаясь судебных исков.
Читайте подробнее
«Техническая документация МКД: что в неё входит и как восстановить»
«Техническая документация МКД: что в неё входит и как восстановить»
Ключи от чердака и кто обязан их хранить
Источник: Решение Верховного Суда Р Ф от 5 июня 2024 г. N АКПИ24−256
Суть: собственник квартиры на верхнем этаже дома отказывался хранить ключи от чердака и хотел через суд снять эту обязанность и оспорить абзац 9 п. 4.6.3.1 Правил.
Согласно этому пункту, ключи от чердака должны храниться в квартире верхнего этажа и в организации по содержанию жилфонда, о чем должна быть соответствующая надпись на двери.
Стороны: истец — житель квартиры, который считал, что он не обязан обеспечивать доступ к общему имуществу и потому не обязан хранить ключи.
Верховный Суд отказал в удовлетворении административного иска, но отметил интересные моменты:
Какой можно сделать вывод: во-первых, заставить собственника отвечать за вход на чердак не получится. А во-вторых, всё снова упирается в коммуникацию — чтобы жители захотели помогать управляющей компании, с ними надо разговаривать.
Суть: собственник квартиры на верхнем этаже дома отказывался хранить ключи от чердака и хотел через суд снять эту обязанность и оспорить абзац 9 п. 4.6.3.1 Правил.
Согласно этому пункту, ключи от чердака должны храниться в квартире верхнего этажа и в организации по содержанию жилфонда, о чем должна быть соответствующая надпись на двери.
Стороны: истец — житель квартиры, который считал, что он не обязан обеспечивать доступ к общему имуществу и потому не обязан хранить ключи.
Верховный Суд отказал в удовлетворении административного иска, но отметил интересные моменты:
- оспариваемый пункт Правил обязателен для органов госконтроля и исполнительной власти, но не для собственников;
- поэтому управляющая компания обязана договориться с жителями верхних этажей и получить их согласие.
Какой можно сделать вывод: во-первых, заставить собственника отвечать за вход на чердак не получится. А во-вторых, всё снова упирается в коммуникацию — чтобы жители захотели помогать управляющей компании, с ними надо разговаривать.
Платформа Дома́ помогает управлять МКД легко и без рутины. А с мобильным приложением коммуникация с жителями становится простой и удобной.
Кто должен прочищать канализационные колодцы: управляющая компания или РСО?
Источник: Определение Верховного Суда РФ от 6 июня 2024 г. N 310-ЭС24−9427
Суть: водоканал считал, что чистить канализационные колодцы должна управляющая компания, поэтому игнорировал поступающие заявки. Чтобы не затопить подвал дома, управляющая компания оплатила услуги стороннего подрядчика и хотела компенсировать убытки.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — РСО (водоканал).
Что интересно, суд удовлетворил иск еще в первой инстанции, потому что между управляющей организацией и РСО был заключен договор, согласно которому эти канализационные колодцы находятся уже в зоне ответственности водоканала.
И нет бы РСО смириться с решением Арбитражного суда — компенсировать расходы на подрядчика (всего 15 000 рублей) и на представителя (еще 50 000 рублей).
А еще разумнее — согласиться с досудебной претензией, и вовсе оплатить только услуги подрядчика. Но водоканал дошел до Верховного суда и только увеличил расходы.
Какой можно сделать вывод: в этом деле суд встал на сторону управляющей компании, потому что в договоре между ней и РСО были правильно определены границы эксплуатационной ответственности. Поэтому, заключая договоры, внимательно относимся к каждому пункту.
Суть: водоканал считал, что чистить канализационные колодцы должна управляющая компания, поэтому игнорировал поступающие заявки. Чтобы не затопить подвал дома, управляющая компания оплатила услуги стороннего подрядчика и хотела компенсировать убытки.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — РСО (водоканал).
