Собственники проголосовали за снижение размера платы: как УК обосновать свои тарифы

Тариф на обслуживание МКД — это не просто цифра в квитанции, а одно из условий договора управления. Сумма должна быть такой, чтобы УК могла выполнить все необходимые виды работ и услуг. Размер платы за содержание общего имущества устанавливают ежегодно. Он действует минимум на протяжении следующего года. Если жители снизили размер платы, а УК не участвовала в расчетах и не согласовала новую цену, это не повод автоматически переходить на новые условия.

Если УК проигнорирует решение собственников и продолжит выставлять счета по старым тарифам, то это может привести к убыткам.
Например, собственники начнут подавать иски, чтобы принудить исполнить решение. Или начнут писать жалобы в жилищную инспекцию. А если УК захочет сама расторгнуть договор управления, то сделать это будет сложно.

Расчетный центр для УК и ТСЖ

Ведем начисления за ЖКУ и консультируем жителей дешевле штатной бухгалтерии. Переходите за подробностями

Рассмотрим два примера из судебной практики. Один спор разрешился в пользу УК, из второго победителями вышли собственники.

В Тобольске Тюменской области собственники снизили тарифы УК на содержание и ремонт без должного обоснования. Собрание прошло с нарушениями. В протоколе не было необходимых приложений. Собственники не направляли в УК запросы о предлагаемом перечне услуг и работ. Их не утвердили и не приложили к итоговому документу. Управляющая компания обратилась в суд и выиграла.

Суд признал решение ОСС недействительным, потому что:

• причины понижения тарифа недостаточно убедительны;
• собрание прошло с нарушениями.

А вот УК из Сахалинской области не удалось отстоять свою позицию. Жители МКД в Горнозаводске снизили плату на 4,88 рублей за м2 за счет того, что сократили перечень работ. Управляющая компания проигнорировала решение ОСС и продолжала начислять платежи по- старому. Жители обратились в суд за перерасчетом, а также просили обязать УК начислять платежи по новому размеру платы. Суд поддержал собственников:

Составили памятку, как управляющей организации защитить права в судебном порядке.

Основания, чтобы признать решение недействительным:

• нет кворума;
• вопрос не включен в повестку;
• протокол оформлен с нарушениями, например, нет подписей или листов регистрации;
• нарушены права УК как стороны договора, то есть тариф изменен без согласования.

Собрать документы, которые подтверждают, что решение нарушает права УК:

• договор управления с действующим тарифом и сроком его действия;
• переписку и уведомления о собрании, если не приглашали или нарушили порядок уведомления;
• смету расходов и расчеты, доказывающие необоснованность снижения тарифа;
• копию протокола ОСС.

Доказать судье, что размер платы, который утвердили жители:

• экономически не обоснован;
• не позволяет УК выполнять перечень, согласованный в договоре управления.

Еще один показательный и длительный спор произошел в Свердловской области. Чтобы разобраться, судам понадобилось два года. В Асбесте собственники снизили тариф до 13,44 рублей за м2. Но У К отмахнулась от решения ОСС и стала применять муниципальный тариф в 20,87 рублей. Жители обратились в суд, указав, что УК неправильно начисляет плату, и выиграли. Суд первой инстанции указал, что компания не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы. Ведь собственники приняли тариф, но УК он не понравился.

УК пошла дальше. Но апелляция согласилась с доводами первой инстанции. Тогда управляющая организация обратилась в кассацию,  которая отменила решение двух первых инстанций, потому что:

Апелляция снова пересмотрела дело и пришла к таким же выводам, что кассационный суд. Собственников это не удовлетворило и уже они обратились в кассацию. Он также поддержал новую позицию апелляционного суда. Но на этом судебная тяжба не закончилась и жители дошли до Верховного суда. Он заявил, что решения предыдущих судов были неправильными и ничем не подкреплены. 
Они неверно решили, что договор управления недействительный и его можно оспорить, управляющая компания не способна качественно обслуживать дом за указанную сумму. Кроме того, Верховный суд указал, что жители не обязаны доказывать, почему именно такую плату они установили. Судебная коллегия отменила все решения и отправила дело на новое рассмотрение в апелляцию. Свердловский областной суд поддержал самое первое решение суда первой инстанции.

Чтобы минимизировать ситуации со снижением размера платы, УК важно работать на опережение:

Если жители проголосовали за снижение тарифа, УК не обязана автоматически принимать их решение. Это договорное правоотношение и изменить цену возможно только по взаимному согласию сторон. Главное — действовать последовательно: