Автор статьи: Анастасия Кузнецова
Прямые договоры в МКД: судебная практика и анализ отказов РСО
Разъясняем, почему РСО отказывают в прямых договорах, и как действовать домам с ИТП
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
Провели прямой эфир в Сообществе Домов с Олесей Лещенко, заместителем коммерческого директора Doma.ai, и Сергеем Сергеевым — руководителем направления правового сопровождения в сфере ЖКХ и управления недвижимостью юридической группы «Яковлев и партнеры». В эфире разобрали рекомендации о том, что делать, если РСО отказывается заключать на прямые договоры без законных оснований. А еще, как перевести на прямые договоры дом с ИТП. Посмотрите видео с эфира или можете прочитать в текстовом формате в нашей статье.
Что значит прямой договор
Прямые договоры с РСО (ресурсоснабжающей организацией) — это когда все жители в доме заключают договор с компанией, которая поставляет ресурсы, например, воду, электричество, отопление или газ.
Существует несколько оснований для заключения прямых договоров с РСО
- Решение общего собрания собственников (ОСС). Это когда сами жители решают, что хотят платить напрямую ресурсникам, минуя УК или ТСЖ.
- Инициатива РСО — если у УК есть долги. Если УК не платит вовремя РСО за воду, тепло, электричество. РСО может в одностороннем порядке перейти на прямые договоры.
- Временное управление домом: если УК назначена временно местной администрацией. Так бывает, когда у дома нет своей УК или ТСЖ, и муниципалитет назначает временную УК.
Перейти на прямые договоры не всегда просто. Порой теория сталкивается с противоречивой судебной практикой.
Читайте подробнее
Заключение и расторжение прямых договоров с РСО
Заключение и расторжение прямых договоров с РСО
Как УК отстоять свои права в суде
Постановление № 1616 гласит: если управляющая компания в МКД не выбрана, а временно назначена администрацией, то ресурсы должны поставляться по прямым договорам с жителями. Но РСО и некоторые суды начали трактовать это иначе: «Если УК назначена администрацией, значит она все-таки выбрана — просто не жителями, а властью. А значит, Постановление № 1616 не применяется».
Получается парадокс: Дом без выбранной УК → администрация назначает временную УК → и тут же РСО говорит: «Так УК уже выбрана!»
Алгоритм действий для защиты
Постановление № 1616 гласит: если управляющая компания в МКД не выбрана, а временно назначена администрацией, то ресурсы должны поставляться по прямым договорам с жителями. Но РСО и некоторые суды начали трактовать это иначе: «Если УК назначена администрацией, значит она все-таки выбрана — просто не жителями, а властью. А значит, Постановление № 1616 не применяется».
1.
Доказывать, что «не выбрана» — значит, не выбрана жителями. Использовать формулировку из постановления, где сказано:
«При отсутствии выбранной управляющей организации, временно назначается УК по решению органа местного самоуправления».
На что делать акценты в суде:
- «Не выбрана» = не выбрана на общем собрании собственников;
- Назначение администрации — вынужденная мера, а не воля жителей;
- А значит, действует императивная норма закона, обязывающая перейти на прямые договоры.
2.
Не давать РСО подменять термины
В отзывах и возражениях РСО могут менять смысл:
«Раз УК назначена — значит, она есть. А раз есть — значит, она выбрана».
«Раз УК назначена — значит, она есть. А раз есть — значит, она выбрана».
Нужно прямо в суде оспаривать такую логику:
- Это подмена понятий;
- Назначение ≠ выбор;
- Если бы УК была выбрана, администрация вообще не имела бы права кого - то назначать.
Сергей упоминает, что эти странные доводы попадают в судебные акты часто «по ошибке», потому что помощники судей переписывают все подряд из отзыва РСО.
Поэтому нужно указывать суду, что такие доводы — второстепенные, ошибочные и у них нет юридического значения.
3.
Использовать другие основания для прямых договоров
Если спор по постановлению затягивается, можно попытаться перейти на прямые договоры и по другим основаниям:
- Общее собрание собственников — собрать и оформить;
- Наличие задолженности у временной УК перед РСО — если есть, это отдельное основание;
- Жалобы в прокуратуру, ГЖИ — на нарушение закона и подмену понятий.
Читайте подробнее
Что делать, если небаланс РСО попал на общедомовые нужды
Что делать, если небаланс РСО попал на общедомовые нужды
Переход на прямые договоры МКД с ИТП
ИТП — индивидуальный тепловой пункт. Это такая «конструкция», часто в подвале дома, где тепло от котельной или ТЭЦ «подготавливается» для конкретного дома. Туда приходит горячая вода от поставщика, а ИТП уже:
- Догревает воду для отопления. Теплоноситель расходится на две части: одна идет в батареи, а вторую используют, чтобы подогреть холодную воду, из которой сделают горячую воду, которая пойдет из крана;
- Греет воду для горячего водоснабжения;
- Регулирует температуру в зависимости от погоды.
