о том, как управлять многоквартирными домами

09.08.2024

Что надо знать • Взаимодействие с госорганами

Что надо знать •
Взаимодействие с госорганами

Автор статьи: Евгения Смирнова

Публикуем обзор судебной практики по ЖКХ — семь свежих споров между жителями, управляющими организациями и госорганами с мая по июнь 2024 года.

Источник: Дело №88-20134/2024 от 13 июня 2024 г

Суть: За оскорбления и недостоверную информацию в чате с соседями суд назначил штраф и обязал написать опровержение.

Стороны: истцы — сотрудники ТСЖ, которым не понравились обвинения в домовом чате в «неправомерном использовании финансов товарищества для личных целей». Они обратились с иском о защите чести и достоинства. Ответчики — семейная пара, жители МКД.

Лингвистическое исследование выявило нецензурные выражения и оскорбительные формулировки. Ответчиков обязали выплатить сотрудникам ТСЖ по 30 000 и 20 000 рублей и опровергнуть заведомо ложные утверждения в том же чате.

Какой можно сделать вывод: соцсети и чаты почему-то многие считают площадкой с неограниченной свободой слова. Но это не так. И сотрудники управляющей компании, как и все другие граждане, имеют право на уважение. Хотя иногда доказывать это право приходится в суде.

Источник: Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88а-10740/2024

Суть: один из жителей многоквартирного дома обратился в ГЖИ, чтобы оштрафовать УК за плохое обслуживание мест общего пользования, конкретно — за некачественный ремонт и содержание подъездов. Но жилинспекция ограничилась предупреждением. А житель получил здравую рекомендацию — все вопросы, которые касаются МОП, решать на общем собрании собственников, не привлекая надзорные органы. Но собственнику такое решение пришлось не по вкусу, и он обратился в суд с административным иском, чтобы:

• доказать бездействие жилинспекции;
• с помощью ГЖИ заставить УК отремонтировать подъезды.

Стороны: истец — житель МКД, ответчики — руководитель ГЖИ Самарской области и два сотрудника.

Но суды трех инстанций встали на сторону ответчиков. Потому что:

• само обращение в жилинспекцию было рассмотрено в законном порядке, поэтому обвинять ее в бездействии нельзя;
• инспекция выдала УК предупреждение после профилактического визита, а вот оснований, чтобы проводить другие контрольные мероприятия, — не было.

Какой можно сделать вывод: во-первых, полномочия ГЖИ строго ограничены Постановлением Правительства №336; а во-вторых, это дело снова подсвечивает, насколько важно для управляющих компаний работать с жителями и объяснять, из чего складывается ремонт и обслуживание МОП. И как эти работы/услуги можно изменить или дополнить.

Источник: Кассационная жалоба 5-КФ24−1097-К2

Суть: ТСЖ подало иск о взыскании долга за МОП, коммуналку и капитальный ремонт и хотело привлечь к солидарной ответственности всех зарегистрированных жителей квартиры, а не только собственников.

Стороны: истец — ТСЖ, ответчики — пять человек, прописанных в задолжавшей квартире.

Что решил суд:

• солидарную ответственность, то есть обязанность платить по долгам, жители несут только за МОП и коммуналку;
• а вот взносы за капремонт относятся исключительно к собственникам;
• поэтому иск удовлетворен частично.

Какой можно сделать вывод: во-первых, помним про разницу в обязанностях собственников и просто зарегистрированных жителей, и экономим время и деньги на подачу бесперспективных исков. А во-вторых, в рамках солидарной ответственности по долгам ЖКХ можно привлечь даже тех граждан, которые не проживают, но зарегистрированы в квартире.

Источник: Определение Верховного Суда РФ от 17 мая 2024 г. N 307-ЭС24−3467 (2)

Суть: Ресурсоснабжающая организация подала на муниципалитет иск о взыскании трехлетнего долга за отопление — за период после смерти нанимателя.

Стороны: истец — РСО, ответчик — администрация Вологодского муниципального округа Вологодской области.

Суды первых двух инстанций согласились с требованиями истца, тогда муниципалитет обратился с кассационной жалобой в Верховный суд. Но и он отказал.

Потому что:

• в 2022 году между муниципалитетом и несовершеннолетним заключен договор соцнайма спорной квартиры;
• ребенку предоставлены меры социальной поддержки по оплате жилого помещения и отопления;
• несовершеннолетний не обладает полной гражданской дееспособностью и не может самостоятельно платить за ЖКУ;
• при этом наниматель жилого помещения по договору соцнайма обязан своевременно платить за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения такого договора.

Итог: Платить за коммуналку после смерти нанимателя и до конца нахождения его несовершеннолетнего ребенка в детдоме должны органы государственной власти. Хотя право на проживание в квартире сохраняется за детьми.

Какой можно сделать вывод: помним, что кроме солидарной ответственности жителей, в судебной практике по ЖКХ есть еще и субсидиарная. Когда нельзя взыскать долги с нанимателя-должника, платить будет непосредственный собственник. В данном случае — администрация муниципального округа.

