о том, как управлять многоквартирными домами

20.10.2024

Что надо знать • Ознакомление собственников с разной информацией

Что надо знать •
Ознакомление собственников с разной информацией

Автор статьи: Евгения Матапова

Благодаря текущему ремонту управляющие организации поддерживают дом в исправном состоянии. Рассказываем, что такое текущий ремонт, и чем он отличается от капитального. Выясняем, какие виды работ относятся к текущему ремонту, и кто их выполняет.

Текущий ремонт необходим для устранения мелких неисправностей, которые выявили сотрудники УК или ТСЖ во время повседневной эксплуатации МКД. Специалисты в плановом порядке ремонтируют конструкции и оборудование, чтобы они не изнашивались. Устраняют неисправности и восстанавливают работоспособность элементов здания. Такие работы проходят в рамках содержания общего имущества дома. Их оплачивают собственники, которые ежемесячно вносят плату УК или ТСЖ за жилищные услуги.

Вопрос о текущем ремонте принимают собственники на общем собрании. Работы проводит управляющая компания или товарищество собственников жилья. Иногда для этого нанимают подрядные организации.

Отметим, что объем ремонтных работ не должен превышать 30% от ремонтируемого имущества. Например, это покраска подъезда. Если же в многоквартирном доме необходимо отремонтировать, например, 50% всей крыши, то это будет капитальный ремонт.

Благодаря капитальному ремонту подрядчики восстанавливают утраченные первоначальные характеристики МКД или отдельные конструкции в целом. Также капремонт необходим, если эксплуатация дома стала опасной. Например, необходимо заменить ограждающие несущие конструкции МКД или лифты.

Взносы за капремонт собственники оплачивают на счет регионального оператора или на спецсчет, если собственники на общем собрании выбрали такой способ.

Приведем различия по некоторым видам работ:

В некоторых случаях сложно разграничить текущий или капитальный ремонт. Например, до 2021 года восстановление отмостки, которая повреждена менее 20% от всей ее площади, сотрудники УК проводили в рамках текущего ремонта. В 2019 году Верховный Суд Р Ф постановил восстанавливать отмостку по текущему ремонту независимо от площади повреждения.

УК или ТСЖ составляют планы на текущий ремонт один раз в 3−5 лет. При этом учитывают неотложные работы после аварий и делают корректировку плана после сезонных осмотров. Но управляющие организации не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников, а проводить ремонт самостоятельно.

Текущий ремонт выполняет как сама управляющая организация, так и подрядчик, с которым заключен договор.

В текущий ремонт входит:

• ремонт фундамента;
• ремонт и окраска фасадов;
• заделка швов и трещин на перекрытиях;
• ремонт крыши и замена водосточных труб;
• ремонт лестниц, крылец, зонтов-козырьков над входами в подъезды, подвалы;
• замена и восстановление отдельных участков в местах общего пользования;
• восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах;
• установка, замена и восстановление работы отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, водо- и электроснабжения;
• ремонт и восстановление тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования детских и спортивных площадок;
• другие виды работ.

Более подробный перечень работ по текущему ремонту указан в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Помимо перечня ремонтных работ в Постановлении Госстроя указана периодичность их проведения. Например, периодичность ремонта подъездов составляет один раз в 3 или 5 лет. Это зависит от классификации дома и его физического износа. А планово-предупредительный текущий ремонт мусоропроводов управляющая организация проводит один раз в 5 лет. О том, как обслуживать и ремонтировать инженерные системы МКД, разбирались в другом материале.

Обратите внимание, что не все ремонтные работы относятся к текущему ремонту. Приведем примеры:

• ремонт штепсельных розеток, выключателей и электропроводки;
• мелкий ремонт теплоизоляции;
• замена разбитых стекол окон и дверей в подъезде;
• ремонт и укрепление входных дверей;
• другие.
• Эти работы УК или ТСЖ выполняют в рамках содержания жилья.

Также отметим, что УК не ремонтирует двери в квартиры и нежилые помещения, которые не входят в общее имущество, а также двери и окна внутри этих помещений. Собственники сами проводят ремонтные работы.

Иногда УК некоторые работы по содержанию жилья выполняют за счет текущего ремонта. Приведем пример из судебной практики как не стоит делать.