По сути, дом с ИТП — это как квартира с бойлером в подвале. Все получают горячую воду, но бойлер один. Кто его будет обслуживать и как платить за тепло — вот в чем загвоздка при переходе на прямые договоры.
Нередко в обслуживании МКД случаются аварии, а вместе с ними приходят судебные разбирательства и большие суммы компенсаций жителям. Снимите с себя затраты при неприятных происшествиях в обслуживании МКД — оформите страховку.
В чем сложность перехода на прямые договоры
Сложность перехода на прямые договоры в домах с ИТП в том, что ресурс сначала поступает в общедомовое оборудование, где «преобразуется» — а значит, возникает спор: кто отвечает за ИТП, как считать ресурс и кто должен за что платить. РСО нередко утверждают, что поставка не является прямой, а суды поддерживают такую позицию из-за неясных границ ответственности и расчётов.
Разберем сложности, которые встречаются чаще всего.
Разберем сложности, которые встречаются чаще всего.
Горячее водоснабжение
Невозможно перейти на прямые договоры, потому что по мнению судов и РСО: Ресурсник не поставляет готовую услугу, а только компоненты (тепло + холодная вода). Услуга «собирается» внутри дома, а значит — не поставляется напрямую.
Судебная практика уже устоялась: на ГВС с ИТП — прямые договоры невозможны.
Даже если договоры уже были, РСО может их в одностороннем порядке расторгнуть, и суд их в этом поддержит.
Даже если договоры уже были, РСО может их в одностороннем порядке расторгнуть, и суд их в этом поддержит.
Отопление
Пока нет официальной позиции Верховного суда, но в судах нижестоящих инстанций сформировалась негативная практика. Отказ по тем же основаниям, что и по ГВС:
«В ИТП происходит преобразование ресурса, значит, это не прямая поставка».
«В ИТП происходит преобразование ресурса, значит, это не прямая поставка».
Некоторые управляющие компании уже отказываются от споров и берут отопление на себя.
Холодное водоснабжение
Новый поворот: суды начали отказывать в переходе на прямые договоры даже по ХВС в домах с ИТП. Аргумент: нельзя разделить, сколько воды пошло на ГВС, а сколько — на ХВС. Это абсурдно, ведь: вода физически не преобразуется, есть приборы учета, которые позволяют посчитать объемы потребления по каждой услуге отдельно.
Но суды уже принимают такие решения, и даже кассации оставляют их в силе, хоть и не всегда напрямую соглашаются с выводами. Есть риск, что практика по ХВС тоже станет враждебной, если не реагировать.
Алгоритм действий для защиты
1.
Не сдаваться на этапе общения с РСО. Все запросы и отказы разбирать только письменно. РСО будет сопротивляться, но вы имеете право требовать официальные ответы.
2.
Идти в суд — но с подготовкой. Подавайте обоснованный иск, либо о понуждении к заключению договора, либо об урегулировании разногласий. Готовьте аргументы и доказательства тщательно: расчеты, схемы, ИПУ, договоры. Поясните физику процессов и разницу между поставкой ресурса и оказанием услуги.
3.
Аргументируйте просто и четко. Сергей говорит: «ГВС — понятно, практика негативная. Но ХВС — это ресурс, не услуга. Он поставляется как есть». Не давайте подменить понятия: «Ресурс → в ИТП → услуга» — не значит, что РСО ничего не поставляет.
4.
Не бойтесь спорить с судебной рутиной. Проверяйте: какие факты установлены, какие выводы сделаны, где формально суд «отказал» не потому, что нельзя, а потому что не доказано.
5.
Создавайте судебную практику. Путь только один: идти до Верховного суда. Сейчас нет единой позиции ни по отоплению, ни по ХВС. Каждое новое дело — шанс сформировать нужную практику.
Что важно помнить
- Ваша задача — предоставить суду хорошие, понятные, обоснованные доводы.
- ИТП — не препятствие, а юридическая особенность, требующая грамотного подхода.
- Суд принимает те доводы, которые ему подают — если вы не оспорите подмену понятий, ее примут как факт.
- Дома с ИТП могут и должны защищать свое право на прямые договоры, особенно по ХВС и отоплению, где позиция закона еще не закрыта окончательно.
- Каждое дело — шанс изменить практику, особенно если дойти до кассации или Верховного суда.
Отстоять права в суде помогут партнеры Домов: профессиональная разработка правовой позиции и подготовка процессуальных документов, защита в суде и сопровождение. Подключитесь к сервису на платформе Doma.ai