Что интересно, суд удовлетворил иск еще в первой инстанции, потому что между управляющей организацией и РСО был заключен договор, согласно которому эти канализационные колодцы находятся уже в зоне ответственности водоканала.
И нет бы РСО смириться с решением Арбитражного суда — компенсировать расходы на подрядчика (всего 15 000 рублей) и на представителя (еще 50 000 рублей).
А еще разумнее — согласиться с досудебной претензией, и вовсе оплатить только услуги подрядчика. Но водоканал дошел до Верховного суда и только увеличил расходы.
Какой можно сделать вывод: в этом деле суд встал на сторону управляющей компании, потому что в договоре между ней и РСО были правильно определены границы эксплуатационной ответственности. Поэтому, заключая договоры, внимательно относимся к каждому пункту.
Как не попасть в ловушку договора на оказание услуг
Источник: Определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2024 г. N 301-ЭС24−9238
Суть: собственники МКД решили перейти к непосредственному управлению домом, расторгли договор с управляющей компанией и предложили ей заключить новый договор — только на ремонт, содержание и обслуживание МОП. Управляющая организация согласилась. В договоре прописали фиксированный тариф с квадратного метра и условия пролонгации, а вот смету не согласовали.
Через полгода управляющая компания поняла, что денег не хватает и захотела расторгнуть договор. И условия это как будто позволяли — достаточно предупредить другую сторону за 30 дней. Но не тут-то было — жители так просто отпускать дешевую рабочую силу не захотели и обратились в прокуратуру.
Прокуратура проверила жалобу и решила, что управляющая компания должна вернуться к исполнению договора на прежних условиях. УК подала иск в суд, но безуспешно.
Стороны: истец — управляющая организация, ответчик — собственники МКД.
Суд решил, что управляющая компания не имеет право расторгать договор в одностороннем порядке, потому что:
Верховный Суд отказался пересматривать дело.
Какой можно сделать вывод: если управляющая компания заключает договор на оказание услуг/выполнение работ по содержанию общего имущества с собственниками МКД под непосредственным управлением, то она несет ответственность:
А вот права на расторжение этого договора в одностороннем порядке — не имеет.
Суть: собственники МКД решили перейти к непосредственному управлению домом, расторгли договор с управляющей компанией и предложили ей заключить новый договор — только на ремонт, содержание и обслуживание МОП. Управляющая организация согласилась. В договоре прописали фиксированный тариф с квадратного метра и условия пролонгации, а вот смету не согласовали.
Через полгода управляющая компания поняла, что денег не хватает и захотела расторгнуть договор. И условия это как будто позволяли — достаточно предупредить другую сторону за 30 дней. Но не тут-то было — жители так просто отпускать дешевую рабочую силу не захотели и обратились в прокуратуру.
Прокуратура проверила жалобу и решила, что управляющая компания должна вернуться к исполнению договора на прежних условиях. УК подала иск в суд, но безуспешно.
Стороны: истец — управляющая организация, ответчик — собственники МКД.
Суд решил, что управляющая компания не имеет право расторгать договор в одностороннем порядке, потому что:
- спорный договор нельзя отнести к договору возмездного оказания услуг;
- в одностороннем порядке могут расторгаться только те договоры, в которых обе стороны — предприниматели;
- а значит, пока не закончился срок действия договора, управляющая компания может его расторгнуть только по решению общего собрания собственников или через суд.
Верховный Суд отказался пересматривать дело.
Какой можно сделать вывод: если управляющая компания заключает договор на оказание услуг/выполнение работ по содержанию общего имущества с собственниками МКД под непосредственным управлением, то она несет ответственность:
- как в рамках заключенного договора;
- так и в соответствии с Правилами содержания общего имущества.
А вот права на расторжение этого договора в одностороннем порядке — не имеет.
Может ли управляющая компания вскрыть квартиру, чтобы спустить воздух из батареи? И что ей за это будет
Источник: Дело № 8Г-11 132/2024 (88−10 926/2024)
Суть: в начале отопительного сезона жители подъезда сидели без тепла, потому что управляющая компания не могла спустить воздух из батареи в квартире на верхнем этаже, — собственница уехала. Но вышла на связь и сообщила дату, после которой вернется.