Управляющая организация из поселка Ярославский Приморского края зимой очистила и подсыпала придомовую территорию, обработала ее противогололедными реагентами, а весной побелила деревья и бордюры. Работы УК провела как текущий ремонт. Председатель совета МКД посчитал, что это незаконно и пожаловался в Государственную жилищную инспекцию Приморского края. Орган жилищного надзора провел проверку и постановил, что данные услуги должны выполняться за счет платы за содержание дома. Потому что они предусмотрены минимальным перечнем услуг и работ. Инспекция вынесла УК предостережение о недопустимости таких действий. Управляющая организация не согласилась с надзорным органом и обратилась в суд. Суды двух инстанций встали на сторону жилищной инспекции.

Анализируя судебную практику, нашли интересный случай о графике выполнения текущего ремонта.

Ивановская управляющая организация составила график текущего ремонта и на его основании проводила работы. Ведь собственники утвердили перечень и сроки ремонта на общем собрании. Но Служба государственной жилищной инспекции Ивановской области выявила, что в доме некоторые элементы необходимо срочно отремонтировать. Надзорный орган вынес предписание об устранении нарушений. УК не согласилась и обратилась в суд.

Управляющая организация настаивала, что собственники на ОСС решили, когда провести ремонт. Кроме того, в договоре управления прописан поэтапный план работ на три года и управляющая компания его выполняет. Суд решил, что управляющая организация обязана немедленно устранить обнаруженные дефекты. План текущего ремонта не дает права откладывать проведение работ и не освобождает от выполнения обязательств УК. Апелляционный и кассационный суды поддержали выводы коллег. Как и Верховный суд. Он решил, что обслуживающая организация обязана соблюдать законодательство по содержанию и ремонту общего имущества дома. Это необходимо делать независимо от того, в какие периоды жители утвердили выполнение того или иного вида ремонта.

Часто УК допускают ошибку и проводят капитальный ремонт вместо текущего. В судебной практике таких примеров множество.

В Перми жители многоквартирного дома решили провести капитальный ремонт. Деньги находились на спецсчете. Товарищество собственников жилья заключило договоры с подрядными организации и после окончания работ выплатило деньги. Инспекция государственного жилищного надзора Пермского края провела проверку и выдала предписание о возврате денег на спецсчет. Она посчитала, что в доме выполнен текущий ремонт, а не капитальный. ТСЖ не согласилось с выданным предписанием и обратилось в суд.

Суды трех инстанций согласились с доводами жилищного надзора. Они подсчитали, что объем выполненных работ составляет менее 30% и их нельзя оплачивать как капремонт. Работы, которое выполнило ТСЖ, включены в минимальный перечень. Верховный суд также поддержал позиции своих коллег.

Специалисты УК или подрядная организация проводят плановый текущий ремонт один раз в 3−5 лет. При этом учитывается физический износ дома и климатические условия местности.

Если в МКД в течение пяти ближайших лет запланирован капитальный ремонт, то сотрудники УК ограничивают плановый текущий ремонт. Основание для ремонта — это результаты технических осмотров МКД. Составили инструкцию, чтобы УК и ТСЖ смогли правильно организовать, спланировать и провести текущий ремонт:

1. Проведите осмотр технического состояния дома.
2. Составьте акт осмотра с указанием всех выявленных дефектов.
3. Составьте описи ремонтных работ на основании акта.
4. Подготовьте план работ и очередность их устранения.
5. Рассчитайте смету.
6. Проведите общее собрание и утвердите план работ.
7. Проведите текущий ремонт своими силами или определите подрядчика. Далее указаны пункты, если ремонт проводит сторонняя организация.
8. Заключите договор, в котором прописаны сроки выполнения ремонтных работ, штрафные санкции и способы урегулирования спорных моментов.
9. Проконтролируйте проведение ремонта.
10. Примите комиссионно выполненные работы.
11. Составьте и подпишите акт о приемке работ.
12. Переведите подрядчику деньги.

Своевременный текущий ремонт позволяет сохранить дом в надлежащем состоянии, собственникам — комфортно проживать в нем, а УК и ТСЖ — избежать головной боли.

Перечислим основные нормативно-правовые акты, которые регулируют текущий ремонт:

1. Постановление Правительства Р Ф от 13.08.2006 № 491.
2. Постановление Правительства Р Ф от 03.04.2013 № 290.
3. Постановление Госстроя Р Ф от 27.09.2003 № 170.
4. «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2−04.2004»;
5. "Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности. МДС 13−3.2000".
6. ГОСТ Р 56 535−2015 «Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов».

Doma.ai — это бесплатная программа управления МКД. Прямо на экране отсортированные обращения жителей, шахматка, показания ИПУ, и сколько денег вы получили по платежам. Воспользуйтесь бесплатно