Источник: Дело № 88 - 11 571/2024

Суть: собственники МКД за свой счет установили на придомовой территории металлические ворота с системой контроля доступа. И хотели включить их в состав общего имущества, чтобы заставить управляющую компанию обслуживать. УК брать на баланс ворота не захотела. Тогда жители обратились в суд.

Стороны: истец — один из собственников квартир в МКД, ответчик — управляющая компания.

Доводы истца:

• УК должна исполнять все решения, принятые на ОСС;
• сами ворота стоят на общедомовой территории, поэтому уже включены в состав общего имущества, а уж его управляющая компания обязана обслуживать в силу закона;
• при этом жители предлагали дополнительно оплачивать работу УК.

Но суды трех инстанций пришли к другому выводу и встали на сторону УК. Потому что:

• и ворота и система контроля доступа не указаны в приложениях к договору управления;
• а значит, чтобы УК взяла их на баланс, нужно изменить состав общего имущества по решению ОСС и, главное, с согласия УК;
• УК не обязана исполнять решение ОСС, если не хочет, потому что это противоречит свободе договора;
• недопустимо принуждать изменять условия договора управления в одностороннем порядке;
• плюс к этому, нужно принять решение и о стоимости такого обслуживания, с учетом предложений УК, без этого также получаем противоречие свободе договора и, как следствие, убытки для УК.

Какой можно сделать вывод: с одной стороны, управляющая компания обязана следить за общим имуществом МКД, а вот с другой, — только за тем, которое указано в договоре управления.

Источник: Определение Верховного Суда РФ от 22 мая 2024 г. N 301-ЭС24-6277

Суть: на первом этаже МКД расположено торговое помещение. В квартире сверху разгерметизировался стояк отопления, а он относится к общему имуществу МКД. Собственник возмещать ущерб отказался. Пострадавший владелец затопленного помещения подал иск на управляющую компанию.

Стороны: истец — ИП, ответчик — управляющая компания.

Суды трех инстанций сочли управляющую компанию виновной.
Потому что:

• она должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в МКД;
• стояк центрального отопления однозначно относится к общему имуществу, поэтому УК обязана следить за его исправностью;
• помещения истца затопило, потому что УК не провела своевременные ремонтные работы, а заявка от жителя была;
• а значит, УК плохо выполняла обязанности по эксплуатации и обслуживанию общего имущества в МКД;
• а вот житель, который пытался починить стояк сам, не дожидаясь сантехников, не виноват.

Управляющая компания не согласилась и подала кассационную жалобу в Верховный суд. Доводы УК:

• потоп произошел, потому что житель верхней квартиры выкрутил разъемное соединение на стояке центрального отопления, когда пытался самостоятельно прекратить капельную течь;
• ничем не доказано, что сама УК не выполняла обязательства по договору управления;
• в акте, составленном по факту затопления, зафиксирована исключительно аварийная ситуация, и ничто не говорит о несвоевременном проведении ремонтных работ со стороны УК.

В итоге УК не отбилась от иска и теперь обязана возместить:

• стоимость ремонта помещения, торгового оборудования и поврежденного товара;
• расходы на проведение независимой оценки ущерба.

Верховный Суд отказал в пересмотре дела.

Какой можно сделать вывод: во-первых, правильно оцениваем срочность заявок от жителей и быстро решаем горящие проблемы; во-вторых, рассказываем жителям, что такое общедомовое имущество и почему ремонтировать его может только управляющая компания.

Источник: Определение Второго КСОЮ по делу № 88а-11 454/2024

Суть: ЖСК, созданные до 2012 года, работают по уставу с огромным количеством нарушений НПА. Госжилинспекция потребовала от ЖСК «Старт-Беловежский» привести устав в соответствие с действующим законодательством. Но даже с изменениями он остался нелегитимным, по мнению инспекции. И она потребовала ликвидации ЖСК.

Стороны: истец — Государственная жилищная инспекция города Москвы, ответик — жилищно-строительный кооператив.

Районный суд удовлетворил иск, и судебная коллегия по административным делам его поддержала.

Главный вывод суда — ликвидировать ЖСК, созданные до 2 декабря 2011 года, если многоквартирный дом построен и все паи выплачены. Потому что подобные ЖСК уже не могут существовать в такой организационно-правовой формы.

Кооператив не согласился и подал кассационную жалобу, но безрезультатно — решение суда осталось в силе.

Какой можно сделать вывод: старым ЖСК нужно реорганизовываться в ТСЖ/ТСН, не дожидаясь проверок жилинспекции и судебных исков. Кстати, первая версия Жилищного кодекса РФ содержала пункт, согласно которому все ЖСК с выплаченными паями должны быть преобразованы в ТСЖ в течение двух лет.

Doma.ai — это бесплатная программа управления МКД. Прямо на экране отсортированные обращения жителей, шахматка, показания ИПУ, и сколько денег вы получили по платежам. Получите демонстрацию программы