Но управляющая компания ждать не стала — вызвали участкового и в присутствии понятых вскрыла квартиру. А после дверь заварили и опечатали.
Стороны: истец — собственница квартиры, которая требовала возместить ущерб, чуть больше 80 000 рублей, ответчик — управляющая компания.
Доводы истца:
Но суды первой и апелляционной инстанций сочли действия ответчика обоснованными, и в иске отказали, потому что:
Собственница обратилась в Кассационный суд, и он ее поддержал и отправил дело на пересмотр, потому что ответчик:
Какой можно сделать вывод: Кассационный суд отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на пересмотр, потому что управляющая компания не доказала, что собственник был уведомлен должным образом. И что другого способа запустить отопление, кроме как вскрыть квартиру, не было. Поэтому — соблюдаем процедуры и храним доказательства всегда, даже когда жители обрывают телефон диспетчерской.
Суть: в начале отопительного сезона жители подъезда сидели без тепла, потому что управляющая компания не могла спустить воздух из батареи в квартире на верхнем этаже, — собственница уехала. Но вышла на связь и сообщила дату, после которой вернется.
Но управляющая компания ждать не стала — вызвали участкового и в присутствии понятых вскрыла квартиру. А после дверь заварили и опечатали.
Стороны: истец — собственница квартиры, которая требовала возместить ущерб, чуть больше 80 000 рублей, ответчик — управляющая компания.
Доводы истца:
- оснований, чтобы вскрывать квартиру, не было, отсутствие отопления в одном подъезде — еще не чрезвычайная ситуация;
- к тому же, была известна дата, после которой собственник вернется домой;
- ответчик нарушил конституционное право на неприкосновенность жилища.
Но суды первой и апелляционной инстанций сочли действия ответчика обоснованными, и в иске отказали, потому что:
- «имелась опасность, угрожающая жильцам дома»;
- управляющая компания выполняла обязанности, согласно закону (п. 4 ст. 138, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ);
- и вскрывали дверь с сохранением имущества.
Собственница обратилась в Кассационный суд, и он ее поддержал и отправил дело на пересмотр, потому что ответчик:
- ничем не доказал, что не мог подождать приезда истца, или устранить проблемы с отоплением другим способом;
- обязан соблюдать процедуру вскрытия квартиры, например, должным образом уведомить собственника.
Какой можно сделать вывод: Кассационный суд отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на пересмотр, потому что управляющая компания не доказала, что собственник был уведомлен должным образом. И что другого способа запустить отопление, кроме как вскрыть квартиру, не было. Поэтому — соблюдаем процедуры и храним доказательства всегда, даже когда жители обрывают телефон диспетчерской.
Читайте подробнее
«Как управляющей компании попасть в квартиру для ликвидации ЧС».
«Как управляющей компании попасть в квартиру для ликвидации ЧС».
На машину упала рама остекленной лоджии. Кто виноват и кто заплатит?
Источник: Дело № 88 — 12 420/2024
Суть: металлическая рама упала из остекленной лоджии на припаркованную машину. Владелец обратился в суд, потому как управляющая компания отказалась возмещать ущерб в 408 тысяч рублей.
Стороны: истец — автовладелец, ответчик — управляющая организация.
Доводы истца:
Суд первой инстанции иск поддержал и принял решение: взыскать с управляющей компании и сумму ущерба, и судебные издержки (еще 16 080 рублей).
А вот Апелляционный суд встал на сторону ответчика по одной главной причине — остекление лоджии не относится к общедомовому имуществу, потому что пользоваться им могут только жители конкретной квартиры, а не весь дом. А значит, и отвечать за состояние лоджии должен собственник.
