Автор статьи: Евгения Смирнова
Земельный участок под многоквартирным домом. Споры и судебные решения
Что делать, когда земля не стоит на кадастровом учете, или на одном участке стоят несколько домов? Или участок слишком большой, дорого обходится, а собственники не хотят платить?
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
Рассмотрим несколько ситуаций, когда собственники и управляющие организации хотели изменить размер земельного участка.
Земельный участок под МКД — что это такое, и зачем оформлять
К земельному участку под МКД относится как сама земля, так и придомовая территория, — тротуары, газоны, парковки, детские и спортивные площадки и так далее.
Когда участок стоит на кадастровом учете, собственники помещений могут:
Когда участок стоит на кадастровом учете, собственники помещений могут:
- контролировать эту территорию, сами решают, какие объекты нужны на ней;
- сдать часть земли в аренду, пополнить бюджет управляющей компании и перенаправить эти деньги на нужды дома;
- увеличить компенсацию за жилые и нежилые помещений, если дом когда-то признают аварийным.
Если участок не стоит на на кадастровом учете — чем это грозит
Когда участок не стоит на кадастровом учете, земля юридически остается в собственности муниципалитета. И тут два варианта развития событий:
В 2020 году в Москве произошла такая ситуация. Управление гражданского строительства заключило договор безвозмездного пользования на часть земельного участка под МКД — планировалось осчастливить жителей соседством с новой гимназией. Что само по себе, может быть, и неплохо, но надо пережить длительный и некомфортный период строительства под боком.
Жители обратились в суд и выиграли дело. Но только во второй инстанции, что потребовало денег и нервов.
- Собственники могут пользоваться придомовой территорией всю жизнь, без ограничений и сложностей.
- Беда подкрадется незаметно: например, город сдаст часть придомовой территории в аренду.
В 2020 году в Москве произошла такая ситуация. Управление гражданского строительства заключило договор безвозмездного пользования на часть земельного участка под МКД — планировалось осчастливить жителей соседством с новой гимназией. Что само по себе, может быть, и неплохо, но надо пережить длительный и некомфортный период строительства под боком.
Жители обратились в суд и выиграли дело. Но только во второй инстанции, что потребовало денег и нервов.
Могут возникнуть и другие проблемы — например, собственники решат: раз участок под МКД не сформирован, значит, можно не платить за содержание придомовой территории.
Пример: два собственника обратились в суд, потому что решили, что управляющая организация без объяснения причин включила участок под домом в общедомовое имущество, а значит, неправомерно начисляет плату за его уборку.
Откуда такие выводы? Собственники не нашли в ЕГРН сведения о границах придомовой территории, а общее собрание не принимало решений по включению участка в общее имущество.
Истцы хотели вернуть необоснованную плату и наказать управляющую организацию штрафом. Но суды трех инстанций отказали в иске, потому что:
Проще говоря, суд решил — раз собственники используют спорный участок, значит, должны оплачивать работу управляющей организации.
Чтобы избежать подобных проблем с жителями, рекомендуем оформлять права собственности на земельный участок.
Откуда такие выводы? Собственники не нашли в ЕГРН сведения о границах придомовой территории, а общее собрание не принимало решений по включению участка в общее имущество.
Истцы хотели вернуть необоснованную плату и наказать управляющую организацию штрафом. Но суды трех инстанций отказали в иске, потому что:
- согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ в состав общего имущества входит земля под МКД;
- если дом построен до вступления в силу нового Жилищного кодекса, а участок поставлен на кадастровый учет, земля переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме;
- если участок под МКД не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, он остается в собственности муниципалитета, но жителей дома все равно имеют право владеть и пользоваться участком и обязаны нести расходы по его содержанию.
Проще говоря, суд решил — раз собственники используют спорный участок, значит, должны оплачивать работу управляющей организации.
Чтобы избежать подобных проблем с жителями, рекомендуем оформлять права собственности на земельный участок.
Что делать, если на одном участке несколько домов
Пример первый — два многоквартирных дома, два ТСЖ, один земельный участок
Одно из ТСЖ обратилось в муниципалитет, чтобы сформировать отдельный участок под своим домом. Администрация отказала: работа уже сделана — земля на кадастровом учете с 2004 года. Да, она общая для двух домов, но закон это разрешает.