Какой можно сделать вывод: иногда очевидную невиновность приходится доказывать в суде, причем не первой инстанции. Запасаемся аргументами и стоим на своем.
Суть: металлическая рама упала из остекленной лоджии на припаркованную машину. Владелец обратился в суд, потому как управляющая компания отказалась возмещать ущерб в 408 тысяч рублей.
Стороны: истец — автовладелец, ответчик — управляющая организация.
Доводы истца:
- остекление лоджии — это часть облицовки фасада, поэтому относится к общедомовому имуществу;
- управляющая компания не доказала, что своевременно его осматривала и следила за целостностью конструкции.
Суд первой инстанции иск поддержал и принял решение: взыскать с управляющей компании и сумму ущерба, и судебные издержки (еще 16 080 рублей).
А вот Апелляционный суд встал на сторону ответчика по одной главной причине — остекление лоджии не относится к общедомовому имуществу, потому что пользоваться им могут только жители конкретной квартиры, а не весь дом. А значит, и отвечать за состояние лоджии должен собственник.
Какой можно сделать вывод: иногда очевидную невиновность приходится доказывать в суде, причем не первой инстанции. Запасаемся аргументами и стоим на своем.
Дело о демонтаже вывески на доме дошло до Верховного Суда
Источник: Определение СКЭС ВС РФ № 308-ЭС23−25 249 от 26.07.2024, Дело №А32−32 373/2022
Суть: собственник сдал нежилое помещение магазину «Пятёрочка», и на фасаде дома появилась вывеска площадью более 40 кв. м. Управляющая компания посчитала, что это уже не информационная вывеска, а рекламная конструкция, а общее собрание собственников ее монтаж не разрешало. Поэтому обратилась в суд с иском о демонтаже.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — владелец магазина.
Суды первых трех инстанций в иске отказали, потому что не увидели рекламы в вывеске, только информацию, которая должна быть размещена по закону.
А вот Верховный суд отправил дело на пересмотр, потому что:
В итоге суд вынес решение — «если информационная вывеска, размещенная на общем имуществе МКД, превышает установленные муниципалитетом размеры, то ее размещение требует согласования с собственниками, и за это размещение собственники вправе взимать плату». Иск управляющей компании удовлетворили.
Какой можно сделать вывод: есть надежда, что позицию Верховного суда теперь будут иметь в виду и нижестоящие инстанции, а значит, собственникам будет проще получить деньги за вывески на фасадах МКД.
Суть: собственник сдал нежилое помещение магазину «Пятёрочка», и на фасаде дома появилась вывеска площадью более 40 кв. м. Управляющая компания посчитала, что это уже не информационная вывеска, а рекламная конструкция, а общее собрание собственников ее монтаж не разрешало. Поэтому обратилась в суд с иском о демонтаже.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — владелец магазина.
Суды первых трех инстанций в иске отказали, потому что не увидели рекламы в вывеске, только информацию, которая должна быть размещена по закону.
А вот Верховный суд отправил дело на пересмотр, потому что:
- максимальная площадь информационной таблички должна быть не более 0,2 кв. м (согласно местным правилам благоустройства), а спорные конструкции в 200 раз больше;
- порядок и условия размещения всех других конструкций определяет общее собрание собственников;
- даже если иное указано в договоре аренды, этот пункт считается ничтожным.
В итоге суд вынес решение — «если информационная вывеска, размещенная на общем имуществе МКД, превышает установленные муниципалитетом размеры, то ее размещение требует согласования с собственниками, и за это размещение собственники вправе взимать плату». Иск управляющей компании удовлетворили.
Какой можно сделать вывод: есть надежда, что позицию Верховного суда теперь будут иметь в виду и нижестоящие инстанции, а значит, собственникам будет проще получить деньги за вывески на фасадах МКД.
Doma.ai — это бесплатная программа управления МКД. Прямо на экране отсортированные обращения жителей, шахматка, показания ИПУ, и сколько денег вы получили по платежам. Получите демонстрацию программы