ТСЖ не сдавалось и обратилось сначала в арбитражный суд, а потом подало кассационную жалобу в Верховный суд. Переложить головную боль на муниципалитет все равно не получилось. Верховный суд оставил в силе решение арбитража.
Что интересно: в принципе отделиться от соседей можно (и суд на это указал), но для этого само товарищество должно инициировать процедуру раздела земельного участка.
Пример второй — два дома, два ТСЖ, общий земельный участок и… шлагбаум
Ситуация — согласно Росреестру два дома находятся на одном земельном участке, у каждого своя управляющая организация. На общем собрании собственники одного дома решили поставить шлагбаум — что не понравилось жителю соседнего дома. Он пожаловался в ГЖИ.
Инспекторы согласись: если земельный участок общий, то ставить шлагбаум без согласия собственников второго дома незаконно, и велели устранить нарушение.
ТСЖ со шлагбаумом оспорило предписание в суде, но ничего не вышло, потому что:
Верховный суд отказал ТСЖ со шлагбаумом в пересмотре дела.
Одно из ТСЖ обратилось в муниципалитет, чтобы сформировать отдельный участок под своим домом. Администрация отказала: работа уже сделана — земля на кадастровом учете с 2004 года. Да, она общая для двух домов, но закон это разрешает.
ТСЖ не сдавалось и обратилось сначала в арбитражный суд, а потом подало кассационную жалобу в Верховный суд. Переложить головную боль на муниципалитет все равно не получилось. Верховный суд оставил в силе решение арбитража.
Что интересно: в принципе отделиться от соседей можно (и суд на это указал), но для этого само товарищество должно инициировать процедуру раздела земельного участка.
Пример второй — два дома, два ТСЖ, общий земельный участок и… шлагбаум
Ситуация — согласно Росреестру два дома находятся на одном земельном участке, у каждого своя управляющая организация. На общем собрании собственники одного дома решили поставить шлагбаум — что не понравилось жителю соседнего дома. Он пожаловался в ГЖИ.
Инспекторы согласись: если земельный участок общий, то ставить шлагбаум без согласия собственников второго дома незаконно, и велели устранить нарушение.
ТСЖ со шлагбаумом оспорило предписание в суде, но ничего не вышло, потому что:
- общее имущество, в том числе и земельный участок, принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам МКД (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491);
- размер и границы земельного участка зафиксированы в ЕГРН;
- спорный земельный участок в общей долевой собственности собственников двух домов, поэтому решать, быть шлагбауму или не быть, может только ОСС обоих домов.
Верховный суд отказал ТСЖ со шлагбаумом в пересмотре дела.
Закон разрешает формировать один земельный участок для нескольких отдельно стоящих домов. Если собственники помещений хотят персональную территорию, никто не запрещает этот участок разделить.
Пример третий — четыре дома, у каждого свой участок, но собственники недовольны
В 2005 году участок поставлен на кадастровый учет, в течение пяти лет на нем появилось четыре многоквартирных дома. В 2021 году муниципалитет размежевал общую землю — к каждому МКД отнес свой участок. Но жители недовольны.
Несколько собственников из разных домов объединились и подали иск на администрацию города — хотели оспорить разделение участков из-за того, что:
Что интересно: первые три инстанции поддержали иск, но их решения отменил Верховный суд. Исходный земельный участок поставлен на кадастровый учет на основании постановления муниципалитет и договора аренды между городом и застройщиком. В рамках этого договора застройщик построил и ввел в эксплуатацию четыре МКД. Согласно ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ муниципалитет обязан под каждым домом образовать свой земельный участок и не обязан спрашивать разрешения у собственников.
Право общей долевой собственности на земельный участок наступает с момента регистрации права собственности на первое помещение в доме, но это право относится не к участку, сформированному для строительства, а к участку, который образован муниципалитетом для эксплуатации конкретного дома.
В 2005 году участок поставлен на кадастровый учет, в течение пяти лет на нем появилось четыре многоквартирных дома. В 2021 году муниципалитет размежевал общую землю — к каждому МКД отнес свой участок. Но жители недовольны.
Несколько собственников из разных домов объединились и подали иск на администрацию города — хотели оспорить разделение участков из-за того, что:
- они теперь не могут пользоваться значительной частью объектов и элементов единой инфраструктуры жилищного комплекса;
- какие-либо изменения с земельным участком допустимы только с согласия всех собственников.
Что интересно: первые три инстанции поддержали иск, но их решения отменил Верховный суд. Исходный земельный участок поставлен на кадастровый учет на основании постановления муниципалитет и договора аренды между городом и застройщиком. В рамках этого договора застройщик построил и ввел в эксплуатацию четыре МКД. Согласно ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ муниципалитет обязан под каждым домом образовать свой земельный участок и не обязан спрашивать разрешения у собственников.
Право общей долевой собственности на земельный участок наступает с момента регистрации права собственности на первое помещение в доме, но это право относится не к участку, сформированному для строительства, а к участку, который образован муниципалитетом для эксплуатации конкретного дома.
Управляющей организации проще работать, если у дома свой земельный участок. Можно корректно рассчитывать стоимость услуг и работ, и понятно, кто за что отвечает. Но суды до сих пор допускают регистрацию одного участка под несколькими МКД, несмотря на позицию Росреестра, — федеральная служба четко рекомендует: одному дому — один участок.
Что делать, если земельный участок под МКД нужно уменьшить
Ситуация актуальна, когда муниципалитет формировал границы участка самостоятельно и оказался слишком щедрым. Земли много, она не используется, а содержать ее в соответствии с Правилами управляющая организация обязана.
А собственники, в свою очередь, обязаны оплачивать содержание ненужной территории и всех объектов, которые на ней находятся. Сократить размер земельного участка можно, но только через уменьшение общего имущества.
Что надо сделать:
Шаг первый — проводим общее собрание собственников.
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ это решение должны принять все 100% собственников.
В повестке собрания:
А собственники, в свою очередь, обязаны оплачивать содержание ненужной территории и всех объектов, которые на ней находятся. Сократить размер земельного участка можно, но только через уменьшение общего имущества.
Что надо сделать:
Шаг первый — проводим общее собрание собственников.
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ это решение должны принять все 100% собственников.
В повестке собрания:
- изменение границ земельного участка;
- уменьшение состава общего имущества;
- выбор представителя;
- утверждение расходов.
Читайте подробнее
Кворум: что это и сколько жителей нужно собирать УК
Кворум: что это и сколько жителей нужно собирать УК
Шаг второй — обращаемся в муниципалитет
К заявлению на изменении размера участка через перераспределение прилагаем:
Муниципалитет может отказать, например, если сочтет, что уменьшение текущего земельного участка принесет жителям дискомфорт.
Шаг третий — ставим на кадастровый учет уменьшенную территорию
Заказываем кадастровые работы и обновляем информацию в ЕГРН. Тут важно, что оплата услуг должна быть согласована с собственниками на общем собрании.
К заявлению на изменении размера участка через перераспределение прилагаем:
- правоустанавливающие документы на землю, то есть выписку и ЕГРН;
- или схему расположения участка, если он не замежеван и не стоит на кадастровом учете.
Муниципалитет может отказать, например, если сочтет, что уменьшение текущего земельного участка принесет жителям дискомфорт.
Шаг третий — ставим на кадастровый учет уменьшенную территорию
Заказываем кадастровые работы и обновляем информацию в ЕГРН. Тут важно, что оплата услуг должна быть согласована с собственниками на общем собрании.
Какой из всех ситуаций можно сделать выводы
1. Все, что касается изменения размера участка под МКД, работает только, если есть согласие 100% собственников. Хотите получить независимый участок, построить парковку или отгородиться шлагбаумом — на здоровье. Но только с решением ОСС на руках.
2. Закон разрешает формировать и ставить на кадастровый учет один участок для нескольких МКД. При этом неоднозначные решения принимают и муниципалитет, который должен провести новое межевание, и суды.
3. Поэтому готовимся к длительным разбирательствам и вооружаемся аргументами — не только федеральными законами и письмами, но и свежими решениями Верховного суда.
2. Закон разрешает формировать и ставить на кадастровый учет один участок для нескольких МКД. При этом неоднозначные решения принимают и муниципалитет, который должен провести новое межевание, и суды.
3. Поэтому готовимся к длительным разбирательствам и вооружаемся аргументами — не только федеральными законами и письмами, но и свежими решениями Верховного суда.
Чтобы лучше доносить информацию до жителей, обратите внимание на программу для управления МКД. Прямо на экране отсортированные обращения жителей, шахматка, показания ИПУ, и сколько денег вы получили по платежам. Воспользуйтесь бесплатно
